Передаточный акт недвижимого имущества по договору аренды: правила составления

Чем поможет: в статье даны рекомендации, как правильно составить передаточный акт, поскольку ошибки могут привести к невозможности потребовать устранения недостатков имущества.

Юридические последствия составления акта

Законодательством установлено, что передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (далее – недвижимое имущество) арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 626 ГК). Аналогичным образом – по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, – осуществляется возврат арендодателю недвижимого имущества при прекращении договора аренды недвижимого имущества.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Рекомендация

Стороны договора аренды должны уделить внимание содержанию передаточного акта, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 583 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Обнаружение таких недостатков дает арендатору право по своему выбору:

1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3) потребовать досрочного расторжения договора.

Однако арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 583 ГК).

Что следует указать в передаточном акте

Содержание передаточного акта регламентировано законодательством только в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности (далее – государственное недвижимое имущество). Если передается имущество, находящееся в частной собственности, субъекты вправе составить такой акт в произвольной форме, но могут придерживаться требований, установленных для
передачи государственного недвижимого имущества п. 7 Положения о порядке сдачи в аренду недвижимости.

Акт должен содержать:

– место и дату составления акта;

– регистрационный номер и дату заключения договора аренды;

– характеристику состояния передаваемого недвижимого имущества;

– сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей^[1].

Остальные условия передаточного акта стороны вправе определить самостоятельно. Но мы рекомендуем указывать в таком акте:

– сведения об арендуемом недвижимом имуществе и его характеристиках;

– сведения о состоянии недвижимого имущества и его недостатках;

– перечень документов, передаваемых вместе с недвижимым имуществом;

– дату передачи недвижимого имущества.

Рассмотрим эти условия подробнее.

Документ:

Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее – Положение о порядке сдачи в аренду недвижимости).

Сведения об арендуемом недвижимом имуществе и его характеристиках

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 578 ГК).

К данным, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды. Примерный перечень основных данных об объекте недвижимого имущества приведен в абзаце 14 части первой ст. 1 Закона № 133-З:

– кадастровый номер, назначение, описание границы, местонахождение, площадь земельного участка;

– инвентарный номер, назначение, место нахождения, площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места.

Рекомендация

Следует обратить внимание на необходимость соответствия условия об имуществе, указанного в договоре, характеристикам и иным сведениям в передаточном акте, во избежание споров об объекте аренды.

Дело в том, что суды при оценке доводов сторон относительно условия об имуществе, подлежащем передаче (переданном) арендатору в качестве объекта аренды, принимают во внимание вместе с данными, содержащимися в договоре аренды, иные сведения, указанные в документах, относящихся к договору (например, в подписанном сторонами передаточном акте, приложении к договору в виде плана, схемы, выкопировки, иной документации, содержащей признаки, характеристики объекта аренды и позволяющей индивидуализировать (идентифицировать) подлежащее передаче (переданное) по договору имущество), а также все соответствующие обстоятельства, связанные с исполнением договора.

Документ:

Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З).

Сведения о состоянии недвижимого имущества и его недостатках

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества (п. 1 ст. 582 ГК). Следовательно, в передаточном акте должны быть указаны характеристики имущества и его состояние. Необходимо проверить наличие и описание в соответствии с техническим паспортом конструктивных элементов и инженерных систем и их исправность^[2], сверить площадь и назначение недвижимого имущества со сведениями, указанными в техническом паспорте на соответствующее недвижимое имущество^[3], описать техническое состояние, признаки износа.

Рекомендация

При указании состояния имущества рекомендуем обязательно зафиксировать наличие перепланировок, отсутствующих в техническом паспорте.

В интересах сторон максимально отразить в передаточном акте недостатки сданного в аренду имущества (при их наличии), поскольку арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 583 ГК), но не отвечает за недостатки, которые:

– были им оговорены при заключении договора аренды;

– либо были заранее известны арендатору;

– либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 583 ГК).

Перечень документов, передаваемых вместе с недвижимым имуществом

Имущество передается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 582 ГК).

Рекомендация

В передаточном акте надо перечислить все документы, которые должны прилагаться в соответствии с законодательством и в которых заинтересованы сами стороны.

Дата передачи недвижимого имущества

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, – в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 369 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 582 ГК).

Следовательно, в передаточном акте обязательно должна быть указана дата передачи имущества.

Справочно:

если принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Подписи

Передаточный акт, как и договор аренды, подписывается сторонами (их представителями). Печати стороны ставят в том случае, если предварительно оговорили необходимость их использования. По общему правилу печатями скреплять подписи не обязательно.

Наталья Колезнева, юрист