Споры о правах на объекты недвижимого имущества между юридическими лицами

Экономические споры о правах на объекты недвижимого имущества являются сложными, потому как в рамках одного иска, как правило, заявляются несколько связанных между собой требований.

При разрешении таких дел суд анализирует большой объем документов и юридических действий: заключенные сторонами сделки, влекущие переход права собственности на недвижимое имущество, наличие у лиц, заключивших соответствующие гражданско-правовые договоры от имени представляемых юридических лиц, полномочий на совершение таких сделок, соблюдение условий продажи имущества через аукцион и др. Также специфика таких споров требует учета целевого назначения земельных участков, отнесения их к определенным категориям и соблюдения обязательного условия о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, сделок с ними.

Судебный спор

Истец – совместное закрытое акционерное общество «П» (далее – СЗАО «П»).

Ответчик № 1 – РУП «Областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

Ответчик № 2 – ООО «С».

Истец обратился в экономический суд Минской области с заявлением о признании недействительной государственной регистрации сделки купли-продажи имущества, перехода прав собственности на имущество, перехода прав постоянного пользования земельными участками, прекращения права собственности на имущество и изменения земельных участков.

Истец просил признать недействительной государственную регистрацию:

а) сделки купли-продажи бетонных площадок между истцом и вторым ответчиком;

б) перехода права собственности на бетонные площадки ко второму ответчику;

в) перехода права постоянного пользования двумя земельными участками для обслуживания бетонных площадок от истца ко второму ответчику;

г) прекращения права собственности второго ответчика на бетонные площадки;

д) прекращения существования капитальных строений (бетонных площадок) на основании их гибели и уничтожения.

Ответчик № 1 исковые требования истца в части признания недействительной государственной регистрации прекращения права собственности второго ответчика на бетонные площадки и прекращения существования капитальных строений (бетонных площадок) на основании их гибели и уничтожения не признал. Он сослался на фактическое отсутствие бетонных площадок на местности и на то, что удовлетворение исковых требований в этой части приведет к аннулированию соответствующей записи в регистрационной книге и к актуальности ранее содержащейся записи о наличии бетонных площадок. В остальной части исковые требования истца не оспорил.

Ответчик № 2 исковые требования истца не признал. Он сослался на фактическое отсутствие бетонных площадок на местности по состоянию на дату, предшествующую дате государственной регистрации прекращения существования капитальных строений.

Суть спора

МИД Республики Беларусь в 2002 г. зарегистрировал СЗАО «П». Спорные бетонные площадки на одном земельном участке были построены в 1994 г. истцом за счет собственных денежных средств.

По заявлению истца в 2005 г. ответчик № 1 (регистрирующий орган) произвел государственную регистрацию возникновения за истцом права постоянного пользования на земельный участок.

Решением Минского городского исполнительного комитета в 2005 г. было зарегистрировано ООО «С».

Общее собрание участников (акционеров) истца в 2006 г. приняло решение, в соответствии с которым директору П. было предоставлено право по распоряжению движимым и недвижимым имуществом истца на сумму до 500 000 долл. США без согласия общего собрания участников (акционеров) истца.

По заявлению истца в 2007 г. ответчик № 2 (регистрирующий органом) произвел государственную регистрацию изменения земельного участка на основании изменения границ земельного участка с назначением – содержание и обслуживание строений. Были составлены технические паспорта на сооружения – площадки бетонные № 1 и № 2 неустановленного назначения, расположенные в итоге на 2 земельных участках.

Районный исполнительный комитет принял решение «О формировании земельных участков в постоянное пользование СЗАО «П» для обслуживания бетонных площадок», в соответствии с которым было постановлено:

1) сформировать истцу в постоянное пользование земельный участок № 1 под застройкой для обслуживания бетонной площадки и земельный участок № 2 под застройкой для обслуживания бетонной площадки на земельном участке, ранее предоставленном истцу в постоянное пользование для содержания и обслуживания строений и сооружений;

2) обязать истца обратиться за регистрацией изменения границ первоначально предоставленного земельного участка и созданием двух земельных участков.

Районный исполнительный комитет также принял решение «О признании сооружений СЗАО «П» пригодными к использованию по назначению и разрешении регистрации», в соответствии с которым было постановлено:

1) признать 2 площадки бетонные (сооружения неустановленного назначения) пригодными к использованию по назначению в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества;

2) разрешить регистрирующему органу зарегистрировать за истцом 2 площадки бетонные.

