Сервитут: правовые особенности и примеры из судебной практики

Образец договора сервитута см. в рубрике «Правильный документ» на с. 31 журнала.

Главное в статье:

– кто может выступать инициатором в заключении договора сервитута;

– как суды оценивают объективную необходимость в установлении сервитута;

– на что ориентирует собственников судебная практика в спорах о плате за пользование сервитутом.

Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего недвижимого имущества, а в необходимых случаях – и от собственника другого недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитута) (п. 1 ст. 268 ГК).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником недвижимого имущества (п. 3 ст. 268 ГК).

Сервитут может устанавливаться в отношении любых объектов недвижимости: земельных участков, строений, в т.ч. жилых помещений.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Документ:

Кодекс Республики Беларусь о земле (далее – Кодекс о земле).

Гражданское законодательство не устанавливает срок, на который возможно заключение сервитута. При этом земельный сервитут может устанавливаться на определенный срок (срочный земельный сервитут) и на неопределенный срок (постоянный земельный сервитут) (часть вторая ст. 45 Кодекса о земле).

В вышеприведенных нормах есть несколько важных моментов. Рассмотрим их подробнее.

Кто может инициировать заключение договора сервитута?

Инициировать заключение договора сервитута вправе лицо, которое в этом заинтересовано, в отношении чужого имущества. Собственник не может требовать установления сервитута для других лиц на принадлежащее ему имущество.

В случае предъявления иска о закреплении права ограниченного пользования имуществом (сервитут) к лицу, которое не является собственником спорного земельного участка, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Пример 1 из судебной практики

Хозяйственный суд г. Минска (решение от 15.12.2004, дело № 500-12) отказал истцу ПУП «А» ОАО «Б» в иске о закреплении права ограниченного пользования имуществом (сервитут) за ответчиком ООО «Д». В решении суд указал, что, как усматривается из материалов дела, владельцем спорного земельного участка является истец – ПУП «А» ОАО «Б», а ответчик – ООО «Д» таковым не является.

Справочно:

сервитут представляет собой обременение имущественного объекта, а не ограничение прав собственника, поэтому он всегда следует за имуществом, а не передается от одного собственника другому.

Важно также понимать, что сервитут не является инструментом ограждения прав собственника, имущество которого им обременяется.

Для защиты своей собственности лицо может обращаться в суд не с иском об установлении сервитута для других лиц, а с так называемым негаторным иском (от лат. Negaterius – отрицательный), который представляет собой требование собственника к третьим лицам об устранении препятствий, связанных с осуществлением его правомочий по пользованию и распоряжению своим имуществом.

Право собственности должно быть установлено

Недвижимое имущество, в отношении которого предполагается оформление сервитута, должно быть в установленном порядке зарегистрировано.

Пример 2 из судебной практики

В решении экономического суда Могилевской области от 10.12.2014 (дело № 192-14/2014) указано, что соглашение об установлении сервитута от 15 апреля 2014 г. является ничтожным, поскольку не соответствует требованиям законодательства. На момент заключения соглашения об установлении сервитута и его государственной регистрации объект, в пользу которого устанавливался сервитут, отсутствовал и, следовательно, ООО «К» не являлось собственником этого объекта. Экономический суд признал недействительной государственную регистрацию сделки – соглашения об установлении сервитута и государственную регистрацию возникновения прав, ограничения прав в отношении капитального строения.

Пример 3 из судебной практики

В постановлении судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 24.07.2014 (дело № 203-12/9/13/103А/643К) суд, отказывая истцу в удовлетворении кассационной жалобы, указал, что данные государственного регистра недвижимого имущества не были приведены в соответствие с фактическим изменением площади и границ земельных участков. Отсутствие государственной регистрации прав постоянного пользования земельным участком, в отношении которого заявлено требование об установлении сервитута, делает невозможной и государственную регистрацию самого сервитута.

Условием для предоставления сервитута является наличие объективной необходимости в его установлении для целей, указанных заявителем.

С учетом этих обстоятельств суды принимают решения об удовлетворении (отклонении) исков об установлении сервитута.

Пример 4 из судебной практики

Справочно:

для установления сервитута необязателен судебный порядок. Он может быть установлен по соглашению между собственником и лицом, требующим установления сервитута.

Решением хозяйственного суда Гродненской области от 30.04.2010 (дело № 234-7/2010) установлено, что осуществить проезд к своим гаражам истец не может иным способом, иначе как через территорию других земельных участков. При этом предлагаемый истцом проезд является кратчайшим по сравнению с иными проездами. Доводы ответчика о невозможности проезда по его земельному участку признаны необоснованными. При таких обстоятельствах требование об установлении земельного сервитута признано судом подлежащим удовлетворению.

Пример 5 из судебной практики

На наличие обстоятельств, являющихся существенными для осуществления субъектом хозяйствования нормальной деятельности, как основание для удовлетворения иска об установлении сервитута хозяйственный суд г. Минска указал в решении от 27.02.2003 (дело № 3-12). Принимая это решение, суд отметил, что в случае отсутствия у собственника помещения доступа к электрощитам и рубильникам, доступа к противопожарному эвакуационному выходу и при недостижении соглашения с собственником соседнего помещения об их использовании первый вправе обратиться с требованием об установлении бессрочного ограниченного пользования (сервитута) коридором, принадлежащим ответчику.

