Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества (ст. 582 и 583 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК). При этом ГК возлагает на арендодателя ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Вместе с тем по подобным искам о взыскании ущерба важным является установление не только самого факта ущерба, но и непосредственной его причинно-следственной связи с виновными действиями арендодателя.
Кроме того, ст. 583 ГК освобождает арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Наличие естественного освещения, отопления, электроснабжения и т.п., безусловно, являются свойствами сдаваемого в аренду недвижимого имущества, которые влияют на его стоимость. Они могут и должны быть изучены арендатором при заключении договора аренды, в т.ч. в момент осмотра. Неисправности указанных свойств могут влечь причинение ущерба арендатору. Вместе с тем обстоятельства причинения ущерба и его объем подлежат последующему доказыванию в суде в случае оспаривания данного факта арендодателем.
Доказательствами по делу являются полученные в соответствии с ХПК и иными законодательными актами сведения, на основании которых суд, рассматривающий экономические дела, устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела (ст. 83 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь; далее – ХПК).
Суд, рассматривающий экономические дела, исходя из оснований требований и возражений лиц, участвующих в деле, и с учетом содержания подлежащих применению норм права (ст. 100, 108 ХПК):
– определяет обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора или рассмотрения дела (предмета доказывания);
– оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств, имеющихся в деле;
– оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Таким образом, доказательства вины арендодателя, составленные истцом в одностороннем порядке, в последующем могут быть оценены судом критически. Для подтверждения вины в этом случае дополнительно потребуются иные относимые доказательства: заключения компетентных органов (эксплуатирующие, аварийные, МЧС, энергоснабжающие и т.п.), заключения судебных экспертов и т.д.
При отсутствии подобных доказательств установить вину арендодателя в причинении ущерба арендатору, причинно-следственную связь между его действиями и последствиями будет затруднительно.
