Право на расторжение договора по требованию одной из сторон и односторонний отказ от договора не являются тождественными. Подчеркнем, что и процедуры для указанных случаев разные.
При расторжении договора по инициативе одной из сторон должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)).
Если стороны договора хотят иметь возможность отказаться от договора в одностороннем порядке, они обязательно должны закрепить эту возможность и условия расторжения в договоре. Если они не внесут соответствующие условия в договор, то они смогут заявить свое требование о расторжении договора только в судебном порядке (часть четвертая, пятая п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров»; далее – постановление Пленума ВХС № 16).
Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия другой стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таких случаях не требуется (часть восьмая п. 19 постановления Пленума ВХС № 16).
Ниже приведем для арендатора и арендодателя основания одностороннего расторжения (табл. 1) и одностороннего отказа от договора аренды (табл. 2), установленные гражданским законодательством.
Таблица 1
Основания одностороннего расторжения договора аренды
(в судебном порядке)
|
Для арендодателя |
Для арендатора |
||
|
Основание |
Документ |
Основание |
Документ |
|
Использование арендатором имущества не в соответствии с условиями договора аренды |
Пункт 3 ст. 586 ГК |
Непредоставление арендуемого имущества в срок, указанный в договоре аренды, или в разумный срок |
Пункт 3 ст. 582 ГК |
|
Использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями |
Подпункт 1 части первой ст. 590 ГК |
Непередача принадлежностей арендуемого имущества и относящихся к нему документов (технического паспорта, сертификата качества и т.п.) |
Пункт 2 ст. 582 ГК |
|
Существенное ухудшение арендатором имущества
|
Подпункт 2 части первой ст. 590 ГК |
Наличие недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им |
Пункт 1 ст. 583 ГК; подп. 2 части первой ст. 591 ГК |
|
Невнесение арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа |
Подпункт 3 части первой ст. 590 ГК |
Непредупреждение о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) |
Часть вторая ст. 584 ГК |
|
Неосуществление капитального ремонта имущества в сроки, установленные договором, или в разумные сроки, если в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора |
Подпункт 4 части первой ст. 590 ГК |
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта |
Часть четвертая п. 1 ст. 587 ГК; подп. 3 части первой ст. 591 ГК |
|
|
Непредоставление имущества в пользование арендатору либо создание препятствий пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества |
Подпункт 1 части первой ст. 591 ГК |
|
|
Имущество становится не пригодным для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает |
Подпункт 4 части первой ст. 591 ГК |
||
|
Для обеих сторон |
|||
|
Основание |
Документ |
||
|
Существенное нарушение договора другой стороной. Условия признания обстоятельств существенно изменились: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона |
Пункт 2 ст. 420 ГК; п. 2 ст. 421 ГК |
||
Таблица 2
Основания одностороннего отказа от договора аренды
(во внесудебном порядке)
|
Для обеих сторон договора аренды |
|
|
Основание |
Документ |
|
Договор аренды заключен на неопределенный срок. В случае отказа следует письменно предупредить другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца |
Пункт 2 ст. 581 ГК |
