Установлен новый порядок возмещения расходов арендодателя

C 10 сентября 2018 г. вступило в силу постановление Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее – постановление № 433), которым утверждено Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги (далее – Положение № 433).

Положением № 433 установлен новый порядок возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов арендодателей (ссудодателей) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги (далее – расходы).

Нормы Положения № 433 обязательны только при сдаче в аренду (передаче в безвозмездное пользование) недвижимого имущества субъектов хозяйствования «с долей государства»: недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (подп. 2.5 п. 2 Положения № 433).

Положение № 433 не распространяется:

– на жилищный фонд (часть вторая п. 1 Положения № 433);

– сдачу в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах, для организации и осуществления розничной торговли;

– сдачу в аренду (передачу в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, также собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых 50 % или менее 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (подп. 2.5 п. 2 Положения № 433);

– иные случаи, когда не применяется Положение № 150.

Обратите внимание! Арендодатель (ссудодатель) обязан подтверждать размер суммы возмещения расходов составляемыми им расчетами и (или) калькуляциями (п. 3 Положения № 433). При этом во избежание возможных споров и в целях обеспечения понимания арендаторами (ссудополучателями) структуры и размера таких расходов, в т.ч. при отражении их в учете, целесообразно предусмотреть в договоре обязанность арендодателя (ссудодателя) представлять данные расчеты и (или) калькуляции арендаторам (ссудополучателям), в т.ч. сроки и порядок их предоставления.

Пунктом 2 Положения № 433 установлен ряд терминов и их определений, используемых при определении правил возмещения расходов, в т.ч.: «капитальный ремонт», «текущий ремонт», «коммунальные услуги», «другие услуги», «санитарное содержание», «содержание, эксплуатация недвижимого имущества», «места общего пользования».

Справочно:

давать разъяснения по вопросам применения Положения № 433 уполномочено Министерство жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь (п. 2 постановления № 433). Ознакомиться с ними вы уже можете на сайте http://www.mjkx.gov.by .

Договорная регламентация порядка возмещения расходов

Предусмотренные договорами аренды (безвозмездного пользования) расходы арендатора (ссудодателя) на возмещение эксплуатационных расходов, коммунальных и других расходов не включаются в установленную этими договорами сумму арендной платы, а возмещаются арендаторами, а также ссудополучателями отдельно (п. 5 Положения № 150).

Порядок, сроки и размеры возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) должны быть определены:

а)    в договорах аренды (безвозмездного пользования);

б)   в отдельно заключенных договорах на возмещение расходов (п. 3 Положения № 433).

Документ:

Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее – Положение № 150; Указ № 150).

Правила возмещения расходов

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК). Аналогичные требования установлены в ст. 649 ГК для ссудополучателя, на которого также возложена обязанность по осуществлению капитального ремонта.

Положением № 433 устанавливаются императивные правила возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) в зависимости от их видов.

При этом исходя из установленного Положением № 433 открытого определения термина «другие услуги» (подп. 2.1 п. 2) арендатором (ссудополучателем) возмещаются любые затраты арендодателя (ссудодателя), связанные с обеспечением сохранности и безопасности эксплуатации недвижимого имущества при наличии соответствующего договорного условия.

Обратите внимание! В договоре аренды (безвозмездного пользования) нельзя установить иные правила возмещения расходов арендодателя (ссудодателя), чем установленные Положением № 433, за исключением случаев, когда такая возможность прямо предусмотрена самим Положением № 433.

Расходы на текущий и капитальный ремонт

Правила возмещения

Общий порядок: пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования.

Возможность изменить в договоре: да (абз. 7 части первой п. 4 Положения № 433).

Обратите внимание! Возмещение расходов на капитальный ремонт арендатором осуществляется только в случаях, если это прямо предусмотрено договором аренды, ссудополучателем – в обязательном порядке (часть шестая п. 4 Положения № 433, ст. 649 ГК).

Документ:

Гражданский  кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Расходы на горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), техническое обслуживание лифта, санитарное содержание

Правила возмещения

Общий порядок: пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом.

Возможность изменить в договоре: нет (абз. 2 части первой п. 4 Положения № 433).

Частные случаи:

а) горячее и холодное водоснабжение – при наличии отдельно установленных в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества приборов учета расхода воды возмещение затрат производится на основании показаний этих приборов (часть пятая п. 4 Положения № 433);

б) техническое обслуживание лифта – возмещаются в случае, если арендуемое (предоставленное в безвозмездное пользование) недвижимое имущество находится выше первой остановочной площадки в капитальном строении (здании, сооружении), оборудованном лифтом (часть четвертая п. 4 Положения № 433).

Обратите внимание! В договоре аренды (безвозмездного пользования) необходимо предусмотреть, в каких случаях или при влиянии каких факторов доля работников арендатора (ссудополучателя) должна пересчитываться и в каком порядке осуществляется ее пересчет.

Расходы на теплоснабжение

Правила возмещения

Общий порядок:

1) при одинаковой высоте недвижимого имущества – пропорционально доле площади отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади отапливаемого недвижимого имущества;

2) при различной высоте недвижимого имущества – пропорционально доле объема отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общем объеме отапливаемого недвижимого имущества.

Возможность изменить в договоре: нет (абз. 3 части первой п. 4 Положения № 433).

