Ситуация
Частное торговое предприятие более 10 лет арендует помещения. Ранее, еще в 2012 г., изменился решением Миноблисполкома один из коэффициентов местонахождения зданий, но в договор аренды изменения не внесли.
Рассмотрим, можно ли в текущем году внести такие изменения.
По общему правилу, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК).
Из указанного правила неизменности арендной платы есть исключения (п. 22 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»; далее – постановление Пленума ВХС № 1):
– принятие уполномоченным государственным органом акта законодательства, устанавливающего или изменяющего размер арендной платы на очередной период за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, и (или) иным имуществом;
– наличие в договоре условия об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке.
При этом в п. 21 постановления Пленума ВХС № 1 устанавливается, что независимо от предусмотренных договором сроков и порядка изменения арендной платы размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон при изменении законодательства.
Если условия заключенного договора аренды не приведены в соответствие с актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила о размере арендной платы, иные, чем те, которые действовали при заключении договора аренды, то с момента вступления в силу акта законодательства у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в размере, установленном таким актом законодательства (ст. 392, п. 1 ст. 394 ГК).
Акты законодательства – нормативные правовые акты, составляющие законодательство Республики Беларусь (ст. 2 Закона Республики Беларусь от 17.07.2018 № 130-З «О нормативных правовых актах»; далее – Закон № 130-З). К ним относятся, в частности, решения местных Советов депутатов, исполнительных и распорядительных органов (п. 2 ст. 3 Закона № 130-З).
Таким образом, измененный коэффициент следовало начать применять еще в 2012 г. Частному торговому предприятию эта ситуация угрожает тем, что его могут обязать доплатить арендную плату за 8 лет. Арендодатель, скорее всего, произведет перерасчет арендной платы и потребует внесения соответствующего изменения в договор.
Что касается изменения уже заключенного договора аренды, то нужно смотреть, есть ли в нем условия об одностороннем изменении арендодателем размера арендной платы посредством уведомления. Если есть, то необходимость заключения дополнительного соглашения отсутствует. Если нет, то сторонам придется обсуждать необходимость внесения в договор соответствующего дополнения. Арендатор в такой ситуации будет требовать заключения дополнительного соглашения вплоть до суда.
