Взыскать неосновательное обогащение после возврата арендованного имущества и при отсутствии доказательств продолжения фактического пользования им нельзя. Лишение арендодателем бывшего арендатора возможности пользоваться предметом аренды при наличии двухстороннего акта о возврате имущества делает требования арендодателя необоснованными.
Отношения по аренде непосредственно связаны с моментом передачи предмета аренды в пользование (свободное и беспрепятственное) арендатору и заканчиваются в момент возврата арендатором предмета аренды арендодателю в его полное правообладание. Как правило, эти юридические факты охватываются сроком действия договора аренды.
Если договор аренды прекратился (расторгнут) досрочно, то при продолжении использования арендатором помещения у арендодателя есть право требовать уплаты неосновательного обогащения (ст. 971 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее ‒ ГК).
Однако для взыскания неосновательного обогащения необходимо, чтобы арендатор продолжал пользоваться помещением фактически: имел к нему доступ, хранил в нем имущество, осуществлял хозяйственную деятельность с использованием хранящегося там имущества, принимал заказы, корреспонденцию или потребителей и пр.
Если же акт передачи помещения от арендатора к арендодателю подписан, то предъявленное требование о взыскании неосновательного обогащения должно быть обосновано убедительными доказательствами того, что предмет аренды продолжает использоваться бывшим арендатором.
Без этого взыскать неосновательное обогащение будет проблематично.
Подтверждением этому служит пример из судебной практики.
Пример из судебной практики
Между ОАО «Арендодатель» и ЗАО «Арендатор» был заключен договор аренды зданий, сооружений и их частей, в т.ч. изолированных помещений, в соответствии с которым арендатору было передано в аренду нежилое помещение. Срок действия договора был конкретно определен.
До истечения срока договора арендодатель вручил арендатору уведомление о досрочном прекращении договорных отношений.
Арендатор во исполнение договора и уведомления приступил к освобождению помещения. Свое имущество из помещения складировал на площадке возле него.
Спустя непродолжительное время после окончания истечения срока, указанного в уведомлении, арендодатель составил акт обследования территории, в котором было указано на «незаконное» занятие площадки, расположенной возле ранее арендуемого помещения, а также перечислено имущество, расположенное на ней.
Еще позднее по акту приема-передачи и при отсутствии замечаний по принятому от арендатора имуществу помещение было возвращено арендодателю.
Спустя 1 год комиссионно в одностороннем порядке ОАО «Арендодатель» составило акт обследования территории, в котором было отражено, что ЗАО «Арендатор» продолжает занимать ранее переданное в аренду помещение. В данном помещении также находится его имущество. После проведения осмотра помещение было закрыто и опечатано печатью в присутствии работников арендодателя. Копия указанного акта была вручена арендатору.
Еще позднее ранее арендованное помещение было продано третьему лицу.
ЗАО «Арендатор» требования ОАО «Арендодатель» не признало. Свои возражения оно обосновало тем, что требования ОАО «Арендодатель» о неосновательном обогащении безосновательны ввиду недоказанности как самого факта пользования помещением, так и возможности такого использования.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что ОАО «Арендодатель» представлено достаточное количество доказательств, подтверждающих фактическое пользование ответчиком помещением за период с момента расторжения договора до передачи помещения новому собственнику.
Апелляционная и кассационная инстанции с этим не согласились. Решение суда первой инстанции было отменено и в удовлетворении заявленных исковых требований арендодателю было отказано.
Вышестоящие инстанции пришли к выводу, что истцом не представлено достаточных и достоверных доказательств фактического использования ответчиком спорного помещения после прекращения договорных отношений и возврата его по первоначальному акту.
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда при этом указала, что доказательствами подтверждался факт возврата помещений из аренды в связи с прекращением договорных отношений. А судом апелляционной инстанции были установлены факт недопуска представителей арендатора в помещение и заактированные арендатором факты препятствования вывоза его имущества с территории арендодателя. Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что ОАО «Арендодатель» не представлено доказательств фактического пользования спорным нежилым помещением после прекращения договорных отношений и возврата его по акту.[1]
Таким образом, если договор аренды расторгнут досрочно и арендованное помещение возвращено по акту, то арендодателю надо поступать добросовестно и разумно. Не следует чинить арендатору препятствий для фактического освобождения им арендованного помещения и вывозу имущества. В противном случае взимание платы за пользование помещением за пределами действия договора может быть проблематичным.
Также необходимо обратить внимание на корректность правового обоснования таких исков. В частности, по смыслу ст. 971 ГК плата за пользование не возвращенным в срок имуществом не является неосновательным обогащением (п. 38 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»). Это обусловлено нормой части второй ст. 593 ГК, так как обязанность по оплате за пользование имуществом возникает из договора аренды. Должно заявляться требование о взыскании арендной платы, определенной договором.
Если же договор аренды прекратился (расторгнут), акт о возврате подписан, но выселения не произошло (или арендованное имущество вновь используется арендатором) – тогда требование взыскания неосновательного обогащения по ст. 971 будет обоснованным.
