В ст. 592 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) закреплена обязанность уведомления арендатором арендодателя о желании заключить новый договор на новый срок. Непредставление уведомления, а также неправильно оформленное уведомление может привести к прекращению договорных обязательств и к обязанности вернуть арендодателю имущество.
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Для этого арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан – в разумный срок до окончания его действия (как правило, за один месяц) (п. 1 ст. 592 ГК).
Очень важно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, о своем желании заключить договор аренды на новый срок. Если такого уведомления арендодатель не получит или получит позже, он может с легкостью, не нарушив при этом законодательства, потребовать свое имущество обратно.
Обратите внимание! В уведомлении важно указать просьбу о заключении договора аренды на новый срок с указанием предполагаемого срока продления, а еще лучше указать, в соответствии с каким пунктом договора указана обязанность заключить договор или сослаться на норму законодательства (в данном случае – на ст. 592 ГК). Иначе арендодатель сможет уклониться от заключения договора на новый срок.
Рассмотрим пример из практики.
Пример
Между ЧТУП и райисполкомом был заключен договор аренды земельного участка со сроком действия один год.
Согласно условию договора арендатор, желающий заключить договор аренды земельного участка на новый срок, обязан письменно уведомить об этом арендодателя не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. Если арендатор письменно не уведомил арендодателя о своем желании заключить договор аренды земельного участка на новый срок, договорные отношения сторон по истечении срока договора аренды земельного участка прекращаются.
Из переписки усматривалось, что ЧТУП обращалось в райисполком с просьбой заключить договор аренды на длительный срок. В письме райисполком обосновывал свое решение о заключении договора на 1 год отсутствием на земельном участке капитальных строений.
В обращении, адресованном в Администрацию Президента Республики Беларусь, облисполком, ЧТУП просило обязать райисполком продлить с ним договор аренды сроком до 99 лет, признав возведенный торговый павильон капитальным строением.
Письмом райисполком уведомил ЧТУП о том, что срок аренды по договору заканчивается. И сообщил, что поскольку письменных уведомлений о своем желании заключить договор на новый срок от ЧТУП не поступало, то ЧТУП необходимо освободить земельный участок. После этого райисполком обратился в суд с требованием обязать освободить и возвратить истцу земельный участок, предоставленный в аренду.
В ходе судебного разбирательства установлено, что срок действия договора аренды земельного участка истек. Доказательства обращений ответчика в райисполком с заявлением о продлении ему срока временного пользования земельным участком с обоснованием необходимости его продления и указанием предполагаемого срока продления не представлены.
Довод ответчика о том, что в письмах в адрес райисполкома, облисполкома, Администрации Президента Республики Беларусь содержалась просьба о продлении договора аренды земельного участка на новый срок, не был принят как основание для отмены обжалуемых судебных постановлений, поскольку из текста этих писем такого согласия и просьбы о продлении договора аренды земельного участка на новый срок не усматривалось.
Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по договору (п. 3 ст. 395 ГК и п. 7 договора аренды земельного участка). Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. Решение суда первой инстанции поддержали апелляционная и кассационные инстанции*.
Вывод
Рассматривая пример, можно сделать вывод, что неправильно сформулированное письмо в адрес райисполкома лишило арендатора права заключить договор на новый срок. Так как своим письмом арендатор просил увеличить срок аренды земельного участка, но не изъявил своего желания о заключении договора на новый срок, а также не обосновал необходимость его продления.
В судебной практике это далеко не единственный пример неправильно сформулированных уведомлений, писем и даже претензий и исков, на основании которых вторая сторона с легкостью использует данные ошибки в свою пользу.
При этом необходимо помнить, что, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 592 ГК).
Иными словами, если арендатор не уведомил о желании заключить новый договор, а арендодатель не уведомил об окончании срока действия договора аренды и не потребовал вернуть имущество, тогда договор считается автоматически перезаключенным на новый срок. Но надеяться на это не стоит, арендатору лучше использовать в соответствии со ст. 592 ГК свое преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В таком случае при необходимости арендатор будет вправе потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды с другим лицом и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