По заявлению истца ответчик № 1 (регистрирующий орган) произвел государственную регистрацию:

1) создания двух земельных участков на основании выделения вновь образованных земельных участков для обслуживания бетонных площадок;

2) возникновения права собственности на эти земельные участки за Республикой Беларусь;

3) возникновения права постоянного пользования этими земельными участками за истцом;

4) эксплуатируемых капитальных строений – бетонных площадок неустановленного назначения;

5) возникновения права собственности на эти капитальные строения за истцом.

После совершения всех регистрационных действий между истцом в лице директора П. и ответчиком № 2 (ООО «С») заключена сделка – договор купли-продажи, в соответствии с которым:

– истец продал, а ответчик № 2 купил обе бетонные площадки;

– ответчик № 2 произвел расчет с истцом до подписания договора.

Ответчик № 1 произвел государственную регистрацию сделки – договора купли-продажи между истцом и ответчиком № 2.

По заявлению ответчика № 2 произведена государственная регистрация перехода права постоянного пользования на земельные участки, на которых располагались бетонные площадки № 1 и № 2 неустановленного назначения, перехода права собственности на эти капитальные строения от истца к ответчику № 2.

Позже общее собрание участников ответчика № 2 приняло решение о прекращении права собственности истца на бетонные площадки в связи с разрушением. Регистрирующий орган составил акты гибели (уничтожения) капитальных строений (бетонных площадок).

В связи с этим районный исполнительный комитет принял решение «Об изменении ООО «С» целевого назначения земельных участков», которым было постановлено изменить ответчику № 2 целевое назначение земельных участков на новое – для размещения объектов промышленности, а также обязать его в течение 2 месяцев со дня принятия этого решения зарегистрировать изменение целевого назначения земельных участков.

Ответчик № 2 произвел государственную регистрацию:

1) прекращения права собственности ответчика № 2 на капитальные строения (бетонные площадки);

2) прекращения существования этих капитальных строений на основании гибели или уничтожения;

3) изменения земельных участков на основании изменения их целевого назначения.

Экономический суд Минской области решение общего собрания участников (акционеров) истца о предоставлении директору П. права по распоряжению движимым и недвижимым имуществом истца на сумму до 500 000 долл. США без согласия общего собрания участников (акционеров) истца признал недействительным. Решение вступило в законную силу. Как следствие, еще одним решением экономического суда Минской области был признан недействительным договор купли-продажи бетонных площадок между истцом и ответчиком № 2 с момента его совершения. Решение суда вступило в законную силу.

Учитывая, что оспариваемая истцом по данному спору государственная регистрация, произведенная ответчиком № 1, находилась в причинно-следственной связи с названными судебными постановлениями (решениями), исковые требования истца экономический суд удовлетворил в полном объеме.

Разрешая иск, суд руководствовался ст. 115 Конституции Республики Беларусь, ст. 7, 290, 378, 387 ГК Республики Беларусь, ст. 55 Закона № 133-З.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК Республики Беларусь).

Документ:

Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З).

Суд отклонил доводы ответчиков, так как следствием признания недействительными с момента производства государственной регистрации перехода права собственности на капитальные строения (бетонные площадки) и перехода права постоянного пользования земельными участками для их обслуживания от истца к ответчику № 2 явилось отсутствие у него прав принятия в отношении их решений общего собрания участников и подачи соответствующих заявлений для государственной регистрации ответчику № 1.

Апелляция

Ответчик № 2 обратился в апелляционную инстанцию экономического суда.

В апелляционной жалобе ООО «С» указало на то, что регистрация прекращения существования недвижимого имущества является абсолютной констатацией факта гибели или уничтожения имущества, поэтому ее отмена не может повлечь возникновение прав и обязанностей у кого-либо на имущество, которого уже нет в наличии. Апеллянт полагал, что признать недействительной регистрацию прекращения существования недвижимого имущества можно только в случае, когда имущество еще имеется в наличии. Следовательно, отмена государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества не может повлечь возникновения гражданских прав и обязанностей на такое имущество. Факт уничтожения бетонных площадок не препятствует признанию судом недействительной сделки в отношении такого имущества. Однако в качестве последствия недействительности сделки суд не вправе отменять государственную регистрацию прекращения существования имущества, которого уже нет фактически: это не является реституционной мерой, предусмотренной п. 2 ст. 168 ГК Республики Беларусь, так как не может привести к восстановлению положения, которое имело место до заключения сделки. Отмена же решения суда первой инстанции в части признания недействительной государственной регистрации прекращения существования капитальных строений влечет и отмену решения в части признания недействительной государственной регистрации прекращения права собственности на вышеуказанные строения. Апеллянт сослался на ст. 54 Закона № 133-З и п. 1 ст. 236 ГК Республики Беларусь.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что при проверке законности и обоснованности судебного постановления не установлено наличие оснований для изменения или отмены судебного решения суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции указал следующее.