Частные случаи:

а) арендатором (ссудополучателем) дополнительно возмещаются затраты арендодателя (ссудодателя), приходящиеся на места общего пользования, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования (часть вторая п. 4 Положения № 433);

б) при наличии отдельно установленных в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества приборов учета расхода тепловой энергии  возмещение затрат производится на основании показаний этих приборов с возмещением части затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, в общем порядке по правилам части второй п. 4 Положения № 433 (часть пятая п. 4 Положения № 433).

Расходы на электроснабжение

Правила возмещения

Общий порядок: пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора (ссудополучателя) в общей мощности и продолжительности работы электроприемников в объекте недвижимого имущества.

Возможность изменить в договоре: нет (абз. 4 части первой п. 4 Положения № 433).

Частные случаи:

а) дополнительно арендатором (ссудополучателем) возмещаются затраты арендодателя (ссудодателя), приходящиеся:

– на места общего пользования, за исключением лифтов, – пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования;

– на работу лифта – пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом (если арендуемое (предоставленное в безвозмездное пользование) недвижимое имущество находится выше первой остановочной площадки в капитальном строении (здании, сооружении), оборудованном лифтом) (части третья–четвертая п. 4 Положения № 433);

б) при наличии отдельно установленных в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества приборов учета расхода тепловой энергии  возмещение затрат производится на основании показаний этих приборов с возмещением части затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, в общем порядке по правилам части третьей п. 4  Положения № 433 (часть пятая п. 4 Положения № 433).

Возмещение затрат на газоснабжение

Правила возмещения

Общий порядок: по показаниям приборов учета расхода газа, установленных у арендатора (ссудополучателя).

Возможность изменить в договоре: нет (абз. 5 части первой п. 4 Положения № 433).

Возмещение затрат на обращение с твердыми бытовыми отходами

Правила возмещения

Общий порядок: пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования.

Возможность изменить в договоре: да (абз. 6 части первой п. 4 Положения № 433).

Прочие расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества (техническое обслуживание, «другие услуги»)

Правила возмещения

Общий порядок: пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования.

Возможность изменить в договоре: да (абз. 7 части первой п. 4 Положения № 433).

База для расчета расходов по содержанию, эксплуатации и ремонту

Расходы на работы по содержанию, эксплуатации (определение термина «содержание, эксплуатация недвижимого имущества» см. в подп. 2.7 п. 2 Положения № 433), ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества возмещаются:

а) при выполнении работ для арендодателя (ссудодателя) сторонними организациями – исходя из фактических затрат арендодателя (ссудодателя) по оплате выполненных работ (оказанных услуг). При этом, несмотря на использование в Положении №  433 термина «организации», считаем возможным применять данное правило и к выполнению работ индивидуальными предпринимателями и физическими лицами (п. 1 ст. 5 ГК);

б) при выполнении работ арендодателем (ссудодателем) собственными силами – на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 % (часть седьмая п. 4 постановления № 433).

Обратите внимание! В места общего пользования (подп. 2.4 п. 2 Положения № 433) включены в т.ч. крыши, технические этажи и подвалы, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами арендуемых, переданных в безвозмездное пользование помещений, т.е. объекты, в отношении которых арендатор (ссудополучатель) не получает непосредственного права пользования, однако которые имеют отношение к функционированию арендуемых, передаваемых в безвозмездное пользование помещений.

Следовательно, не предусматривать возмещение расходов арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, не правомерно.

Пример договорных условий

«3.1. Арендная плата на момент заключения Договора составляет __________ базовых арендных величин в месяц.

Расчет размера арендной платы прилагается к Договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 2).

3.2. Прямо указанные в приложении № 3 к Договору расходы Арендодателя по содержанию, эксплуатации, ремонту Помещения, затраты на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги (далее по тексту – расходы) не включаются в арендную плату и оплачиваются Арендатором отдельно (дополнительно), не позднее последнего числа месяца, следующего за отчетным, согласно счету, выставляемому Арендодателем не позднее 20 (двадцатого) числа месяца, следующего за отчетным.

К счету прилагается калькуляция расходов.

3.3. Арендная плата и возмещение расходов уплачиваются ежемесячно со дня передачи Арендатору Помещения согласно передаточному акту до дня фактического возврата Помещения Арендодателю (включительно) согласно передаточному акту.

…

3.6. При изменении количества работников Арендатора, иных физических лиц, работающих в Помещении либо пользующихся им (далее – работники Арендатора), Арендатор обязан не позднее 3 (трех) рабочих дней от даты изменения уведомить об этом Арендодателя в письменной форме. Перерасчет доли работников Арендатора в общем количестве физических лиц, работающих в Здании либо пользующихся им (далее – работники Арендодателя), осуществляется в следующем порядке:

_____________________________________________________________________________

(указать необходимое: учитываются ли изменения в течение отчетного месяца, осуществляется ли перерасчет с месяца, следующего за отчетным, осуществляется ли перерасчет за прошлый период, если Арендодатель не подал уведомление в срок, и т.д.)

Изменение количества работников не требует внесения изменений в приложение № 3 к Договору и отражается Арендодателем в калькуляциях.

РАСЧЕТ

расходов Арендодателя, подлежащих возмещению,

к договору аренды от ___.___.20__ № ___

нежилых помещений (их частей)

Мария Жариловская, юрист, магистр права