При заключении договора аренды стороны должны избегать неопределенных формулировок о состоянии возвращаемого помещения. Понятие «естественный износ» не раскрывается в нормативных правовых актах.
Недостаточность проработки условий договора на стадии его заключения приводит стороны к длительным судебным спорам. При исполнении договора аренды непонимание возникает в части состояния помещения, возвращаемого арендатору. Подписывая договор, стороны переписывают норму Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), в которой указано, что помещение возвращается в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа (ст. 593 ГК). Проблема заключается в том, что самого понятия «нормальный износ» законодательство не содержит. Отсюда возникает вопрос: как же определить, что естественный износ, а что – повреждение имущества?
Ответ на данный вопрос можно получить из судебной практики.
Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с арендатора убытков по замене изношенного коврового покрытия в занимаемых помещениях. При заключении договора стороны договорились, что возврат помещения производится в надлежащем состоянии с учетом естественного износа. Арендодатель предъявил требование о взыскании стоимости убытков по замене изношенного коврового покрытия во всех помещениях, однако в некоторых помещениях покрытие было повреждено (имелись разрывы), а в некоторых имелись только потертости.
Суд рассудил стороны следующим образом: поврежденное ковровое покрытие подлежит замене за счет арендатора. Следствием же потертостей на ковровом покрытии в других помещениях является естественный износ: суд пришел к таким выводам, изучив эксплуатационные характеристики покрытия (покрытие является быстро изнашиваемым при больших нагрузках). Суд указал, что договором не установлено, что арендатор ограничен в передвижении по ковровому покрытию или использовании мебели в офисных помещениях, в т.ч. офисных стульев с колесиками. При таких обстоятельствах требования истца были удовлетворены частично: взыскана стоимость только ремонта коврового покрытия, которое было повреждено (имелись разрывы)[1].
Таким образом, можно говорить о том, что естественный износ – это такой износ, который возникает в результате обычного использования имущества. Доказательной базой в такой категории дел будут эксплуатационные сведения об имуществе: правила и условия его хранения и эксплуатации, срок службы имущества, а в случае необходимости – экспертное заключение о причинах повреждения имущества.
Для того чтобы избежать споров, в договоре изначально следует использовать понятные обеим сторонам формулировки: например, указать полное отсутствие дефектов в возвращаемом помещении (имуществе), обязанности арендатора перед выселением провести косметический ремонт, обязанности возвратить помещение в первоначальном состоянии. При проведении приемки-передачи помещения следует задокументировать состояние принимаемого помещения путем проведения фото- и видеосъемки. Фотографии можно приложить к акту приемки-передачи, учиняя подпись на фотографиях обеих сторон.
[1]Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 21.09.2021 по делу № 155ЭИП211569 (http://court.gov.by/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/15c3c3d6867d4f11.html).
