Взыскиваем долг с арендатора через нотариуса

Кому поможет: взыскателю получить положительный результат при обращении к нотариусу за совершением исполнительной надписи.

Взыскание долга путем совершения нотариусом исполнительной надписи имеет несомненные преимущества перед судебными процедурами ввиду быстроты совершения (как правило, в день обращения) и дешевизны нотариального тарифа по сравнению с госпошлиной, уплачиваемой при подаче заявления в суд.

Однако визит к нотариусу требует тщательной подготовки документов и полного соответствия их установленным законодательством требованиям.

При неспособности арендатора погасить накопившиеся долги перед арендодателем последний в качестве варианта возврата задолженности может рассматривать заключение договора перевода долга арендатора на нового, более платежеспособного должника.

Какую задолженность можно взыскать через нотариуса по договору перевода долга

Сама возможность обращения субъектов хозяйствования к нотариусам за совершением исполнительной надписи о взыскании бесспорной задолженности (в т.ч. неустойки) по обязательствам, по которым произошла перемена лиц по договору перевода долга, появилась относительно недавно (с 20 августа 2016 г.) после дополнения Перечня п. 28.

Согласно части второй п. 28 Перечня нотариусы имеют право совершать исполнительные надписи о взыскании бесспорной задолженности в случае перевода должником своего долга по сделке на другое лицо (за исключением случаев, когда перевод долга, запрещен законодательством) для совершения исполнительной надписи в соответствии с пп. 6, 7, 10, 14 и 25 Перечня.

Документ:

Перечень документов, по которым взыскание производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.12.2006 № 1737 (далее – Перечень).

Ссылка на п. 14 Перечня означает, что совершение исполнительной надписи возможно только в отношении задолженности по аренде. Что касается долга арендатора по коммунальным услугам, то взыскать его в случае перевода долга с помощью нотариуса невозможно, поскольку п. 24 Перечня, предоставляющий такую возможность непосредственно на основании договоров аренды, в данной норме не указывается.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора, т.е. в нашем случае – арендодателя (ст. 362 ГК).

Как получить согласие кредитора на перевод долга

Получение согласия возможно в двух вариантах: путем обмена письмами или подписания 3-стороннего договора, из которого следует, что кредитор-арендодатель выразил свое согласие на перевод долга. При этом заключение 3-стороннего договора представляется предпочтительным, так как облегчает возможное доказывание позиций сторон при установлении их в одном согласованном документе.

В любом случае отсутствие документов, подтверждающих согласие кредитора-арендодателя на перевод долга, делает такой договор не имеющим юридической силы, что приведет к отказу нотариусом в совершении исполнительной надписи.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Договор перевода долга

Поскольку ГК запрещает дарение между коммерческими организациями (п. 4 части первой ст. 546 ГК), в договоре перевода долга должно быть обозначено обязательство, взамен которого новый должник принимает на себя долг старого должника. Например, указание на наличие у нового должника перед старым должником неоплаченного долга.

Отсутствие такого встречного обязательства содержит риск признания договора перевода долга ничтожным.

Заключение договора перевода долга не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления (ст. 202 ГК), т.е. срок исковой давности в отношении требований кредитора-арендодателя начинает течь не с момента вступления нового должника в обязательство (подписания договора перевода долга), а с момента возникновения права на взыскание долга к первоначальному должнику по договору аренды.

Какие документы представить нотариусу

Для совершения исполнительной надписи о взыскании задолженности по арендной плате представляются (п. 14 Перечня):

– договор аренды нежилого помещения и его копия, заверенная взыскателем;

– документы, подтверждающие передачу имущества по договору аренды нежилого помещения (передаточный акт или иной документ о передаче, подписанный сторонами договора аренды нежилого помещения), и их копии, заверенные взыскателем;

– документ о расчете суммы задолженности по неуплаченной (не полностью уплаченной) арендной плате, сроках уплаты, подписанный руководителем или иным уполномоченным должностным лицом взыскателя (с представлением документов, подтверждающих его полномочия на подписание), индивидуальным предпринимателем, скрепленный печатью взыскателя (при ее наличии). Требование о проставлении печати не распространяется на случаи подписания документа о расчете суммы задолженности представителем взыскателя, уполномоченным на его подписание доверенностью.

Дополнительно представляются (часть вторая п. 28 Перечня):

– копия договора о переводе долга, заверенная взыскателем;

– копия документа, содержащего согласие кредитора на перевод должником своего долга по сделке на другое лицо, заверенная взыскателем (за исключением случаев, когда такое согласие предусмотрено в договоре о переводе долга).

Документ:

Хозяйственный процессуальный кодекс Республики Беларусь (далее – ХПК).

Рекомендация

В расчете, который арендодатель-кредитор-взыскатель прилагает к заявлению нотариусу, необходимо указывать суммы долга по арендной плате со старым должником на основании заключенного с ним договора аренды. А уже нотариус, учиняя на оборотной стороне расчета исполнительную надпись, отметит, что взыскание будет производиться с нового должника.

Чек-лист

1. С помощью нотариуса можно оперативно взыскать задолженность по аренде, переданную по договору перевода долга, с нового должника.

2. Задолженность по коммунальным платежам (потребление воды, тепло- и электроэнергии), а также эксплуатационным услугам можно взыскать только через суд.

3. Требования об исполнении обязательства, возникшего из договора о переводе долга, не подлежат рассмотрению в порядке приказного производства, за исключением случаев письменного признания должником задолженности (абз. 4 части третьей ст. 220 ХПК).

Григорий Батюлёв, начальник службы экономической безопасности,
правового и кадрового обеспечения ОАО «МИСОМ ОП»