Практика применения перевода правового титула на имущество

Обеспечение исполнения обязательств по договорам, заключаемым с банками, можно предоставлять переводом правового титула на имущество, в т.ч. на имущественные права (ст. 126 БК). В статье мы рассмотрим, как правильно использовать данный инструмент.

Документ:

Банковский кодекс Республики Беларусь (далее – БК).

Что такое перевод правового титула

Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору кредитополучатель может перевести на кредитодателя правовой титул на имущество, принадлежащее кредитополучателю либо третьему лицу на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления (в т.ч. на имущественные права) (ст. 149 БК). Перевод правового титула осуществляется на основании отдельного договора по правилам, установленным ст. 148 и 149 БК.

Если кредитополучатель не возвратит (не погасит) кредит в срок, то кредитодатель приобретет право собственности, право хозяйственного ведения или право оперативного управления на имущество (имущественные права), правовой титул на которое он получил.

Обратите внимание! К отношениям кредитополучателя и кредитодателя по договору о переводе правового титула, не урегулированным ст. 149 БК, применяются нормы законодательства Республики Беларусь о договоре купли-продажи. Соответственно договоры, предусматривающие перевод на кредитодателя правового титула на имущество (имущественные права), подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь для договоров купли-продажи.

Как видим, в ст. 149 БК речь идет о заключении договора перевода правового титула в обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из кредитного договора. Однако с учетом ст. 126 БК и ст. 310 ГК данный способ обеспечения исполнения обязательств может использоваться для обеспечения иных обязательств клиента по договорам, заключаемым как с банками, так и с иными субъектами в ходе осуществления предпринимательской деятельности.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Преимущества перевода правового титула как способа обеспечения обязательства

1. Договор о переводе правового титула может предусматривать или не предусматривать непосредственную передачу самого имущества. По общему правилу перевод на кредитора правового титула не требует обязательной передачи ему имущества. Но если стороны в договоре предусматривают такую передачу, то правомочия кредитора владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом ограничиваются условиями этого же договора.

2. В случае неисполнения кредитополучателем своих обязательств по возврату кредита кредитодатель приобретает право собственности, право хозяйственного ведения или право оперативного управления на имущество (имущественные права) без специальных процедур взыскания, поскольку правовой титул уже передан.

3. Исходя из п. 21 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615, нет необходимости проводить обязательную оценку (независимую или внутреннюю). Следовательно, стоимость в целях заключения договора о переводе правового титула на имущество можно определить по соглашению сторон.

Пример

Субъект хозяйствования имеет капитальное строение, расположенное на земельном участке, предоставленном ему на праве аренды. Плата за право заключения договора аренды внесена. В соответствии со ст. 47 Закона Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» передача в ипотеку капитального строения допускается только с одновременным залогом права аренды соответствующего земельного участка, находящегося в аренде у залогодателя, если за право заключения договора аренды земельного участка взималась плата. В ст. 50 Кодекса Республики Беларусь о земле установлено, что земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки, а право аренды земельных участков – предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком, а в случаях, определенных законодательными актами, изданными Президентом Республики Беларусь, – по иным договорам, заключаемым с другими организациями.

Таким образом, субъект хозяйствования может заключить договор перевода правового титула на капитальное строение, расположенное на земельном участке, предоставленном на праве аренды, в обеспечение кредитного договора. Однако в обеспечение иных видов договоров (например, договора о выдаче банковской гарантии, на открытие аккредитива и т.д.) такое имущество банк не примет.

Недостатки перевода правового титула

1. Несовершенство правового регулирования. Так, в части второй ст. 149 БК содержится указание на обязательное включение в договор о переводе правового титула на имущество (имущественные права) права кредитополучателя выкупить путем возврата (погашения) кредита переданное кредитодателю имущество (право выкупа) в течение определенного в кредитном договоре срока возврата (погашения) кредита. Очевидно, что данная норма не учитывает ситуацию, когда третье лицо переводит правовой титул на свое имущество в обеспечение исполнения обязательств иного лица. Право кредитополучателя на выкуп имущества в такой ситуации становится бессмысленным.

2. Перевод правового титула как способ обеспечения исполнения обязательства менее выгоден кредитодателю, чем залог, поскольку:

– отсутствует преимущественное право удовлетворения кредитором своих требований перед иными кредиторами, существующее при залоге (ст. 315 ГК);

– требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, всегда удовлетворяются в составе более ранней очереди кредиторов, чем требования, вытекающие из договора о переводе правового титула (ст. 141 Закона № 415-З, п. 11 Положения о ликвидации).

Документ:

Закон Республики Беларусь от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 415-З).

Документ:

Положение о ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования, утвержденное Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1 (далее – Положение о ликвидации).

3. При осуществлении платежей с текущих (расчетных) счетов в белорусских рублях юридические лица, их обособленные подразделения и индивидуальные предприниматели обязаны соблюдать следующую очередность (п. 2 Порядка расчетов):

– в первоочередном порядке производить платежи по исполнению обеспеченных залогом обязательств по банковским кредитам за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества в соответствии с законодательством;

– во вторую очередь осуществлять иные платежи, в т.ч. по договорам, обеспеченным договором о переводе правового титула на имущество.

Документ:

Порядок расчетов между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями в Республике Беларусь, утвержденный Указом Президента Республики Беларусь от 29.06.2000 № 359 (далее – Порядок расчетов).

4. На недвижимое имущество, правовой титул на которое передан кредитору, может быть наложен арест. В таком случае кредитор не сможет воспользоваться правами, предусмотренными ст. 149 БК, и зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 36 Закона № 133-З).

Документ:

Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З).

5. Для государственной регистрации перехода права собственности потребуется представить передаточный акт или иной документ о передаче объекта недвижимого имущества (подп. 17.55 п. 17 Единого перечня административных процедур). Однако кредитополучатель может просто его не представить, поскольку, если он не исполняет обязательства по основному договору, то, как правило, отсутствует намерение исполнять и обязательства, вытекающие из договора о переводе правового титула. Поэтому должник добровольно не передаст кредитору недвижимое имущество, т.е. не подпишет передаточный акт, невзирая на штрафы, установленные за нарушение данной обязанности в договоре, что повлечет для кредитодателя необходимость обращения к судебной процедуре.

Документ:

Единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее – Единый перечень административных процедур).

Денис Сафаревич, юрист