Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК).
На практике возникают споры, связанные с доказыванием принадлежности улучшений, а также их отделимого характера.
Не лишним будет напомнить, что согласно ст. 10 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» каждая хозяйственная операция подлежит оформлению первичным учетным документом.
Факт приобретения арендатором имущества может быть подтвержден соответствующими договорами купли-продажи, а его доставки в арендуемое помещение – накладными. Аналогично и вывоз имущества из данного помещения также должен быть подтвержден накладной в соответствии с Инструкцией о порядке заполнения товарно-транспортной накладной и товарной накладной, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2016 № 58.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 282 ГК).
Соответственно для реализации права виндикации (истребования своего имущества из незаконного владения арендодателя) достаточным будет подтвердить принадлежность конкретного имущества арендатору и факт нахождения его в арендованном помещении.
Кроме того, с учетом содержания ст. 594 ГК арендатору также необходимо будет доказать, что улучшения являются отделимыми. Определение того, является ли улучшение имущества отделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений. В частности, отделимыми являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта. Неотделимыми же являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества (п. 40 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).
Приведем пример из судебной практики.
Пример[1]
Между ЗАО «Арендодатель» и ООО «Арендатор» был заключен договор аренды, по которому арендодатель передал во временное владение и пользование арендатора часть изолированного помещения. Сторонами в последующем подписан передаточный акт, согласно которому истец возвратил арендованные у ответчика помещения.
Указав, что в ранее арендованных по договору аренды помещениях осталось принадлежащее ему имущество, приобретение которого, а также его поставка по адресу арендованного помещения подтверждены ТТН и счетом-фактурой, а ответчик уклоняется от его возврата, истец обратился с иском об истребовании из чужого незаконного владения у ЗАО «Арендодатель» имущества истца, находящегося по адресу арендованного помещения.
Суд первой инстанции провел выездное судебное заседание по адресу ранее арендованного помещения, по результатам которого был составлен протокол осмотра и установлено наличие в этом помещении определенного имущества.
В подтверждение приобретения указанного истцом имущества и его поставки в это помещение суду представлены товаросопроводительные документы: ТТН и ТН.
Суд пришел к выводу, что данными доказательствами подтверждается факт приобретения истцом указанного в товаросопроводительных документах имущества и его поставки по адресу арендованного помещения.
В соответствии с условиями договора аренды арендатор имеет право собственности на произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества.
По мнению ЗАО «Арендодатель», представленные истцом копии накладных ООО «Арендатор» не являются надлежащими доказательствами наличия указанного в них имущества в помещении ЗАО «Арендодатель», а лишь подтверждают факт приобретения данного имущества ООО «Арендатор», которое впоследствии могло быть продано, передано другим лицам в пользование, утеряно, уничтожено, похищено и т.д. В связи с этим суд первой инстанции поставил вопрос о необходимости проведения товароведческой экспертизы с целью сопоставления истребуемого имущества с имуществом, указанным в товаросопроводительных документах. От проведения такой экспертизы ООО «Арендатор» отказалось. Также ЗАО «Арендодатель» указало, что ООО «Арендатор» не доказан факт принадлежности ему указанного в иске имущества, а также пояснило, что имущество, которое обозревалось судом в ходе выездного судебного заседания, заявленное истцом в иске, осталось в помещении после его освобождения истцом и является его неотделимым улучшением ввиду того, что в случае его отделения объекту аренды будет причинен ущерб.
В дальнейшем суд апелляционной инстанции установил, что истребуемое истцом имущество не относится к неотделимым улучшениям арендованного недвижимого имущества.
На основании вышеизложенного, с учетом установленных обстоятельств принадлежности указанного имущества ООО «Арендатор», нахождения данного имущества в помещениях ответчика, невозможности отнесения истребуемого истцом имущества к неотделимым улучшениям арендованного имущества апелляционная инстанция суда пришла к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Арендатор» и об истребовании у ЗАО «Арендодатель» из незаконного владения имущества, поименованного в протоколе осмотра.
Постановление было обжаловано в кассационном порядке и оставлено в силе.
Таким образом, приобретая имущество в арендуемое помещение с целью улучшения его свойств, следует своевременно позаботиться о сохранении на него соответствующих первичных учетных документов. Наличие таких документов в совокупности с установленным фактом наличия указанного имущества в арендованном помещении позволят арендатору возвратить его по окончании аренды в случае возникновения спора с арендодателем. В случае же его удержания арендодателем также возможно взыскание убытков в размере стоимости данного имущества на основании названных первичных учетных документов.
[1] http://court.gov.by/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/3af16c0014f2435c.html
