Ситуация
В договоре аренды закреплено право арендодателя в случае нарушения сроков внесения арендной платы досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор. Арендатор не платит уже 3 месяца.
Рассмотрим, как арендодателю расторгнуть договор.
По общему правилу одна из сторон договора может потребовать расторжения договора в судебном порядке в следующих случаях (ст. 420 ГК):
• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором.
Если арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то арендодатель вправе потребовать через суд досрочного расторжения договора аренды (часть первая ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК) с обязательным соблюдением установленных законодательством условий.
Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный гражданским законодательством либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 422 ГК).
Для расторжения договора аренды частью третьей ст. 590 ГК установлено специальное правило: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, если иной порядок досрочного расторжения договора не предусмотрен ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь. Поэтому в рассматриваемой ситуации арендодатель обязан направить арендатору письмо:
– с требованием об уплате задолженности по арендной плате;
– указанием срока такой уплаты;
– предупреждением о возможности досрочного расторжения договора в случае неуплаты;
– предложением о досрочном расторжении договора по взаимному согласию.
Обратите внимание! В таком предупреждении обязательно должно содержаться предложение о досрочном расторжении договора. В противном случае досудебный порядок урегулирования спора судом не признается соблюденным и исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды будет оставлено без рассмотрения (абзац пятый части первой п. 30 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).
Что касается разумного срока в данной ситуации, то гражданское законодательство его не определяет, оставляя на усмотрение сторон. Полагаем, что поскольку такое письмо может считаться соблюдением претензионного порядка, то следует придерживаться месячного срока для ответа на претензию (приложение «Претензионный порядок урегулирования спора» к Хозяйственному процессуальному кодексу Республики Беларусь).
