Все ли собственники помещений являются членами ТС: разбираем ситуацию

Собственник любой формы собственности, владеющий частью недвижимости, входящей в совместное домовладение, может стать членом товарищества собственников (далее – ТС). Применительно к совместному домовладению жилыми и нежилыми помещениями создаются разные ТС.

Ситуация

ТС управляет общим имуществом жилого дома. В доме 119 квартир. Из них 4 государственные, которыми распоряжается администрация района города. 1 квартира переведена в нежилое помещение и принадлежит СООО, остальные принадлежат гражданам.

Разберемся, являются ли собственники этих 5 квартир членами ТС.

Указанные квартиры расположены в одном жилом доме и имеют более 2 собственников, поэтому они являются частью совместного домовладения (п. 1 ст. 165 ЖК). Поскольку изначально все квартиры были жилыми помещениями, ТС, которое управляет жилым домом, создавалось на основе норм ЖК.

Обратите внимание! Отношения по совместному домовладению в жилищном фонде регулируются ЖК, а отношения совместного домовладения собственников нежилых помещений регламентированы Законом о совместном домовладении (часть вторая ст. 2 Закона о совместном домовладении).

Документ:

Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее – ЖК).

Документ:

Закон Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон о совместном домовладении).

Участники совместного домовладения имеют в собственности не только жилые или нежилые помещения, но и долю в общем имуществе здания, находящемся в совместном пользовании всех собственников.

К общему имуществу жилого дома обычно относятся крыши, ограждающие конструкции; лифты; электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся внутри или за пределами жилого дома; групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа; объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, и т.д. (п. 33 ст. 1 ЖК).

Для управления таким имуществом собственники обязаны избрать один из способов, в нашем случае – ТС, т.е. некоммерческую организацию, создаваемую собственниками жилых и (или) нежилых помещений в целях сохранения и содержания общего имущества, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных ЖК и уставом товарищества собственников (п. 56 ст. 1 ЖК). Поскольку ТС является некоммерческой организацией, то она не имеет в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и ее распределение между своими участниками.

Членами ТС могут быть граждане и организации, являющиеся участниками совместного домовладения (п. 1 ст. 213 ЖК).

СООО как собственник квартиры, переведенной в нежилой фонд, изначально был участником ТС. В данном случае он останется членом уже созданного ТС по следующим причинам:

1) ТС предполагает членство собственников как жилых, так и нежилых помещений (п. 56 ст. 1 ЖК);

2) собственник квартиры, переведенной в нежилой фонд, продолжает оставаться владельцем части общего имущества, которым обязан управлять и нести расходы, для чего и создано ТС (п. 1 ст. 166, п. 2 ст. 169 ЖК);

3) собственник не может уклониться от членства в ТС, даже если последнее создано без его участия или желания (п. 2 ст. 213 ЖК);

4) для управления общим имуществом совместного домовладения избирается только один способ (пп. 3 и 4 ст. 170 ЖК). Поскольку в нашем случае уже имеется ТС, то одну квартиру из-за того, что она переведена в нежилой фонд, на баланс в ЖЭС не поставят.

Таким образом, СООО, владеющая квартирой, переведенной в нежилой фонд, останется участником ТС со всеми вытекающими обязанностями и расходами.

Что касается местной администрации, распоряжающейся 4 государственными квартирами, то номинально она также является членом ТС, но фактически все обязанности и расходы, связанные с членством в ТС, будут нести наниматели этих квартир.

Непосредственно собственником 4 квартир в жилом доме является административно-территориальная единица, которая реализует свои полномочия, в т.ч. и полномочия собственника, через исполнительные и распорядительные органы, одним из которых является местная администрация (п. 2 ст. 38 Закона о местном управлении).

Указанные квартиры находятся в коммунальной собственности, поскольку относятся к жилому фонду административно-территориальной единицы. Местная администрация вправе распоряжаться коммунальной собственностью в порядке, установленном соответствующим Советом, а также осуществлять контроль за ее использованием на соответствующей территории (абзац девятый части первой ст. 41 Закона о местном управлении).

Таким образом, местная администрация вправе осуществлять полномочия собственника в отношении указанных 4 квартир, в т.ч. и полномочия управления ими как объектами собственности.

Как уже было сказано, членами ТС наряду с гражданами могут быть и организации, являющиеся участниками совместного домовладения (п. 1 ст. 213 ЖК). Местная администрация является юридическим лицом (п. 4 ст. 38 Закона о местном управлении). Таким образом, административно-территориальная единица, являющаяся собственником 4 квартир в жилом доме, в лице местной администрации может быть членом ТС, созданного для управления данным домом.

Документ:

Закон Республики Беларусь от 04.01.2010 № 108-З «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь» (далее – Закон о местном управлении).

Обратите внимание! Членами ТС являются участники совместного домовладения, в т.ч. не принимавшие участия в голосовании либо голосовавшие против, – со дня государственной регистрации ТС (п. 2 ст. 213 ЖК).

Это означает, что собственник не может уклониться от членства в ТС, если последнее создано даже без его участия, поскольку у каждого собственника есть доля в общем имуществе дома, а, следовательно, есть и обязанности по содержанию и управлению таким имуществом.

Указанные 4 государственные квартиры скорее всего будут предоставлены гражданам для проживания по договору найма (как жилые помещения социального пользования, служебные жилые помещения, помещения маневренного фонда и др.). Наниматели жилых помещений в доме, управляемом ТС, должны уплачивать плату за жилищно-коммунальные услуги на основании Положения № 571, а также нести расходы, которые согласованы собственниками – членами ТС на основании ст. 166 ЖК. Наниматели также могут участвовать в общих собраниях участников совместного домовладения по вопросам управления общим имуществом с правом совещательного голоса (п. 2 ст. 179 ЖК).

Документ:

Положение о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571 (далее – Положение № 571).

Юлия Кудрявец, юрист