Ситуация
Арендатор получил от арендодателя извещение о повышении размера арендной платы по договору аренды офисного помещения. К уведомлению были приложены расчет новой ставки арендной платы с новыми коэффициентами и обоснование причины повышения. Причина заключалась в том, что месяц назад эти коэффициенты были повышены постановлением Правительства. Арендатор учел данное извещение и с нового месяца стал платить по новой ставке. Формально стороны не оформили изменение ежемесячной ставки арендной платы дополнительным соглашением к договору, но стали выполнять его. Через 5 месяцев арендодатель обнаружил, что один из коэффициентов указал неправильно – в действительности он должен был быть меньше. Следовательно, арендатор переплатил лишние деньги. Перед арендодателем встали вопросы: должен ли он возвращать излишне уплаченные деньги и если да, то как это правильно оформить?
В данной ситуации арендодатель должен вернуть излишне уплаченные денежные средства арендатору, поскольку они приобретены в нарушение установленных законодательством или сделкой оснований, т.е. являются неосновательным обогащением (п. 1 ст. 971 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК).
Неосновательное обогащение имеет место, когда правовое основание для приобретения или сбережения имущества отсутствовало изначально или имущество приобретено по незаконному основанию (п. 6 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.04.2011 № 30 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами положений Гражданского кодекса Республики Беларусь о неосновательном обогащении»). Считаем, что в данном случае имели место незаконные основания приобретения денежных средств арендодателем.
По общему правилу, если при заключении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, воля сторон была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения с целью изменения размера арендной платы, арендодатель не вправе изменять арендную плату без согласования с арендатором.
Однако может возникнуть вопрос о законности требования арендодателя уплаты арендной платы в повышенном размере, поскольку такое повышение не было надлежащим образом оформлено.
Так, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством (ст. 392 ГК). Указанная норма закрепляет приоритет законодательства над договором, причем как действующего в момент заключения договора, так и вводимого после заключения. Это же правило подтверждается и судебной практикой: если условия заключенного договора аренды не приведены в соответствие с актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила о размере арендной платы, иные, чем те, которые действовали при заключении договора аренды, то с момента вступления в силу акта законодательства у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в размере, установленном таким актом законодательства (п. 21 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).
Таким образом, арендатор должен был платить арендную плату по новым ставкам с момента, когда вступило в силу постановление Правительства, утвердившее новые коэффициенты, независимо от того, правильно оформили стороны изменения в договор или неправильно.
Что касается оформления размера ставки арендной платы после обнаружения ошибки и пересчета по правильному коэффициенту, то здесь все зависит от того, как стороны в самом договоре аренды предусмотрели порядок его изменения.
Если в договоре есть условие о том, что любые его изменения должны оформляться дополнительным соглашением, подписанным обеими сторонами, то следует именно так и оформить изменение арендной платы.
Если в договоре есть указание на то, что арендная плата рассчитывается согласно Положению о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденному Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150, то дополнительное соглашение подписывать не нужно, но при этом обязательно уведомление арендатора.
