Законодательством Республики Беларусь не запрещено сдавать в субаренду арендуемое помещение, главное иметь на это разрешение собственника данного помещения (п. 2 ст. 586 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК).
Снимая помещение в субаренду, у субарендатора есть риски, ведь в случае прекращения договора аренды, договор субаренды также прекращается (ст. 589 ГК).
В случае прекращения договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним на то же помещение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды, если иное не было изначально предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 589 ГК).
Но вместе с тем норма ст. 589 ГК дает право субарендатору на заключение договора аренды, но не обязывает арендатора заключить с ним договор аренды. Ведь граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 391 ГК). При этом законодательством никак не предусматривается обязанность арендатора заключить договор аренды с субарендатором в случае прекращения договора аренды.
Рассмотрим пример из практики.
ООО «Арендодатель» и ООО «Арендатор» заключили договор аренды. В соответствии с договором аренды арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду.
ООО «Арендатор» заключило договор субаренды с ООО «Субарендатор».
Решением экономического суда новым собственником имущества стал ОАО «Банк». После чего решением экономического суда был расторгнут договор аренды, заключенный между ООО «Арендодатель» и ООО «Арендатор».
ООО «Субарендатор» обратился в адрес нового собственника ОАО «Банк» с письмом-предложением покупки имущества. А через пару дней со ссылкой на ст. 589 ГК еще одним письмом просил ОАО «Банк» заключить с ним договор аренды на срок и на условиях ранее действовавшего договора субаренды.
ОАО «Банк» в ответе на вышеуказанные обращения сообщило, что в настоящее время считает нецелесообразным заключение договора аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора субаренды. Кроме того, ОАО «Банк» в данном письме предложил ООО «Субарендатор» принять участие в электронных торгах.
ООО «Субарендатор» обратился с иском в суд с требованием о понуждении к заключению договора аренды на основании ст. 415, п. 1 ст. 589 ГК.
Проанализировав нормы законодательства, исходя из принципа свободы договора, учитывая, что понудить сторону к заключению договора возможно только в том случае, если обязанность заключить такой договор следует из положений законодательства или добровольно принятого обязательства, суд пришел к выводу о том, что при досрочном прекращении договора аренды право субарендатора на заключение с ним договора аренды не порождает у арендодателя обязанности заключить договор.
Суд отказал в удовлетворении иска. С выводами суда первой инстанции согласились апелляционная и кассационная инстанции.[1]
Получается у субарендатора нет 100%-й гарантии арендовать помещение в течение срока договора субаренды. Договор в любой момент может быть прекращен.
Как же себя обезопасить субарендатору? Вопрос сложный, ведь в плане защиты прав арендатора в законодательстве имеются пробелы. По данной причине механизмы защиты от таких ситуаций следует предусматривать в договоре субаренды. Например:
– указывать фиксированные штрафные санкции в случае досрочного прекращения договора субаренды по обстоятельствам, не зависящим от воли субподрядчика;
– постараться не заключать договор через посредников, а напрямую с собственником, т.е. заключать договор аренды, а не субаренды. Тогда у арендатора имеется больше гарантий. Ведь в соответствии со ст. 588 ГК переход права собственности на имущество, сданное в аренду к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
