Взыскание с арендодателя сумм неосновательного обогащения

На примере судебной практики рассмотрим ситуацию по возврату суммы арендной платы, уплаченной арендатором арендодателю.

Ситуация

ООО «А» (арендатор) должно было получить от ОАО «Б» (арендодатель) на основании заключенного 01.02.2017  договора аренды часть изолированного нежилого помещения площадью 200,0 м². Помещение предназначалось для оказания услуг по организации досуга (проведения квест-игр). В п. 2.1.1 договора стороны закрепили, что арендодатель обязан передать помещение в течение 30 календарных дней после вступления договора в силу по передаточному акту. Акт должен быть подписан уполномоченными представителями сторон. В случае неподписания передаточного акта в указанный срок договор считается незаключенным. За отказ и (или) уклонение от приема-передачи имущества в указанные сроки п. 5.2.3 договора был предусмотрен штраф в размере 2 месячных арендных плат.

Платежным поручением от 02.02.2017 № 3 ООО «А» перечислило ОАО «Б» 2 000 бел. руб., указав в назначении платежа «предоплата за аренду помещения согласно договору аренды № 1 от 01.02.2017, НДС 100 бел. руб.».

Работники ООО «А» помещение осмотрели и начали планировать квест-игру применительно к конкретному помещению.

Однако в течение 30 календарных дней после подписания договора аренды передаточный акт сторонами подписан не был.

Впоследствии работники ООО «А» пришли к выводу, что для планируемой ими игры указанное помещение не подходит. Поскольку помещение юридически так и не было передано ООО «А», оно заявило требование к ОАО «Б» о возврате уплаченных ранее 2 000 бел. руб. ОАО «Б» в требовании отказало, и ООО «А» обратилось в экономический суд с иском о взыскании с ОАО «Б» 2 000 бел. руб. в качестве неосновательного обогащения.

Позиция истца

Истец заявил, что считает договор аренды незаключенным, потому что помещение не было передано истцу по акту, поскольку сам акт не был подписан в течение 30 календарных дней после подписания данного договора.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Справочно:

неосновательным обогащением считается приобретение или сбережение одним лицом денежных средств (имущества) за счет другого лица, которые первый обязан возвратить последнему (ст. 971 ГК). Правила о возврате неосновательного обогащения применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Позиция ответчика

Представители ответчика исковые требования не признали. Они заявили, что договор аренды является заключенным, поэтому сумму в размере 2 000 бел. руб. следует считать арендной платой. Отсутствие подписанного акта приема-передачи имущества не является основанием для признания договора незаключенным. Ответчик также сослался на фактическое использование истцом имущества и указал, что именно ответчик уклонился от подписания акта приема-передачи помещения. Письмом от 02.03.2017 ответчик уведомил истца о возникновении обязательства по оплате штрафа за уклонение от приема имущества. Истец ничего не ответил, поэтому ответчик зачел сумму предоплаты в размере 2 000 бел. руб. в счет обязательства истца по уплате штрафа на основании п. 5.2.3 договора аренды.

Решение суда

Суд удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.

Позиция суда о незаключенности договора

Суд посчитал, что фактическая передача имущества в течение 30 календарных дней после вступления в силу договора аренды является существенным условием договора, согласованным сторонами. Таким образом, передаточный акт на помещение обязательно должен быть подписан сторонами не позднее 03.03.2017.

Суд не согласился с доводами ответчика о том, что истец фактически пользовался помещением, поскольку суду не были представлены доказательства размещения истцом в указанном помещении своего имущества, работников либо осуществления деятельности иной, чем ознакомление с условиями аренды. С учетом изложенного со стороны истца отсутствует уклонение от принятия имущества, которое должно было носить добровольный характер.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что ввиду неподписания сторонами передаточного акта на помещение на момент вынесения судебного решения между сторонами отсутствовали договорные отношения, а следовательно, отсутствовали законные основания для взимания с истца арендной платы.

По данному вопросу суд сослался на ст. 100 ХПК об обязанности стороны спора доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений, указав, что такие доказательства ответчиком представлены не были.

Документ:

Хозяйственный процессуальный кодекс Республики Беларусь (далее – ХПК).

