Ситуация
Арендодатель намерен расторгнуть договор аренды, который автоматически продлевается с арендатором уже не первый год. Последний раз он был продлен с 1 июня 2021 г. еще на 1 год, но с 1 января 2022 г. арендуемые площади потребуются самому арендодателю для размещения своего производства. В договоре есть условие о праве стороны на односторонний отказ от договора, но не установлены процедура, сроки и т.д.
Рассмотрим, какие правовые возможности есть у арендодателя.
Односторонний отказ от исполнения рассматриваемого договора аренды возможен, поскольку он допускается условиями самого договора (п. 3 ст. 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК). Если одна из сторон совершит действия, ясно свидетельствующие о ее намерении отказаться от дальнейшего исполнения договора, он будет считаться расторгнутым.
Для одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия другой стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таких случаях не требуется. Договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной соответствующего уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством (п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров»).
Вместе с тем п. 32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» более подробно раскрывает действия сторон при одностороннем отказе именно от договора аренды.
Для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу п. 3 ст. 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке.
При одностороннем отказе арендодателя от договора не подлежат применению положения части третьей ст. 590 ГК об обязательном направлении предупреждения о необходимости исполнения обязательства арендатором в разумный срок, поскольку при одностороннем отказе от договора договор считается расторгнутым с момента получения соответствующего уведомления арендатором, если иное не указано в уведомлении или договоре аренды.
Таким образом, арендодателю достаточно направить арендатору письменное уведомление о том, что он отказывается выполнять обязательства по договору аренды с 1 января 2022 г. на основании соответствующего пункта договора аренды. Поскольку в договоре аренды стороны не предусмотрели срок уведомления, оно должно быть сделано в разумный срок. Следует предоставить арендатору достаточно времени для того, чтобы освободить и передать помещение.
