Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее – ГК) и иными актами законодательства или договором (ст. 420 ГК).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.
Глава 34 ГК содержит ряд оснований, при которых договор аренды может быть расторгнут. Но для расторжения при их наличии требуется согласие обеих сторон. Если его нет, расторжения можно требовать через суд.
ГК прямо предусмотрены следующие основания для расторжения договора аренды в зависимости от инициатора:
1) если расторжение инициирует арендатор:
– обнаружение недостатков сданного в аренду имущества (ст. 583, 591 ГК);
– непредупреждение арендодателем арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) (ст. 584 ГК);
– нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки, когда это его обязанность (ст. 587 ГК);
– непредоставление имущества в пользование арендатору либо создание препятствий пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (ст. 591 ГК);
– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (ст. 591 ГК);
2) если расторжение инициирует арендодатель:
– использование арендатором имущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (ст. 586, 590 ГК);
– досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (ст. 589 ГК);
– существенное ухудшение имущества арендатором (ст. 590 ГК);
– невнесение арендатором более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы (ст. 590 ГК);
– неосуществление капремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон.
Но все вышеуказанные способы требуют, как было отмечено выше, согласия двух сторон или решения суда.
Вместе с тем стороны, к сожалению, забывают о наличии такого простого основания для расторжения договора, как письменный отказ от него. При подобном способе расторжения договора достаточно письменного уведомления об этом второй стороны. Ее согласия или решения суда для этого не требуется. В противном случае вы можете столкнуться (как чаще и происходит на практике) с необходимостью доказывать наличие оснований для расторжения договора в ходе судебного процесса.
