Ситуация
В апреле 2017 г. между ОАО «А» (арендодатель) и ЧПТУП «В» (арендатор) был заключен договор аренды, согласно которому арендатор принял в возмездное владение и пользование цех пастеризации молока. Передаточный акт был подписан 01.06.2017, срок действия договора установлен по 03.04.2022. В конце 2019 г. ОАО «А» продало ООО «Б» часть капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, в которые вошел и цех пастеризации молока. Начиная с декабря 2019 г. арендатор неоднократно обращался к новому собственнику цеха ООО «Б» с просьбой о перезаключении договора аренды на тех же условиях, но положительного ответа не получил. 14.01.2020 представитель ООО «Б» потребовал от ЧПТУП «В» передать ключи от здания и освободить арендуемые площади от оборудования.
Как в таком случае действовать арендатору?
Арендатор вправе требовать исполнять договор аренды на прежних условиях вплоть до суда.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 588 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК). Следовательно, новый собственник имущества, переданного в аренду, не вправе уклоняться от исполнения договора аренды или препятствовать арендодателю исполнять этот договор. Некоторые моменты права арендатора на продолжение договора аренды уточнены в постановлении Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление Пленума ВХС № 1).
При переходе права собственности на арендованное недвижимое имущество к другому лицу прежний собственник утрачивает, а новый приобретает права арендодателя, в частности, право на получение доходов от сдачи имущества в аренду с момента государственной регистрации такого перехода (п. 28 постановления Пленума ВХС № 1). В таком случае права арендатора по использованию арендованного имущества сохраняются на прежних условиях.
Также в данной норме уточняется, что смена собственника не является существенным изменением обстоятельств применительно к ст. 421 ГК. Это означает, что новый собственник не вправе требовать изменения или расторжения договора аренды на том основании, что изменение арендодателя в результате перехода права собственности на арендуемое имущество является существенным изменением обстоятельств аренды.
Кроме того, права арендатора в рассматриваемой ситуации защищены и общими нормами о договорных обязательствах, в частности ст. 286 ГК, которая обеспечивает защиту его прав наравне с защитой прав собственника: лицо, хоть и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законодательством или договором, имеет право на защиту его владения также против собственника.
В данном случае новый собственник, находясь в статусе арендодателя, пытается в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только (п. 2 ст. 420 ГК):
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК, иными актами законодательства или договором.
Как видим, односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды должен быть предусмотрен договором аренды или арендодатель должен доказать, что арендатор серьезно нарушил договорные обязательства. В рассматриваемой ситуации такие обстоятельства не упоминаются. В связи с этим считаем, что договор аренды должен исполняться сторонами до окончания указанного в нем срока и на согласованных в нем условиях.
Если новый собственник – арендодатель будет и далее требовать освободить помещение без всяких оснований, то арендатор вправе подать в суд иск об устранении препятствий в пользовании арендованным помещением и также потребовать возмещения причиненных этим убытков. Напомним, что в убытки включается не только реальный ущерб, но и упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (п. 2 ст. 14 ГК).
