Как взыскать убытки с арендатора за ухудшение имущества
Сдавая в аренду имущество, арендодатель надеется на бережное к нему отношение. Арендатор, возвращая имущество, указывает на его естественный износ. Спор о состоянии возвращаемого имущества может привести стороны в суд. Рассмотрим, как надлежащим образом оформить передачу имущества для того, чтобы суд мог объективно разрешить спор.
При заключении договора аренды стороны не думают о негативных последствиях и в акте приема-передачи имущества, ограничиваются указанием об отсутствии претензий к предмету аренды, иногда указывая на его состояние как удовлетворительное или отличное. При этом такое описание не отражает реального состояния имущества. В последующем такой акт может лечь в основу имущественного иска к арендатору либо стать препятствием для взыскания убытков арендодателем.
Обратите внимание! Сдавая в аренду имущество, следует максимально полно зафиксировать его состояние: необходимо подробно описать все имеющиеся дефекты, их локализацию и степень повреждения. Также целесообразно использовать современные средства фиксации – фото- и видеосъемку. Визуальные доказательства начального состояния предмета аренды станут неоспоримым доказательством в случае возникновения спора между сторонами. При этом фотографии имущества можно приложить к договору аренды, учинить на них подписи сторон для придания им юридической значимости.
Также при заключении договора необходимо обратить внимание на следующее. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (часть первая ст. 593 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Поскольку понятию «нормальный износ» не дается толкования в законодательстве, стороны могут самостоятельно описать его при заключении договора. Так, стороны могут договориться, что нормальным будет являться любой износ, произошедший с предметом аренды не по вине арендатора, либо такое ухудшение предмета аренды, которое не препятствует дальнейшему его использованию и т.д.
Проводя обратную приемку-передачу имущества, сторонам также настоятельно рекомендуется провести фотофиксацию или видеофиксацию предмета аренды, даже если при непосредственной передаче спора между сторонами нет. В случае если арендодатель заметил значительное ухудшение предмета аренды, ему следует сделать следующее:
1. При приемке-передаче объекта с участием арендатора составить акт о недостатках предмета аренды.
2. Составить дефектный акт, в котором зафиксировать все недостатки имущества, а также мероприятия, необходимые для его восстановления. Дефектный акт составляется в присутствии арендатора.
3. Предложить арендодателю самостоятельно устранить выявленные дефекты, установив для этого срок в дефектном акте.
4. В случае если дефекты не устранены в согласованный срок, пригласить стороннюю организацию для составления сметы расходов, необходимых для ремонта имущества. Такая смета составляется на основании дефектного акта.
5. Если принято решение об устранении недостатков сторонней организацией, то необходимо известить об этом арендатора и привлечь для выполнения работ подрядчика.
6. Направить претензию в адрес арендатора, в которой указать на необходимость возмещения причиненных убытков, пени за несвоевременное устранение дефектов. При этом убытки исчисляются на основании составленной сметы либо фактически понесенных расходов на устранение дефектов.
7. Обратиться с исковым заявлением в суд. При этом недостатки в предмете аренды на данной стадии могут быть уже устранены сторонней организацией.
Обратите внимание! Наличие недостатков в возвращаемом имуществе не освобождает арендодателя от обязанности принять его от арендатора. При неподписании акта имущество все равно будет считаться возвращенным, а требование о его восстановлении будет заявляться позже.
Приведем пример из судебной практики.
Арендатор получил имущество (помещение) во временное владение и пользование по договору аренды. В акте приема-передачи имущества стороны указали, что состояние имущества является удовлетворительным, необходимость выполнения каких-либо работ по устранению недостатков передаваемого в аренду имущества отсутствует.
Спустя 2 года договор между сторонами был прекращен, арендодатель обратился с суд с иском о взыскании с арендатора убытков. При этом под убытками арендодатель понимал ремонтно-восстановительные работы по восстановлению помещения. Арендатор не согласился с иском и указал, что все работы, которые намерен провести арендодатель, являются следствием нормального износа помещения, помещение возвращено арендодателю в надлежащем состоянии. Кроме того, договор условия об обязательном ремонте помещения при его возврате не содержит.
Суд оценил в совокупности представленные доказательства, а именно дефектный акт, смету, акт приема-передачи имущества, составленный сторонами при подписании договора, и пришел к выводу, что имеются основания для удовлетворения заявленного иска.
При этом суд руководствовался следующим. На основании акта приема-передачи в момент передачи имущества от арендодателя к арендатору помещение находилось в удовлетворительном состоянии, не требующем ремонта. Истцом также доказано, что после возвращения арендованного имущества помещение нуждается в ремонте – доказательством тому является акт о недостатках объекта аренды, и составленные на его основании дефектный акт и смета, т.е. состояние помещения стало неудовлетворительным. Также судом приняты во внимание представленные истцом фотоснимки и видеозапись объекта аренды. Суд пришел к выводу, что арендодатель должен понести расходы для восстановления нарушенного права, которые являются убытками и подлежат взысканию с ответчика.
Апелляционная и кассационная инстанции оставили судебное постановление без изменений[1].
Из указанного примера можно сделать вывод о том, что арендатор сам лишил себя права на защиту при заключении договора. Так, арендатор не зафиксировал начальное состояние предмета аренды, не настоял на указании в акте-приемке всех имеющихся дефектов. При таком состоянии вещей суду не оставалось ничего иного, как взыскать стоимость ремонта с арендатора.
[1] Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 08.12.2020 по делу № 238-25/2020/1000А/1185К.