Из постановленного по делу решения не следует, что признание недействительной государственной регистрации прекращения существования капитальных строений осуществлено судом в качестве реституционной меры, обусловленной признанием недействительным договора купли-продажи: требование о признании недействительной государственной регистрации прекращения существования бетонных площадок было заявлено СЗАО «П» в качестве самостоятельного искового требования, при рассмотрении которого суд первой инстанции применил к спорным правоотношениям Закон № 133-З и Перечень административных процедур, с позиций которых спорное правоотношение и было оценено судом. Неправильного применения судом норм указанных нормативно-правовых актов суд апелляционной инстанции не установил.

Государственная регистрация прекращения существования недвижимого имущества не может быть осуществлена ранее возникновения соответствующего права на это имущество (ст. 10 Закона № 133-З). Поэтому признание недействительной государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества явилось следствием признания недействительными государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом и перехода к ООО «С» права собственности на это имущество: сохранение государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества при таких обстоятельствах означало бы регистрацию прекращения права собственности этого лица ранее перехода к нему права собственности на недвижимое имущество.

Документ:

Единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 №156 (далее – Единый перечень).

Кроме этого, признав недействительными государственную регистрацию сделки с недвижимым имуществом и перехода к ООО «С» права собственности на бетонные площадки, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия у апеллянта законных оснований для обращения за государственной регистрацией прекращения существования этого имущества. Согласно п. 17.34 Единого перечня, обязательным документом, представляемым при регистрации прекращения существования капитальных строений, является решение собственника о прекращении существования капитальных строений.

Информация единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним является достоверной, если суд не установил иное.

С учетом признания недействительными государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом и перехода к ООО «С» права собственности на имущество (в данной части решение апеллянтом не оспаривалось) оставление в информации единого государственного регистра недвижимого имущества сведений о прекращении существования недвижимого имущества ООО «С» как собственником этого имущества противоречит также и ст. 21 Закона № 133-З.

Кассация

В жалобе ООО «С» привел те же доводы, что были изложены в апелляционной жалобе.

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы исходя из следующего.

Как следует из установленных по делу обстоятельств, изначально основанием для совершения оспариваемых государственных регистраций явился заключенный между истцом и ответчиком № 2 договор купли-продажи, а также предшествовавшее заключению этого договора решение собственника об отчуждении имущества – решение общего собрания акционеров СЗАО «П». С соответствующими заявлениями о проведении государственных регистраций обращался в регистрирующий орган (к первому ответчику) второй ответчик. Вместе с тем решением экономического суда Минской области решение общего собрания акционеров СЗАО «П» было признано недействительным, а в судебном порядке договор купли-продажи был признан недействительным с момента совершения.

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом невозможна без наличия такого объекта государственной регистрации. Поскольку основанием государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости (бетонные площадки) и перехода права постоянного пользования земельными участками для их обслуживания к ответчику № 2 явился договор купли-продажи, то с учетом незаконности его государственной регистрации в силу п. 5 ст. 10 Закона № 133-З является незаконной и регистрация перехода данных прав.

Ответчик № 2 не является субъектом государственной регистрации в отношении спорных объектов недвижимости. Поэтому у ответчика № 2 в силу требований подп. 1.1 п. 1 ст. 32, пп. 1 и 2 ст. 33 Закона № 133-З, а также п. 3 Инструкции № 17 отсутствовало право на обращение в регистрирующий орган с заявлениями о проведении соответствующих государственных регистраций.

Так как государственная регистрация прекращения существования спорных объектов недвижимости и прекращения права собственности второго ответчика на эти объекты произведена по заявлению ответчика № 2, то в силу вышеуказанных норм законодательства такая государственная регистрация недействительна.

При таких обстоятельствах судебные инстанции сделали правомерные выводы об обоснованности заявленных истцом требований, в связи с чем основания для отмены принятых по делу судебных постановлений отсутствовали.

Юлия Котух, партнер и адвокат
Адвокатского бюро «Ваш ЧАСТНЫЙ АДВОКАТ»

Документ:

Инструкция о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденная постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23.04.2004 №17 (далее – Инструкция № 17).