Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

В практической деятельности иногда приходится сталкиваться с ситуацией, когда директор фирмы-контрагента перестает выходить на контакт, а кроме него в организации никто решить проблему не может. Что делать с договором в такой ситуации, как его расторгнуть в одностороннем порядке, мы расскажем в статье.

Ситуация

Белорусская организация заключила договор аренды склада с арендатором – юридическим лицом из Украины, директор которого также житель Украины. Договор действовал до мая 2017 г., однако арендатор перестал платить аренду в октябре 2016 г. В единственном телефонном разговоре директор организации-арендатора объяснил, что находится на территории Украины, госпитализирован и после выписки из больницы в Республику Беларусь не вернется. В этом случае организации-арендодателю следует, не нарушая закон, завершить договор аренды.

Применимое право к договору аренды

Основной документ, устанавливающий правоотношения между арендодателем и арендатором, – договор аренды, заключенный в письменной форме и подписанный сторонами (их представителями) (часть первая п. 1, п. 2 ст. 404, п. 1 ст. 580 ГК). Поскольку арендатор является нерезидентом, то следует обратить внимание, что к правам и обязанностям по договору, предметом которого является недвижимость, зарегистрированная в Республике Беларусь, применяется законодательство Республики Беларусь (п. 2 ст. 1125 ГК). Таким образом, к договору аренды в данном случае применяется право Республики Беларусь. Место жительства или гражданство руководителя (представителя) арендатора для содержания договора и исполнения его условий значения не имеет.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Основание расторжения договора аренды

Если арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то по требованию арендодателя суд может досрочно расторгнуть договор аренды (ст. 590 ГК).

Обязанность арендатора уплачивать арендную плату и право арендодателя на взимание арендных платежей возникают с момента фактической передачи объекта аренды и прекращаются после возврата (освобождения) имущества. Таким образом, юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

Факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу. При этом законодательством могут быть предусмотрены определенные документы как доказательства (например, передаточный акт или иной документ для договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места п. 2 ст. 626 ГК)).

Важно!

Арендодатель вправе потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в период после прекращения договора аренды до возврата имущества (п. 1 ст. 366 ГК).

Процедура расторжения

Как указывалось выше, к правам и обязанностям сторон по данному договору применяется законодательство Республики Беларусь. Поскольку в данном случае спор будет рассматриваться белорусским экономическим судом, что следует из ст. 235 ХПК, так как спор возник из договора, по которому исполнение должно иметь место или имело место на территории Республики Беларусь, досудебный порядок урегулирования спора также осуществляется в соответствии с законодательством Республики Беларусь (приложение 1 к ХПК).

Для досрочного расторжения договора аренды арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (срок, установленный таким предупреждением) (часть третья ст. 590 ГК). В предупреждении должно содержаться также предложение о досрочном расторжении договора. В противном случае досудебный порядок урегулирования спора суд не признает соблюденным и исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды будет оставлено без рассмотрения (абзац пятый части первой п. 30 постановления Пленума ВХС № 1). Кроме того, такое письменное предупреждение должно содержать сведения, установленные п. 2 приложения 1 к ХПК, а также соответствовать иным требованиям, установленным приложением 1 к ХПК. Направляется предупреждение заказной корреспонденцией с обратным уведомлением. Срок ответа должником - месяц со дня получения, который подтверждается обратным уведомлением. По истечении указанного срока, независимо от наличия ответа арендатора, можно обращаться в суд.

Документ:

постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление Пленума ВХС № 1).

Документ: Хозяйственный процессуальный кодекс Республики Беларусь (далее – ХПК).

Предупреждение нерезидента о расторжении договора

В нашей ситуации арендатором является нерезидент, директор которого находится в Украине, поэтому возникают проблемы с доказательствами получения им такого предупреждения.

Место нахождения юридического лица определяется местом нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (административно-территориальная единица, населенный пункт, а также дом, квартира или иное помещение, если они имеются), а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (п. 2 ст. 50 ГК).

Арендодатель может самостоятельно уточнить место нахождения юридического лица в Украине, запросив информацию из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований Украины (далее - ЕГР Украины). Такая информация представляется бесплатно.

Справочно:

адрес ЕГР Украины: https://usr.minjust.gov.ua/

Если контрагентом является резидент, то запрос делается в Единый государственный регистр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее - ЕГР Беларуси) в любом регистрирующем органе или в Министерстве юстиции Республики Беларусь в рамках административной процедуры, предусмотренной п. 13.2 Единого перечня, или через интернет-сайт http://egr.gov.by/egrn/index.jsp.

Таким образом, надлежащим направлением письменного предупреждения будет являться направление его по месту нахождения арендатора, указанному в его уставе, если оно подтверждено информацией из ЕГР Украины или Беларуси.

Документ:

единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 «Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 февраля 2009 г. № 193 и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь» (далее – Единый перечень).

Обращение в суд

Как уже было сказано, договор аренды в указанных обстоятельствах расторгается в одностороннем порядке судом.

Лица, участвующие в деле, и иные участники хозяйственного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если копия судебного постановления, направленная судом, рассматривающим экономические дела, по последнему известному суду, рассматривающему экономические дела, месту нахождения юридического лица, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем имеется сообщение органа связи (абзац четвертый части второй ст. 142 ХПК).

Документ:

Хозяйственный процессуальный кодекс Республики Беларусь (далее – ХПК).

Наталья Колезнева, юрист