В соответствии с общими нормами гражданского законодательства о заключении, изменении и расторжении договоров, а именно частью первой ст. 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), расторжение или изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором. Если договором одностороннее расторжение договора не предусмотрено, следовательно, применяются специальные нормы ст. 590 и 591 ГК.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор (ст. 590 ГК):
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда (ст. 591 ГК):
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Таким образом, если в договоре не предусмотрены иные основания и иной порядок одностороннего расторжения договора аренды, договор расторгается судом по инициативе арендатора или арендодателя при соблюдении условий ст. 590 и 591 ГК.
