Возмещение расходов на охрану при совместном домовладении: разбираем ситуацию

Ситуация

Здание используется двумя собственниками: ОАО «А» (принадлежит один этаж, составляющий 20 % общей площади) и УП «Б» (принадлежат другие этажи, составляющие 80 % общей площади). Стороны подписали договор, согласно которому ОАО «А» приняло на себя обязательство возмещать УП «Б» расходы на охрану здания пропорционально занимаемой площади. УП «Б» заключило договор на оказание услуг по охране с Департаментом охраны Министерства внутренних дел Республики Беларусь (далее – Департамент МВД), в соответствии с которым последний оказывает УП «Б» услуги по охране принадлежащего УП «Б» имущества.

Может ли УП «Б» требовать у ОАО «А» возместить часть расходов на охрану?

На первый взгляд, учитывая нахождение УП «Б» и ОАО «А» в одном здании и наличие имущества, имеющего режим совместного владения, за ответом на заданный вопрос можно было бы обратиться к Закону о совместном домовладении. Так, в части третьей ст. 11 этого Закона идет речь о расходах собственников недвижимого имущества совместного домовладения по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество.

Документ:

Закон Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон о совместном домовладении).

Документ:

Указ Президента Республики Беларусь от 25.10.2007 № 534 «О мерах по совершенствованию охранной деятельности» (далее – Указ № 534).

Однако применять к рассматриваемой ситуации законодательство о совместном домовладении неправильно. Это значило бы подменить предмет спора, поскольку претензий к выполнению обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества у УП «Б» к ОАО «А» нет, а есть иное требование – возмещение части понесенных им расходов по охране.

Субъекты предпринимательской деятельности вправе осуществлять деятельность по охране собственных работников и имущества при наличии специального разрешения, лицензии и не вправе осуществлять охрану интересов третьих лиц в силу ограничений, установленных Указом № 534. А подп. 2.1 п. 2 Указа № 534 запрещает оказание услуг по охране физических лиц, объектов (имущества) юридических и физических лиц, общественного порядка юридическими лицами, не уполномоченными на то законодательными актами.

Поэтому в случае оказания УП «Б» услуг по охране имущества ОАО «А» эта деятельность являлась бы незаконной, как запрещенная, и образовала бы состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 12.7 КоАП.

Однако в рассматриваемой ситуации УП «Б» не заключало с ОАО «А» договор на оказание услуг по охране имущества ОАО «А». Договор между этими сторонами предусматривает возмещение ОАО «А» части расходов по охране, понесенных УП «Б», пропорционально занимаемой ОАО «А» площади.

Справочно:

осуществление незаконной и (или) запрещенной предпринимательской деятельности наказывается штрафом в размере от 20 до 50 базовых величин с конфискацией дохода, полученного в результате такой деятельности, или без конфискации. Для индивидуального предпринимателя размер штрафа составляет от 20 до 200 базовых величин с конфискацией дохода, полученного в результате такой деятельности, или без конфискации, а для юридического лица – до 500 базовых величин с конфискацией дохода, полученного в результате такой деятельности, или без конфискации (ч. 2 ст. 12.7 КоАП).

Документ:

Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее – КоАП).

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Возникают вопросы:

1. Тождественны ли понятия «услуги по охране» и «возмещение расходов по охране»?

2. Одинаковые ли правовые последствия влечет договор в зависимости от того, как сформулирован его предмет: «услуги по охране» или «возмещение расходов по охране»?

3. Имеет ли значение для возмещения, кто оказывает охранные услуги – одна сторона по договору другой стороне или, как в нашей ситуации, отдел Департамента МВД только одной стороне?

Ответ на первый вопрос очевиден: эти понятия не тождественны. Можно говорить об их определенной «зеркальности», взаимосвязи как причины и следствия, подходе к формулировке предмета договора с разных сторон: так, оказание платных охранных услуг влечет их возмездность, а возмещение расходов по охране предполагает предоставление этих услуг.

Что касается правовых последствий, то обозначение предмета договора как «оказание услуг по охране» недопустимо, поскольку заключение такого договора в рассматриваемой ситуации прямо запрещено законодательством и порождает за собой для стороны, оказывающей охранные услуги, административную ответственность. Кроме того, такая сделка неизбежно квалифицируется как ничтожная согласно ст. 170 ГК, так как содержит предметом деятельность, запрещенную законодательством.

Определение предмета договора как «возмещение расходов по охране» в зависимости от конкретных обстоятельств (характера оказываемых услуг, взаимоотношений сторон договора, их правового положения и т.д.) может иметь (как свидетельствует правоприменительная практика) двоякие последствия.

Во-первых, как указывалось ранее, это вовлечет административную ответственность, если будет установлено, что возмещение расходов по охране есть результат незаконного оказания услуг по охране имущества другого лица.

Во-вторых, такое возмещение расходов может рассматриваться как нормальная разрешенная хозяйственная деятельность.

Наиболее типичный пример второго варианта – это возмещение расходов по охране арендодателя арендаторами. Например, владелец бизнес-центра оказывает арендаторам комплекс услуг, в число которых входит и охрана предоставляемых в аренду помещений. В этом случае оплата арендаторами части расходов по охране, понесенных арендодателем, является правомерной. Принципиальным отличием от незаконной охранной деятельности является то, что арендодатель охраняет «свои», а не «чужие» помещения, следовательно, его деятельность не нарушает законодательство об охране.

Возмещение расходов по охране является следствием арендных отношений и частью расходов по содержанию сдаваемых в аренду помещений. В качестве подтверждения можно привести пример из практики экономического суда г. Минска, когда судом была признана необоснованной позиция налогового органа, посчитавшего незаконной охранной деятельностью получение администрацией колледжа платы от арендаторов за охрану арендуемых у колледжа помещений.

Для правильной квалификации отношений между ОАО «А» и УП «Б» необходимо исходить из следующего:

1. Заключение между ОАО «А» и УП «Б» договора в любой редакции его предмета (предоставление услуг по охране или возмещение расходов по охране) противоречит законодательству. Такой договор является ничтожным и не порождает для сторон правовых последствий.

2. Договор между УП «Б» и Департаментом МВД о предоставлении платных услуг по охране означает, что охраняются только объекты (помещения) УП «Б», площади ОАО «А» не охраняются и не могут охраняться, исходя предмета договора.

Таким образом, поскольку ни Департамент МВД, ни УП «Б» не оказывают ОАО «А» услуги по охране его объектов, обязанности по возмещению расходов по охране, понесенных УП «Б», у ОАО «А» не возникает.

Для более всестороннего анализа возможных вариантов попробуем изменить вопрос, представив, что имущество (например, технический этаж) совместного домовладения находится «на территории» УП «Б» и охраняется. В этом случае ОАО «А», которое обязано участвовать в расходах на содержание этого имущества, должно оплатить 20 % не всех платежей по охране УП «Б», а лишь той части, которая приходится на технический этаж пропорционально доли технического этажа в охраняемых площадях.

Справочно:

охранная деятельность – деятельность государственных органов и иных организаций по охране физических лиц, охране объектов юридических и физических лиц от противоправных посягательств, в т.ч. от незаконных проникновений на них, а также проектирование, монтаж, наладка и техническое обслуживание средств и систем охраны (ст. 1 Закона об охранной деятельности).

Документ:

Закон Республики Беларусь от 08.11.2006 № 175-З «Об охранной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон об охранной деятельности).

Григорий Батюлёв, начальник службы экономической безопасности,
правового и кадрового обеспечения ОАО «МИСОМОП»