Мы рассмотрим, можно ли внести в договор аренды условие о том, что при невозможности внесения арендатором арендной платы по причине финансовых затруднений арендодатель вправе забрать имущество арендатора в счет погашения задолженности.
Имущество арендатора, даже находящееся в арендованном помещении, не может служить предметом удержания и тем более не может быть использовано в качестве компенсации за невыплаченную арендную плату.
Удержание применяется только в отношении имущества, которое так или иначе связано с предметом сделки (пп. 1 и 2 ст. 340 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК). Имущество арендатора в сделке аренды не участвует, поэтому его удержание арендодателем нарушит право собственности арендатора.
Для справки: если по характеру сделки удержание возможно, то кредитор, удерживающий вещь, вправе за счет ее стоимости удовлетворить свои требования по сделке (п. 5 ст. 340 ГК). Удовлетворение требований в этом случае производится по правилам о залоге (ст. 330–331 ГК).
В рассматриваемой ситуации сторонам договора аренды надо предусмотреть в договоре условие о залоге. Именно этот способ обеспечения исполнения обязательства дает возможность за счет имущества, принадлежащего должнику, удовлетворить требования кредитора: в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Исключение – случаи, предусмотренные законодательными актами (ст. 315 ГК).
Залог возникает в силу договора (п. 3 ст. 315 ГК). Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 316 ГК).
Обратите внимание!
Для удовлетворения требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества по общему правилу следует обращаться в суд.
Такое удовлетворение возможно и без обращения в суд, но только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного до либо после возникновения установленных законодательством оснований для обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 330 ГК). Исключение – случаи, перечисленные в п. 3 ст. 330 ГК.
В таком соглашении должно содержаться условие о предоставлении права залогодателю, либо залогодержателю, либо иному лицу по выбору сторон осуществить от имени залогодателя продажу заложенного имущества.