Позиция суда о зачете уплаченной суммы в качестве штрафа

Зачетом может быть прекращено встречное однородное требование, срок которого наступил, либо не указан, либо определен моментом востребования (ст. 381 ГК).

Штрафная неустойка, которая в силу ст. 311 ГК является способом обеспечения исполнения обязательства, не может быть зачтена в данном случае по причине отсутствия признаков однородности взаимных требований (неосновательное обогащение и неустойка). В связи с этим у ответчика не было оснований для проведения зачета начисленной неустойки.

Апелляционная жалоба

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение отменить и в иске отказать.

По мнению ответчика, отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи имущества само по себе не дает оснований считать договор аренды незаключенным. Ответчик считал существенным фактом, что истец фактически пользовался имуществом, имел к нему полный доступ (оформил и оплатил пропуска на территорию, организовывал работу по установке декораций на арендованных площадях). Данные факты истец недобросовестно пытался скрыть от суда.

Что касается штрафа, то письмом от 02.03.2017 ответчик предупредил истца о возможности взыскания предусмотренного договором штрафа, если последний не подпишет акт приема-передачи помещения.

На данное письмо истец сообщил о выявленных им препятствиях реализовать в помещении намеченный проект (температурный режим в зимнее время, экологическая безопасность с учетом размещавшего ранее в цехе вредного производства и др.). Истец также просил демонтировать ряд объектов, находившихся в помещении, и выполнить базовые ремонтные работы. Впоследствии представители истца хотели ознакомиться с имеющимся у ответчика актом обследования помещения, зафиксировавшим неудовлетворительное состояние объекта, предлагали снизить арендную плату и коммунальные отчисления с учетом состояния помещения и необходимостью ремонта. Дальнейшие переговоры не привели к оформлению письменных договоренностей.

В связи с изложенным ответчик считает, что именно истец необоснованно уклонялся от подписания акта приема-передачи помещения, поэтому обязан был уплатить штраф в размере 2-месячной арендной платы, предусмотренный договором. Поскольку от истца ответчику поступила предоплата за аренду именно в размере 2-месячной арендной платы, но отношения по аренде так и не возникли, он и зачел их как уплату штрафа.

Справочно:

договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. ст. 402 ГК). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Решение суда апелляционной инстанции

Решение экономического суда первой инстанции было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ОАО «Б» – без удовлетворения.

Позиция суда апелляционной инстанции

По мнению суда апелляционной инстанции основания считать договор незаключенным отсутствуют.

Уклонение сторон от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества. Со стороны арендатора имел место отказ от принятия имущества, мотивированный в первую очередь его существенными недостатками, препятствующими использованию по назначению.

Принимая во внимание фактические обстоятельства и применимые нормы закона, нет оснований связывать незаключенность договора аренды с неподписанием акта передачи. Пользование имуществом, квалифицируемое как подтверждение заключенности и действия договора, может иметь место и при отсутствии документа о передаче имущества.

Несмотря на утверждения ОАО «Б» о фактах пользования ООО «А» арендованным помещением, оно так и не представило доказательств таких действий. Отсутствие доказательств использования арендатором помещения исключает принятие предоплаты в счет арендной платы за первый месяц. Обменом письмами в апреле 2017 г. стороны фактически прекратили договорные отношения, характеризуемые тем, что арендатор и документально, и фактически не приступил к пользованию имуществом. В результате у арендодателя отпали основания для удержания суммы предварительной оплаты в счет исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей. Данная сумма подлежит возврату с применением ст. 971 ГК.

Что касается отнесения ответчиком суммы предоплаты на штраф, то такой порядок (зачет) не предусмотрен договором. Кроме того, произведенный ответчиком зачет противоречит норме п. 1 ст. 381 ГК, поскольку зачтены неоднородные требования. Подтверждение обоснованности применения санкции (штрафа) подлежит самостоятельной правовой оценке применительно к соответствующему предмету спора.

С учетом изложенного требование истца о возврате предварительной оплаты как неосновательного обогащения апелляционная инстанция сочла правомерным и подлежащим удовлетворению.

Таким образом, внесение платежа по арендной плате не всегда означает акцепт всех условий договора аренды, и в определенных случаях такой платеж может быть истребован как неосновательное обогащение.

Максим Слепич,

старший юрист ООО «Арцингер и партнеры»