Договор аренды недвижимости: как определить, что естественный износ, а что – повреждение имущества

При заключении договора аренды стороны должны избегать неопределенных формулировок о состоянии возвращаемого помещения. Понятие «естественный износ» не раскрывается в нормативных правовых актах.

 

Недостаточность проработки условий договора на стадии его заключения приводит стороны к длительным судебным спорам. При исполнении договора аренды непонимание возникает в части состояния помещения, возвращаемого арендатору. Подписывая договор, стороны переписывают норму Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), в которой указано, что помещение возвращается в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа (ст. 593 ГК). Проблема заключается в том, что самого понятия «нормальный износ» законодательство не содержит. Отсюда возникает вопрос: как же определить, что естественный износ, а что – повреждение имущества?

Ответ на данный вопрос можно получить из судебной практики.

 

Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с арендатора убытков по замене изношенного коврового покрытия в занимаемых помещениях. При заключении договора стороны договорились, что возврат помещения производится в надлежащем состоянии с учетом естественного износа. Арендодатель предъявил требование о взыскании стоимости убытков по замене изношенного коврового покрытия во всех помещениях, однако в некоторых помещениях покрытие было повреждено (имелись разрывы), а в некоторых имелись только потертости.

Суд рассудил стороны следующим образом: поврежденное ковровое покрытие подлежит замене за счет арендатора. Следствием же потертостей на ковровом покрытии в других помещениях является естественный износ: суд пришел к таким выводам, изучив эксплуатационные характеристики покрытия (покрытие является быстро изнашиваемым при больших нагрузках). Суд указал, что договором не установлено, что арендатор ограничен в передвижении по ковровому покрытию или использовании мебели в офисных помещениях, в т.ч. офисных стульев с колесиками. При таких обстоятельствах требования истца были удовлетворены частично: взыскана стоимость только ремонта коврового покрытия, которое было повреждено (имелись разрывы)[1].

 

Таким образом, можно говорить о том, что естественный износ – это такой износ, который возникает в результате обычного использования имущества. Доказательной базой в такой категории дел будут эксплуатационные сведения об имуществе: правила и условия его хранения и эксплуатации, срок службы имущества, а в случае необходимости – экспертное заключение о причинах повреждения имущества.

Для того чтобы избежать споров, в договоре изначально следует использовать понятные обеим сторонам формулировки: например, указать полное отсутствие дефектов в возвращаемом помещении (имуществе), обязанности арендатора перед выселением провести косметический ремонт, обязанности возвратить помещение в первоначальном состоянии. При проведении приемки-передачи помещения следует задокументировать состояние принимаемого помещения путем проведения фото- и видеосъемки. Фотографии можно приложить к акту приемки-передачи, учиняя подпись на фотографиях обеих сторон.

Сергей Белявский, директор юридической фирмы ООО «Экономические споры», медиатор, председатель Третейского суда «Экономические споры», более 10 лет стажа работы судьей экономического суда

Марина Кобринец, заместитель директора юридической фирмы ООО «Экономические споры»