Ситуация
У частной организации есть недостроенное помещение – объект незавершенного строительства, который ей предложили сдать в аренду под склад. Организация опасается, что это незаконно, и она может понести ответственность за такие действия.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 579 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК).
Право собственности на строящиеся здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством, а если вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, то право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством (пп. 1, 2 ст. 220 ГК).
В аренду могут быть переданы, среди прочих объектов, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения (п. 1 ст. 578 ГК).
Капитальным строением (зданием, сооружением) считается любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абзац 10 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»; далее – Закон № 133-З).
Изолированное помещение – внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абзац шестой ст. 1 Закона № 133-З).
Как видим, объектом недвижимости, который можно передать в аренду, построенный объект признается только после его государственной регистрации в качестве такового. Следовательно, передать его в аренду до регистрации организация не вправе.
Что касается ответственности, то административная ответственность установлена только за нарушение законодательства об аренде в отношении государственного имущества либо имущества, находящегося в собственности хозяйственного общества, в отношении которого Республика Беларусь или ее административно-территориальные единицы, обладая акциями (долями в уставных фондах), могут определять решения, принимаемые этим хозяйственным обществом (ч. 1 ст. 23.27 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях).
Если организация не относится к государственным организациям или хозяйственным обществам, указанным выше, то следствием неправомерных действий по передаче недостроенного и незарегистрированного надлежащим образом объекта недвижимости является наступление гражданско-правовой ответственности. Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, является ничтожной (ст. 169 ГК). Она недействительна в момент ее совершения независимо от признания ее таковой судом.
