Ситуация
ООО имеет в собственности 2 офисных помещения, которые сдает в аренду другим организациям. Обычно ООО само оплачивало коммунальные платежи и иные услуги за сдаваемые в аренду помещения, а затем перевыставляло счета арендаторам. Однако арендаторы стали задерживать оплату. Рассмотрим, как арендодатель может учесть в договоре аренды возможность сразу брать и арендную плату, и коммунальные платежи.
Обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды, возлагается на арендатора (п. 2 ст. 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК). При этом основным документом, регулирующим взаимоотношения арендатора и арендодателя, является договор аренды, который в т.ч. определяет порядок, сроки и размеры оплаты расходов, включая коммунальные услуги.
Если помещения находятся в государственной собственности, то порядок распределения расходов по оплате коммунальных и иных платежей при их аренде определяется п. 5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее – Положение № 150). В этом пункте указано, что расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.
Таким образом, если арендуемое помещение находится в госсобственности, то арендодатель не может взять на себя оплату всех расходов, включая коммунальные и иные платежи. Он должен в договоре аренды согласовать с арендатором порядок компенсации таких платежей, и в Положении № 150 сказано, что это производится не за счет арендной платы.
Вместе с тем Положение № 150 не является обязательным для применения при предоставлении в аренду помещений, находящихся в частной собственности, хотя госорганы и рекомендуют придерживаться его при определении размера арендной платы. ГК не устанавливает жестких правил отнесения тех или иных платежей к арендной плате, давая возможность сторонам договора аренды самим определить ее размер и состав (ст. 585 и 625 ГК).
