Главное в статье:
изменения Указа № 138 в большей степени коснутся порядка сдачи в аренду, передачи в безвозмездное пользование имущества, в меньшей степени – порядка определения размера арендной платы.
16 мая 2023 г. принят Указ № 138. Основные положения Указа № 138 вступают в силу с 20 ноября 2023 г. В связи с этим основной нормативный акт, регулирующий сейчас порядок сдачи в аренду (передачи в безвозмездное пользование) госимущества, – Указ № 150, утратит силу.
Следует отметить, что Указ № 138 представляет собой систематизированный нормативный правовой акт, разработанный в соответствии с практикой сдачи в аренду и передачи в безвозмездное пользование имущества, находящегося в государственной собственности.
Рассмотрим, что нового в Указе № 138 и какие изменения нас ждут с 20.11.2023.
В Указе № 138 более четко определены общие вопросы сдачи в аренду, передачи в безвозмездное пользование имущества, находящегося в госсобственности.
В части изменений можно отметить следующие.
1. Изменены порядок и размер перечислений в республиканский бюджет платы за право заключения договоров аренды, полученной арендной платы, полученной арендной платы на рынках в зависимости от категории арендодателя:
2. Заключение договоров аренды недвижимого имущества может осуществляться без наличия документов, удостоверяющих государственную регистрацию создания таких объектов недвижимого имущества. Важное условие: <...>
В течение 6 месяцев с момента заключения первого договора аренды (независимо от срока его действия) права на данные объекты должны быть <...>. В случае неосуществления государственной регистрации прав в установленные сроки арендодатель обязан <...>
3. <...>
4. Передача недвижимого имущества, находящегося в госсобственности, в безвозмездное пользование государственным органам и организациям, местным исполнительным и распорядительным органам, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям будет осуществляться <...>
В настоящее время перечень лиц, которым имущество предоставляется в безвозмездное пользование, содержится в приложении к Указу № 150.
Уточнено, что недвижимое имущество, находящееся в собственности хозяйственных обществ, может передаваться в безвозмездное пользование государственным органам и организациям, местным исполнительным и распорядительным органам.
Как и в действующем Указе № 150, предусмотрена обязанность лиц, получивших имущество в безвозмездное пользование, возмещать следующие расходы (затраты):
– <...>
– земельный налог или арендную плату за земельный участок, налог на недвижимость;
– <...>
При этом расширен перечень лиц, освобожденных от возмещения указанных расходов (подп. 1.13 п. 1 Указа № 138).
5. Предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора аренды в случае проведения арендодателем капитального ремонта, реконструкции, а также в случаях, когда по инициативе арендодателя арендатор не может пользоваться арендованным имуществом. <...>
6. Приложением 1 к Указу № 138 установлен перечень терминов и определений, используемых в Указе и утвержденных им Положениях. <...>
Например, введено определение терминов: единая база, движимое, недвижимое имущество, периодическая аренда, периодическое безвозмездное пользование, помещение, площадь, передаваемая в безвозмездное пользование, перечислены государственные органы и организации и др.
7. Как и в действующем Указе № 150, утверждены Положения:
– О порядке сдачи в аренду (передачи в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь;
– <...>
– <...>
– О порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду движимого имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь.
Название Положений изложено в соответствии с определенными в Указе № 138 терминами. Также новым Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества на рынках не регулируется порядок определения арендной платы в торговых центрах.
1. Определены арендодатели недвижимого имущества:
– <...>
– хозяйственные общества, созданные в соответствии с законодательством о приватизации, их правопреемники и республиканские государственно-общественные объединения, их структурные подразделения, которым недвижимое имущество передано в безвозмездное пользование;
– <...>
По сравнению с действующим Указом № 150 данное определение более четкое и структурированное.
2. Изменен порядок внесения сведений о недвижимом имуществе в единую базу (единая информационная база данных неиспользуемого имущества, предназначенного для продажи и сдачи в аренду, передачи в безвозмездное пользование, размещенная в глобальной компьютерной сети Интернет).
