Расторжение договора аренды: «подводные камни» договорных отношений

Ситуация

Арендатор решил прекратить арендные отношения, о чем неодно­кратно уведомлял арендодателя в различной форме. После первого же уведомления арендатор освободил помещение и не пользовался им в течение 11 месяцев. Однако арендодатель уклонился от получения уведомлений и взыскал с арендатора арендную плату за все эти месяцы. Суд удовлетворил требование арендодателя (истца) о взыскании с арендатора (ответчика) арендной платы за 11 месяцев по причине отсутствия надлежащих доказательств прекращения арендных отношений.

Данная ситуация не так уж редко встречается на практике. Чтобы ее избежать, следует предусмотреть в договоре четкий порядок прекращения отношений и оформить надлежащим образом документы.

Итак, рассмотрим подобное судебное дело, а также варианты предупреждения конфликтной ситуации.

Судебное дело

В феврале 2011 г. между ООО «Т» и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев до 1 января 2012 г. с условием автоматического продления его на тот же срок, если арендатор будет продолжать пользоваться помещением после истечения срока действия договора. Письмом от 23.11.2011 арендатор уведомил арендодателя об отсутствии намерения продлять арендные отношения, а также предупредил его об этом в ходе устных бесед и телефонных переговоров в течение декабря 2011 г.

30 декабря 2011 г. ООО «Т» прекратило пользование помещением и освободило его. При этом в адрес арендодателя были направлены уведомление об освобождении помещения и прилагаемый к нему акт приема-передачи помещения, подписанный арендатором – ООО «Т». Арендодатель уклонился от принятия помещения, а также впоследствии настаивал на том, что не знал о планах ООО «Т» не продлять договор аренды и не получал никаких уведомлений.

В течение 2012 г. ООО «Т» неоднократно обращалось к истцу с просьбами принять помещение из аренды. Данные обращения (как письменные, так и устные) арендодатель игнорировал.

В итоге арендодатель обратился в хозяйственный суд с заявлением о взыскании с ООО «Т» арендной платы за период с января по ноябрь 2012 г.

Решение суда первой инстанции

Решением хозяйственного суда в удовлетворении иска арендодателя к ООО «Т» о взыскании задолженности по арендным платежам было отказано. Суд посчитал, что истец не представил надлежащих доказательств, подтверждающих факт пользования ответчиком имуществом после истечения срока договора.

Арендодатель подал апелляционную жалобу.

Решение суда апелляционной инстанции

Апелляционная инстанция признала несостоятельными и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела выводы суда первой инстанции и удовлетворила апелляционную жалобу. Суд апелляционной инстанции указал, что ООО «Т» не представило доказательств, подтверж­дающих прекращение арендных отношений в надлежащем порядке.

Почему же суд в данной ситуации посчитал, что договор аренды был продлен сторонами, и ответчик продолжал, пусть и формально, пользоваться арендованным помещением? Рассмотрим позицию суда более подробно.

В рассматриваемой ситуации договор аренды не предполагал прекращения отношений по истечении срока его действия, напротив, при бездействии сторон договор считался бы продленным еще на год на прежних условиях. Следовательно, договор мог быть прекращен, только если стороны предприняли бы активные действия, прямо свидетельствующие об их намерении закончить договор. Такие действия всегда оформляются письменным документом с подписью и печатью.

Односторонний отказ от исполнения договора допускается законодательством или соглашением сторон (п. 3 ст. 420 ГК).

Законодательство об аренде закрепляет основания одностороннего отказа от продолжения договора аренды в п. 2 ст. 581, ст. 591, 592 ГК. В договоре стороны не предусмотрели ни условие об одностороннем отказе, ни характер документов, которыми такой отказ может быть зафиксирован.

Какие же документы могут закреплять односторонний отказ от договора?

Требование об изменении или расторжении договора должно быть заявлено в письменной форме (письмо ВХС № 03-25/386). В связи с тем что данное требование изменяет или прекращает действующее между сторонами обязательство, к нему могут применяться правила, предусмотренные для оферты гл. 28 ГК.