Пример 6 из судебной практики

В постановлении судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 09.09.2014 (дело № 19-13/2014/102А/838К) указывается, что экономический суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования об установлении права ограниченного пользования (сервитута) недвижимым имуществом, так как у заявителя имеется возможность организовать проход в собственные помещения без обременения недвижимого имущества ИП. Кассационная жалоба оставлена без удовлетворения.

Примечательной особенностью этого дела являлось то, что у истца не было отдельного входа/выхода в принадлежащие ему помещения, которые он приобрел у ответчика. Поэтому истец просил установить сервитут на принадлежащий ответчику единственный вход/выход в здание.

Исходя из анализа доказательств, суд сделал вывод о том, что у истца имеется возможность организовать проход в собственные помещения через вход со стороны дворовой территории без обременения недвижимого имущества ответчика, путем устройства дверного проема в некапитальной стене и устройства пандуса в тамбуре.

Суд указал, что у истца имеется возможность нормального хозяйственного пользования своим помещением без установления сервитута и объективной необходимости для установления сервитута не имеется.

Суд отметил, что истцом не представлено никаких доказательств невозможности организации проема в некапитальной стене и устройства пандуса в тамбуре, препятствующей его основной деятельности.

При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Возмездность сервитута

Собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование недвижимым имуществом (п. 4 ст. 268 ГК). То есть сервитут может быть как платным, так и бесплатным.

В случае отсутствия консенсуса в вопросе оплаты сервитута заинтересованная сторона вправе обратиться в суд.

В вопросах установления платы за пользование сервитутом судебная практика ориентирует собственников на разумность ее размера с учетом целевого назначения сервитута.

Пример 7 из судебной практики

Документ:

Хозяйственный процессуальный кодекс Республики Беларусь (далее – ХПК).

Документ:

Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Отказывая «А» в удовлетворении кассационной жалобы (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 14.03.2017, дело № 227-12/2016/247К), суд указал, что поскольку расходы «А» по арендным платежам за земельный участок документально подтверждены, с учетом установления для «Б» постоянного земельного сервитута частью арендуемого земельного участка, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь находит законными и обоснованными выводы суда об установлении равных долей «А» и «Б» в совместном владении и пользовании служащей вещью и определении ежемесячной платы за сервитут для «Б» в размере половины арендной платы, уплачиваемой «А».

Доводы, приведенные в кассационной жалобе «А» о необходимости включения в плату за сервитут расходов на ремонт асфальтового покрытия, затрат по содержанию земельного участка, обремененного сервитутом (по уборке территории, охране, освещениию), и иных операционных расходов, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов суда и направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела, что в силу ст. 294 ХПК не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку плата за сервитут является платой за пользование земельным участком, а не компенсацией убытков пользователя, то правомерными являются выводы суда об удовлетворении заявленных требований в части определения для «Б» ежемесячной платы за пользование частью земельного участка в размере половины уплачиваемой «А» арендной платы и об отказе в удовлетворении заявленных требований в оставшейся части.

Документ:

единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее – Единый перечень).

Документ:

постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 19.06.2012 № 20 «Об установлении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и признании утратившим силу постановления Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 25 октября 2011 г. № 59» (далее – постановление № 20).

Сервитут подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

Пунктом 2 ст. 8 Закона о регистрации устанавливается перечень подлежащих государственной регистрации прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, среди которых в подп. 2.10 назван сервитут.

Перечень услуг по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также перечень представляемых и запрашиваемых регистратором документов, необходимых для совершения регистрационных действий, определен в гл. 17 Единого перечня (представляемые документы), а также в приложении к постановлению № 20 (запрашиваемые документы).

Примерный перечень документов, представляемых для государственной регистрации сервитута в территориальные агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, следующий:

1) заявление о проведении государственной регистрации, которое может подавать как собственник недвижимости, так и лицо, в пользу которого установлен сервитут;

2) документ, удостоверяющий личность заявителя, доверенность представителя физического или юридического лица.

Юридическое лицо представляет учредительные документы;

3) документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию сервитута;

4) правоустанавливающий документ, подтверждающий установление сервитута (соглашение (договор) об установлении сервитута, решение суда);

5) правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект недвижимости, на который устанавливается сервитут;

6) технические документы (паспорта) на объекты недвижимости;

7) план объекта недвижимости, на котором обозначены границы действия сервитута.

Резюме

1. Обременение недвижимого имущества сервитутом не лишает собственника недвижимого имущества прав владения, пользования и распоряжения этим недвижимым имуществом (п. 2 ст. 268 ГК).

2. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на недвижимое имущество, которое обременено этим сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 269 ГК).

3. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (п. 2 ст. 269 ГК).

4. По требованию собственника имущества, обремененного сервитутом, этот сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым сервитут был установлен (п. 1 ст. 270 ГК).

5. В случаях, когда недвижимое имущество, принадлежащее гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 2 ст. 270 ГК).

Григорий Батюлёв, начальник службы экономической безопасности,
правового и кадрового обеспечения ОАО «МИСОМ ОП»