Со вступлением в силу Указа № 138 обязанность по размещению информации в единой базе о недвижимом имуществе, предлагаемом к сдаче в аренду, в том числе в почасовую и периодическую, передаче в безвозмездное пользование, в том числе в почасовое и периодическое, возложена на арендодателей (ссудодателей). При этом такая информация должна включать сведения о техническом состоянии имущества (необходимость капитального ремонта, реконструкции, состояние конструктивных элементов, наличие инженерных сетей и др.).
Информация вносится в течение <...>
Указанная информация должна находиться в единой базе до заключения соответствующего договора (аренды, безвозмездного пользования), либо принятия арендодателем (ссудодателем) решения о сносе предлагаемого к сдаче в аренду (передаче в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, либо использования его для собственных нужд, либо иного вовлечения недвижимого имущества в хозяйственный оборот.
Решение о сдаче недвижимого имущества в аренду конкретному арендатору может быть принято по истечении трех дней, следующих за днем размещения информации в едином реестре. Исключение – почасовая и периодическая аренда, предоставление недвижимого имущества в аренду по результатам проведения аукциона.
3. Предоставление недвижимого имущества в аренду осуществляется с проведением аукциона или без его проведения. Дополнены случаи, когда имущество может быть передано в аренду без проведения аукциона.
В частности, к ним относятся случаи:
– <...>
– сдачи в аренду на условиях периодической аренды;
– <...>
– <...>
– сдачи в аренду на новый срок арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности по ранее заключенному договору аренды.
Важное дополнение!
В целях реализации такого права арендатор считается надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору аренды, если им обеспечено выполнение в совокупности следующих условий:
4. Как и в настоящее время, передача имущества в аренду будет осуществляться <...>
Исключение составляет передача имущества в почасовую или периодическую аренду (безвозмездное пользование). Порядок передачи имущества в аренду в таких случаях определяется в самом договоре.
5. Изменился перечень лиц, которые вправе осуществлять контроль за соблюдением порядка сдачи в аренду (передачи в безвозмездное пользование) недвижимого имущества.
Существенных изменений в порядке расчета арендной платы не произойдет. Как и в настоящее время, арендная плата будет рассчитываться исходя из базовой арендной величины, базовых ставок и коэффициентов. Размер базовой арендной величины устанавливается ежегодно Советом Министров Республики Беларусь с учетом изменения индекса потребительских цен за предыдущий год по отношению к предшествующему и применяется с апреля года, в котором он установлен.
Справочно:
размер базовой арендной величины с 01.04.2019 составляет <...> Размер базовой арендной величины <...>
Изменения коснуться размера базовых ставок для отдельных населенных пунктов. Данные представлены в таблице.
Коэффициенты, учитываемые при расчете арендной платы, остаются прежними. В некоторые из них внесены изменения:
– <...>
– <...>
Важное изменение! <...>
Еще одно дополнение касается изменения коэффициента спроса. <...>
– понижающие и повышающие коэффициенты для отдельных видов деятельности и в отношении некоторых арендаторов. <...>;
– <...>
В Указе № 138 определен порядок применения понижающих коэффициентов: <...>
Порядок определения арендной платы при почасовой аренде не изменился. Указ № 138 дополнен нормами об <...>. В данном случае размер арендной платы рассчитывается за сутки исходя из размера арендной платы, определенной за месяц, в котором недвижимое имущество сдается в аренду, разделенного на количество рабочих дней в данном месяце. При этом в договоре указывается график, в соответствии с которым арендатор пользуется имуществом.
Установлены существенные условия договора аренды:
– сведения о размере арендной платы;
– <...>
– <...>
– при периодической аренде – о графике, в соответствии с которым арендатор пользуется имуществом.
В заключении отметим, что все договоры аренды (безвозмездного пользования имуществом), заключенные до 20 ноября 2023 г., должны быть приведены в соответствие с нормами Указа № 138 в 3-месячный срок.