В частности, требование об изменении или расторжении договора должно быть адресовано конкретному лицу (контрагенту по договору), достаточно определенно выражать намерение лица изменить или расторгнуть действующий договор (независимо от того, в какой письменной форме оно выражено, например, письмо, информационное письмо, протокол совместного совещания и т.д.). Кроме того, данное требование подписывается лицом, направляющим его, с соблюдением правил, установленных ст. 161 ГК.

Таким образом, письмо, уведомляющее о прекращении договорных отношений, является вполне допустимым в данном случае документом.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 593 ГК). Возврат имущества осуществляется на основании акта приема-передачи, который подписывают обе стороны.

Юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы (п. 39 постановления Пленума ВХС № 1). Факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу.

Следовательно, еще одним документом, подтверждающим прекращение договорных отношений, является надлежащим образом оформленный акт приема-передачи имущества, находившегося в аренде.

В рассматриваемой нами ситуации суд апелляционной инстанции посчитал, что ответчик не смог представить ни один из указанных документов. Акт приема-передачи вообще не был подписан сторонами, а в отношении письма-уведомления не было представлено доказательств его вручения арендодателю.

Каким же образом можно предупредить или избежать негативных последствий для арендатора, если арендодатель не соглашается зафиксировать прекращение арендных отношений?

Советы специалиста

При заключении договора аренды предусмотрите возможность расторжения договора в одностороннем порядке с обязательным уведомлением второй стороны.

При этом четко закрепите в договоре:

– условия, при которых возможно такое расторжение;

– срок уведомления контрагента;

– документ (документы), которым уведомляется контрагент.

Как уже было сказано выше, законодательство предписывает уведомить вторую сторону и оформить передачу имущества. Поэтому в качестве документов, которые необходимо оформить при одностороннем расторжении договора аренды, укажите:

– письмо-уведомление;

– акт приема-передачи помещения.

Всю переписку с арендодателем оформляйте следующим образом (это относится ко всем случаям взаимодействия с арендодателем):

– вручите письмо директору арендодателя, секретарю, в крайнем случае иному должностному лицу из администрации арендодателя и попросите его написать на копии письма «Получено», Ф.И.О. с указанием должности, даты, подписи;

– доставьте письмо в приемную директора и попросите секретаря зарегистрировать входящий документ (корреспонденцию) в вашем присутствии, запишите регистрационный номер;

– если вручить письмо под подпись не получается, направьте его почтой ценным письмом с подробной описью вложения (содержащей реквизиты отправителя, дату документа, информацию о наличии подписи, информацию о том, посылается оригинал или копия (с указанием способа заверения копии), а также все существенные положения текста сообщения) и с уведомлением о вручении. Письмо направьте и на почтовый, и на юридический адрес. Если у вас есть информация о д ругих местах нахождения арендодателя, пошлите такие письма на все известные вам адреса.

Для уточнения юридического адреса закажите выписку из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

В день, указанный вами в письме, освободите арендованное помещение и зафиксируйте этот факт актом приема-передачи, который подписывают обе стороны.

Если арендодатель от подписания уклоняется, то и акт вручите тем же способом, что описан выше. В акте целесообразно привести следующую формулировку:

«Настоящий Акт считается полученным в день получения, указанный в уведомлении о вручении. В случае если Акт не был получен в течение 15 календарных дней с момента поступления в почтовое отделение получателя либо дату получения определить невозможно, датой получения Акта считается дата поступления Акта в почтовое отделение
получателя. Если Арендодатель в течение 15 дней не ответит на полученный Акт, Акт считается утвержденным и подписанным Арендодателем».

Если вы все-таки не смогли вовремя прекратить арендные отношения и договор был автоматически продлен на новый срок, то попытайтесь расторгнуть договор через суд на основании существенного изменения обстоятельств (ст. 421 ГК). Расторжение в этом случае возможно при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 421 ГК).

Юлия Кудрявец, юрист