12 декабрь 2017
Статья 7 из 21 ( Материал id: 1109 Журнал id: 115886 )
Страница № 21

Все ли собственники помещений являются членами ТС: разбираем ситуацию

Собственник любой формы собственности, владеющий частью недвижимости, входящей в совместное домовладение, может стать членом товарищества собственников (далее – ТС). Применительно к совместному домовладению жилыми и нежилыми помещениями создаются разные ТС.

 

Ситуация

ТС управляет общим имуществом жилого дома. В доме 119 квартир. Из них 4 государственные, которыми распоряжается администрация района города. 1 квартира переведена в нежилое помещение и принадлежит СООО, остальные принадлежат гражданам.

Разберемся, являются ли собственники этих 5 квартир членами ТС.

 

Указанные квартиры расположены в одном жилом доме и имеют более 2 собственников, поэтому они являются частью совместного домовладения (п. 1 ст. 165 ЖК). Поскольку изначально все квартиры были жилыми помещениями, ТС, которое управляет жилым домом, создавалось на основе норм ЖК.

 

Обратите внимание! Отношения по совместному домовладению в жилищном фонде регулируются ЖК, а отношения совместного домовладения собственников нежилых помещений регламентированы Законом о совместном домовладении (часть вторая ст. 2 Закона о совместном домовладении).

Документ:

Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее – ЖК).

Документ:

Закон Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон о совместном домовладении).

 

Участники совместного домовладения имеют в собственности не только жилые или нежилые помещения, но и долю в общем имуществе здания, находящемся в совместном пользовании всех собственников.

К общему имуществу жилого дома обычно относятся крыши, ограждающие конструкции; лифты; электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся внутри или за пределами жилого дома; групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа; объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, и т.д. (п. 33 ст. 1 ЖК).

Для управления таким имуществом собственники обязаны избрать один из способов, в нашем случае – ТС, т.е. некоммерческую организацию, создаваемую собственниками жилых и (или) нежилых помещений в целях сохранения и содержания общего имущества, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных ЖК и уставом товарищества собственников (п. 56 ст. 1 ЖК). Поскольку ТС является некоммерческой организацией, то она не имеет в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и ее распределение между своими участниками.

Членами ТС могут быть граждане и организации, являющиеся участниками совместного домовладения (п. 1 ст. 213 ЖК).

СООО как собственник квартиры, переведенной в нежилой фонд, изначально был участником ТС. В данном случае он останется членом уже созданного ТС по следующим причинам:

1) ТС предполагает членство собственников как жилых, так и нежилых помещений (п. 56 ст. 1 ЖК);

2) собственник квартиры, переведенной в нежилой фонд, продолжает оставаться владельцем части общего имущества, которым обязан управлять и нести расходы, для чего и создано ТС (п. 1 ст. 166, п. 2 ст. 169 ЖК);

3) собственник не может уклониться от членства в ТС, даже если последнее создано без его участия или желания (п. 2 ст. 213 ЖК);

4) для управления общим имуществом совместного домовладения избирается только один способ (пп. 3 и 4 ст. 170 ЖК). Поскольку в нашем случае уже имеется ТС, то одну квартиру из-за того, что она переведена в нежилой фонд, на баланс в ЖЭС не поставят.

Таким образом, СООО, владеющая квартирой, переведенной в нежилой фонд, останется участником ТС со всеми вытекающими обязанностями и расходами.

Что касается местной администрации, распоряжающейся 4 государственными квартирами, то номинально она также является членом ТС, но фактически все обязанности и расходы, связанные с членством в ТС, будут нести наниматели этих квартир.

Непосредственно собственником 4 квартир в жилом доме является административно-территориальная единица, которая реализует свои полномочия, в т.ч. и полномочия собственника, через исполнительные и распорядительные органы, одним из которых является местная администрация (п. 2 ст. 38 Закона о местном управлении).

Указанные квартиры находятся в коммунальной собственности, поскольку относятся к жилому фонду административно-территориальной единицы. Местная администрация вправе распоряжаться коммунальной собственностью в порядке, установленном соответствующим Советом, а также осуществлять контроль за ее использованием на соответствующей территории (абзац девятый части первой ст. 41 Закона о местном управлении).

Таким образом, местная администрация вправе осуществлять полномочия собственника в отношении указанных 4 квартир, в т.ч. и полномочия управления ими как объектами собственности.

Как уже было сказано, членами ТС наряду с гражданами могут быть и организации, являющиеся участниками совместного домовладения (п. 1 ст. 213 ЖК). Местная администрация является юридическим лицом (п. 4 ст. 38 Закона о местном управлении). Таким образом, административно-территориальная единица, являющаяся собственником 4 квартир в жилом доме, в лице местной администрации может быть членом ТС, созданного для управления данным домом.

Документ:

Закон Республики Беларусь от 04.01.2010 № 108-З «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь» (далее – Закон о местном управлении).

 

Обратите внимание! Членами ТС являются участники совместного домовладения, в т.ч. не принимавшие участия в голосовании либо голосовавшие против, – со дня государственной регистрации ТС (п. 2 ст. 213 ЖК).

 

Это означает, что собственник не может уклониться от членства в ТС, если последнее создано даже без его участия, поскольку у каждого собственника есть доля в общем имуществе дома, а, следовательно, есть и обязанности по содержанию и управлению таким имуществом.

Указанные 4 государственные квартиры скорее всего будут предоставлены гражданам для проживания по договору найма (как жилые помещения социального пользования, служебные жилые помещения, помещения маневренного фонда и др.). Наниматели жилых помещений в доме, управляемом ТС, должны уплачивать плату за жилищно-коммунальные услуги на основании Положения № 571, а также нести расходы, которые согласованы собственниками – членами ТС на основании ст. 166 ЖК. Наниматели также могут участвовать в общих собраниях участников совместного домовладения по вопросам управления общим имуществом с правом совещательного голоса (п. 2 ст. 179 ЖК).

Документ:

Положение о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571 (далее – Положение № 571).

 

Вопрос в тему

ТС управляет административным здани ем и стоянкой возле него. Места на стоянке распределили пропорционально количеству заявок, поступивших от организаций – членов ТС. Законно ли такое распределение?

Незаконно. По закону стоянка является общим имуществом. Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения (часть первая ст. 8 Закона о совместном домовладении). При этом закон не предусматривает для собственников возможности изменить данное правило по взаимному согласованию.

 

По предписанию санстанции в административном здании, управляемом ТС, должна быть установлена система кондиционирования. За установку проголосовали 88 % членов ТС. Один из членов, не голосовавших за установку, получил извещение о возбуждении приказного производства с требованием о возмещении расходов на установку кондиционеров. Обязан ли он возмещать такие расходы?

ТС обязано выполнить предписание санстанции. Следовательно, установка системы кондиционирования является обязательной. Данный вопрос уже решен общим собранием членов ТС через внесение участниками дополнительных целевых взносов. Система кондиционирования войдет в состав общего имущества. Собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности, пропорционально своей доле в праве общей собственности на это имущество (ст. 11 Закона о совместном домовладении). Таким образом, собственник обязан возмещать такие расходы.

 

Юлия Кудрявец, юрист

Печать
В закладки
AA
Наверх

You can highlight and get a piece of text that will get a unique link in your browser.