Статья 583 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) предоставляет арендатору ряд прав в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Это следующие права:
1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
3) потребовать досрочного расторжения договора.
Вместе с тем реализация прав происходит по-разному. Так, требование об уменьшении арендной платы подлежит заявлению арендодателю, а не путем самостоятельной недоплаты арендной платы.
Поскольку порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, иная ставка арендной платы также подлежит установлению в договорном порядке либо путем предъявления иска в суд.
До того как данные возможности не будут реализованы арендатором, он обязан уплачивать аренду в размере, согласованном сторонами.
Приведем пример.
Экономическим судом было рассмотрено дело по иску ООО «Арендатор» к КУП «Арендодатель» о взыскании неосновательного обогащения, как переплаты арендной платы на основании исполнительной надписи нотариуса*.
____________
* Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 30.10.2019 по делу № 115-24/2019/1060А/1230К.
История спорных отношений
По условиям договора аренды имущество было передано арендатору для использования его в целях: размещения руководства, специалистов, оптово-розничной торговли, мастерской по ремонту оргтехники, склада, МОП. Сторонами была согласована арендная плата в размере 146 базовых арендных величин за предоставляемое имущество.
Письмом в ноябре 2017 г. арендатор проинформировал арендодателя, что с декабря 2017 г. он не будет производить оплату арендной платы за часть подвального помещения и часть коммунальных услуг со ссылкой на освобождение этого помещения с августа 2017 г. Арендатор утверждал, что в помещении нельзя находиться, так как в связи с затеканием цоколя дома образовался и образовывается грибок и плесень, разрушается штукатурка, бетон и кирпич цоколя здания.
В феврале 2018 г. представители сторон произвели обследование нежилого помещения и в отношении технического состояния помещения на момент заключения договора в акте отразили, что оно пригодно к эксплуатации.
В феврале 2018 г. стороны подписали дополнительное соглашение, которым была уменьшена площадь арендуемого имущества, а также арендная плата до 99 базовых арендных величин в месяц. Согласно условиям дополнительного соглашения оно распространяло свое действие на отношения сторон, возникшие с февраля 2018 г., и действовало до декабря 2018 г.
Письмом в июне 2018 г. арендатор просил арендодателя расторгнуть договор аренды нежилого помещения, оставив за арендатором расположенное на первом этаже помещение с отдельным входом меньшей площадью.
Письмом в июле 2018 г. арендатор проинформировал арендодателя о том, что с августа 2018 г. он освобождает часть площадей, из которых более половины находятся в подвале: это помещения с плесенью и грибками, в которых нельзя не только работать, но и находиться, в связи с чем просил арендодателя направить комиссию для приемки объекта в августе 2018 г. А следующим письмом сообщил арендодателю об освобождении им как арендатором с августа 2018 г. указанных помещений, к которому были приложены фотографии помещений.
Платежным поручением в сентябре 2018 г. ООО «Арендатор» перечислило КУП «Арендодатель» частичную оплату за аренду согласно занимаемым по его мнению помещениям.
В связи с неполной оплатой ООО «Арендатор» арендной платы за сентябрь 2018 г. на основании исполнительной надписи нотариуса по договору аренды КУП «Арендодатель» платежным требованием была взыскана в бесспорном порядке с ООО «Арендатор» оставшаяся задолженность по аренде.
В апреле 2019 г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым по акту приема-передачи ООО «Арендатор» передано во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью меньшей площади, как и просило ООО «Арендатор».
Требования истца
В исковом заявлении ООО «Арендатор» просило взыскать с КУП «Арендодатель» неосновательное обогащение, которое ранее было взыскано с него ответчиком по исполнительной надписи нотариуса в качестве арендной платы за сентябрь 2018 г.
Истец ссылался на получение заключения от специализированного института по результатам проведенного по арендуемому адресу микологического обследования, а также на несоответствие рабочих мест в помещениях санитарно-эпидемиологическим требованиям. В связи с чем указывал на обязанность ответчика уменьшить арендную плату в связи с существенным ухудшением арендованного имущества (полностью исключить размер арендной платы за площади подвального помещения), а также на выселение из указанных помещений в августе 2018 г.
Решения судебных инстанций
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Он исходил из наличия между сторонами договорных отношений по состоянию на сентябрь 2018 г., что в соответствии со ст. 971 ГК не позволяет квалифицировать полученную от истца спорную сумму арендной платы в качестве неосновательного обогащения.
Из норм действующего законодательства и условий заключенного между сторонами договора аренды не усматривалось наличия у истца права на односторонний отказ от договора, а доказательств прекращения договора аренды (в т.ч. в отношении вышеуказанных подвальных помещений) по состоянию на сентябрь 2018 г. в ином установленном законодательством порядке в дело не представлено. В то же время на основании подписанного сторонами дополнительного соглашения прекращение договорных отношений в части аренды подвальных помещений произошло в апреле 2019 г.
Исходя из заключения специализированного института по результатам проведенного по арендуемому адресу микологического обследования следует, что оно проводилось в отношении смежных, а не спорных помещений. При этом ответчиком истцу уменьшена арендная плата именно за аренду обследованных подвальных помещений путем заключения сторонами дополнительного соглашения в феврале 2018 г. к договору аренды, а также путем подписания сторонами соглашения о примирении, утвержденного судом первой инстанции.
В связи с этим судом первой инстанции было отказано в иске. Постановлениями вышестоящих судебных инстанций решение суда было поддержано.
