Рассмотрим, имеет ли право новый арендодатель расторгнуть договор аренды при отказе арендатора перезаключить договор аренды на новых условиях.
В случае перехода права собственности проявляется особенность вещного права, в соответствии с которой права других лиц, связанные с вещным правом, не прекращаются с переходом вещного права к новому субъекту, а следуют за вещным правом. Основания перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу гарантируют для арендатора сохранение договора аренды на прежних условиях. В силу ст. 286 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) арендатору обеспечивается защита его права на арендованное имущество наравне с защитой права собственности.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу ст. 291 ГК не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
По общим правилам аренды досрочное расторжение договора по требованию арендодателя предусмотрено ст. 590 ГК, в соответствии с которой договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае допущения арендатором нарушений существенных условий договора или в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором (письмо Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.06.2006 № 03-29/1191 «О досрочном расторжении договора аренды»).
Смена собственника не является существенным изменением обстоятельств, а следовательно, не является и основанием для изменения или расторжения договора аренды на основании ст. 421 ГК (абз. 2 части первой п. 28 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).
Также односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды во внесудебном порядке может быть предусмотрен договором аренды (п. 3 ст. 420 ГК).
Таким образом, отказ арендатора от перезаключения договора аренды на новых условиях при смене собственника объекта аренды не является специальным основанием:
– для расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке;
– отказа арендодателя от исполнения договора аренды во внесудебном порядке.
В рассматриваемом случае договор будет действовать до окончания указанного в нем срока, а новый арендодатель сможет расторгнуть договор аренды только в общем порядке:
а) при наличии оснований для расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке (предусмотренных ст. 590 ГК или договором аренды);
б) при наличии оснований для отказа арендодателя от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке (предусмотренных частью второй п. 2 ст. 581 ГК или договором аренды).
