Договор аренды является одним из основополагающих элементов ведения бизнеса. Заключая его, безусловно, арендатору следует надлежащим образом обследовать помещение, в котором он планирует осуществлять предпринимательскую деятельность. Заключение подобных договоров без надлежащей проверки в последующем чревато возникновением у арендатора замечаний относительно состояния переданного в аренду имущества. Следствием таких споров будут являться судебные иски относительно оплаты стоимости арендованного имущества, а также возврата либо уменьшения арендной платы.
Ситуация
Экономическим судом было рассмотрено дело по иску ЗАО «Арендатор» к ОАО «Арендодатель» об изменении условий договора аренды – уменьшении размера арендной платы.
История спора
ЗАО «Арендатор» и ОАО «Арендодатель» заключили договор аренды нежилых помещений, в котором было предусмотрено, что имущество передается ЗАО «Арендатор» для осуществления розничной торговли и общественного питания, а также размещения администрации, хранения товарно-материальных ценностей, прочего использования согласно технологическому циклу круглосуточно.
В соответствии с актом приема-передачи имущества в аренду арендодатель передал арендатору изолированное помещение, при этом претензий по имуществу стороны не заявили.
После принятия недвижимого имущества ЗАО «Арендатор» неоднократно обращалось к ОАО «Арендодатель» с просьбой о проведении капитального ремонта в арендуемых помещениях со ссылкой на обнаружение недостатков в конструктивных элементах недвижимости. По результатам проведенного специалистами обследования в арендуемых помещениях был обнаружен ряд недостатков и дефектов.
ЗАО «Арендатор» хотело, чтобы ОАО «Арендодатель» устранило эти недостатки путем проведения капитального ремонта в арендуемых помещениях.
ОАО «Арендодатель» отказалось осуществлять ремонт в арендованных помещениях за свой счет.
В результате ЗАО «Арендатор», основываясь на принципе зачета встречного требования по арендным платежам, ввиду необходимости проведения капитального ремонта в арендуемых помещениях не уплатило арендную плату за арендуемые помещения за часть периодов. Также ЗАО «Арендатор» потребовало уменьшить размер арендной платы, так как капитальный ремонт сделан не был.
Что решил суд
Суд отказал в удовлетворении иска об изменении условий договора – уменьшении размера арендной платы по следующим основаниям.
Так, по утверждению ОАО «Арендодатель», ЗАО «Арендатор» предоставлялась возможность до заключения основного договора проводить отделочные работы для приведения помещения в пригодное для эксплуатации состояние, однако ЗАО «Арендатор» не провело данные работы. Такая возможность провести работы была у ЗАО «Арендатор» и после передачи по акту арендуемых помещений.
В то же время в силу положений п. 1 ст. 582 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество считается соответствующим договору и его назначению, если оно удовлетворяет требованиям, содержащимся в условиях договора. Эти требования стороны устанавливают в зависимости от конкретных целей, которые ставит перед собой арендатор в процессе пользования объектом договора аренды, и назначения арендуемого имущества.
Условиями договора была установлена обязанность ОАО «Арендодатель» передать ЗАО «Арендатор» в срочное возмездное владение и пользование нежилые помещения торгового назначения.
Данная обязанность ОАО «Арендодатель» была выполнена и имущество принято ЗАО «Арендатор» по актам приемки-передачи, в которых зафиксировано, в каком состоянии имущество передается. При приеме арендуемых помещений стороны друг к другу претензий не имели.
Таким образом, по факту принятия ЗАО «Арендатор» арендуемого имущества стороны исполнили свои взаимные обязательства по приему-передаче арендуемых помещений в аренду в соответствии с условиями договора и претензий друг к другу не имеют.
При исполнении этих обязательств суд учел требования п. 2 ст. 583 ГК, в соответствии с которым арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Ссылки ЗАО «Арендатор» на то, что спорные объекты не были осмотрены их представителем, признаны судом голословными и опровергаются актом прима-передачи имущества в аренду.
В актах приема-передачи имущества были зафиксированы недостатки арендуемых помещений, а также зафиксировано отсутствие претензий сторон по исполнению ОАО «Арендодатель» обязанности по предоставлению в аренду арендуемых помещений согласно условиям Договора. Таким образом, при принятии арендуемых помещений ЗАО «Арендатор» недостатки были известны заранее.
Выводы специалиста при обследовании помещений не влияют на правоотношения, поскольку выявленные недостатки не являлись скрытыми и являются явными, и те недостатки, с которыми согласился арендатор при приме недвижимого имущества, расцениваются судом как согласование недостатков, при этом последний согласовал и размер арендной платы с учетом наличия этих недостатков.
Также суд учел, что право добросовестного арендатора, заинтересованного в сохранении договорных отношений, самостоятельно произвести ремонт с последующим зачетом сумм в счет арендной платы, не было реализовано ЗАО «Арендатор».
По условиям договора ЗАО «Арендатор» было обязано проводить за свой счет текущий ремонт имущества и нести самостоятельно иные расходы.
В свою очередь, ЗАО «Арендатор» не исполнило условия договора по содержанию арендуемых помещений в надлежащем состоянии, не провело текущий ремонт и другие виды работ в целях предотвращения ухудшения технического состояния имущества.
При этом не было представлено доказательств, подтверждающих невозможность со стороны ЗАО «Арендатор» проведения капитального ремонта, его неотлагательный характер, а также характер препятствий в использовании арендуемых помещений по целевому назначению и невозможность использования арендуемых помещений по целевому назначению.
Кроме того, в самом договоре стороны не предусмотрели обязательств по выполнению капитального ремонта ни одним из участников договорных отношений.
С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что ЗАО «Арендатор» не доказаны обстоятельства, на которые оно ссылалось в качестве оснований для удовлетворения заявленных требований.
Вывод
Подобные споры чаще всего обуславливаются ненадлежащей проверкой технического состояния арендуемого имущества арендатором в момент подписания договора и акта приема-передачи. В соответствии с п. 1 ст. 582 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества.
При этом, как указано в абзаце втором п. 23 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», судам при применении ст. 583 ГК необходимо учитывать, что арендатор не может ссылаться на недостатки имущества и требовать уменьшения арендной платы (требовать возврата уплаченной арендной платы) или досрочного расторжения договора, если эти недостатки были оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 583 ГК).
Таким образом, до подписания акта приемки-передачи имущества сторонам необходимо тщательно производить проверку подлежащего передаче в аренду имущества, а при обнаружении любого недостатка обязательно его фиксировать в акте приемки-передачи.
