Ситуация
Субъект хозяйствования приобрел нежилое помещение под офис. При заключении договора на техническое обслуживание помещения с застройщиком последний сообщил о наличии большого долга по оплате за техническое обслуживание предыдущего собственника данного помещения. Застройщик отказался заключать договор с новым собственником, пока он не погасит этот долг.
Рассмотрим, вправе ли управляющая организация, отвечающая за эксплуатацию здания, заставить нового собственника заплатить долг предыдущего собственника.
Плата за жилищно-коммунальные услуги и за техническое обслуживание в многоквартирном жилом доме вносится собственником нежилого помещения, нанимателем, арендатором, членом организации застройщиков, дольщиком, заключившим договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства (пп. 1, 3 ст. 31 Жилищного кодекса Республики Беларусь; далее – ЖК).
Похожая норма содержится в ст. 11 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон о совместном домовладении), в соответствии с которой собственники недвижимого имущества совместного домовладения обязаны нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество.
Как видим, законодательство связывает обязанность уплачивать указанные платежи с собственником недвижимого имущества, а не с самим объектом недвижимого имущества. С собственником же, а не с офисом, заключается договор на техническое обслуживание помещения, в соответствии с которым именно он является лицом, обязанным возмещать соответствующие расходы и уплачивать соответствующие платежи. Соответственно если объект недвижимого имущества продается другому собственнику, то задолженности по указанным платежам автоматически не переходят к новому собственнику, поскольку не следуют за недвижимым имуществом в качестве имущественных обременений.
В рассматриваемой ситуации долг возник между предыдущим собственником нежилого помещения и организацией-застройщиком. Скорее всего, между ними существовал договор, являющийся правовым основанием для взыскания данного долга. Новый собственник к этому долгу не имеет никакого отношения, и нет правовых норм, обязывающих этого собственника погашать долг предыдущего собственника в связи с приобретением объекта недвижимости.
Организация-застройщик должна сама предпринимать меры по взысканию данной задолженности со старого собственника. Она может действовать следующим образом (п. 2 ст. 33, п. 1 ст. 166 ЖК):
1) воспользоваться процедурой взыскания по исполнительной надписи нотариуса, если предыдущий собственник соглашается с размером долга;
2) обратиться в суд, если предыдущий собственник оспаривает задолженность.
Застройщик или товарищество собственников обязаны обеспечить заключение участниками совместного домовладения договоров на оказание услуг по техническому обслуживанию (подп. 1.7 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков»). Новый собственник становится участником товарищества собственников в силу самого факта приобретения в собственность недвижимого имущества совместного домовладения (со дня государственной регистрации возникновения (перехода) права собственности) (ст. 25 Закона о совместном домовладении), а не в силу факта «вступления» в товарищество собственников или заключения договора. В связи с этим в нашем случае застройщик как лицо, обеспечивающее управление зданием, в котором находится нежилое помещение, приобретенное субъектом хозяйствования, обязан заключить с новым собственником договор на техническое обслуживание. Если он уклоняется от заключения такого договора или требует совершения платежей, не предусмотренных законом, как условия заключения такого договора, то субъект хозяйствования вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 415 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Кроме того, он вправе требовать возмещения убытков, причиненных таким уклонением.
