Какие условия следует включить, а от каких отказаться при заключении предварительного договора

Для чего нужен предварительный договор

Предварительный договор составляется с целью заключить основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг в будущем на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 399 ГК), который на данный момент по определенным причинам заключить невозможно (например, не готов комплект документов или необходимо получить разрешительные документы (согласования) перед проведением сделки).

Правильно заключенный предварительный договор влечет возникновение у сторон юридических обязательств по заключению основного договора. Уже заключенный предварительный договор будет препятствовать обеим сторонам заключить подобные сделки с третьей стороной.

Документ: Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Форма

Предварительный договор заключается в письменной форме или в форме, установленной законодательством для основного договора (п. 2 ст. 399 ГК). Несоблюдение указанного правила влечет ничтожность предварительного договора.

Содержание

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 399 ГК).

Существенными являются:

• условие о предмете договора (наименование передаваемого товара, выполняемой работы, оказываемой услуги и т.п.);

• иные условия, если они названы в качестве таковых в законодательстве для договоров данного вида;

• условия, определенные как существенные самими сторонами при заключении договора или по заявлению одной из сторон, и при этом между сторонами достигнуто соглашение;

• условия, вытекающие из сущности договора данного вида.

Составляем предварительный договор

1. Если для того вида договора, к которому относится основной договор, не установлена нотариальная форма, то предварительный договор может быть составлен в простой письменной форме.

2. Следует выяснить существенные условия данного вида договора. Например, для купли-продажи существенными условиями являются только сам товар и его количество (п. 3 ст. 425 ГК, п. 2 ст. 435 ГК), а для поставки – наименование товара, его количество и цена (часть третья п. 4 Положения о поставках).

Стороны должны согласовать в предварительном договоре существенные условия, закрепленные в гражданском законодательстве.

Но часто возникают ситуации, когда стороны желают сразу согласовать и внести в предварительный договор те условия, которые они считают важными для сделки, например, стоимость или порядок расчетов (с предоплатой или без).

Документ:

Положение о поставках товаров в Республике Беларусь, утвержденное постановлением Кабинета Министров Республики Беларусь от 08.07.1996 № 444 (далее – Положение о поставках).

Считаем необходимым предупредить! Любое условие, включенное в предварительный договор, будет считаться существенным, так как законодатель требует внести только существенные условия (п. 3 ст. 399 ГК). Следовательно, его придется включать и в основной договор.

Также нельзя будет одной из сторон отказаться от этого условия. Например, если для заключаемого вида договора стоимость не являлась существенным условием по ГК, но стороны указали ее в предварительном договоре, то сторона уже не сможет в одностороннем порядке изменить ее при заключении основного договора.

3. В предварительном договоре следует указать конкретный срок, когда стороны будут заключать основной договор. Если обе стороны согласны будут изменить такой срок, то это возможно без последствий, но если срок нарушит одна из сторон, для нее могут наступить негативные последствия.

Обратите внимание! Если такой срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, то основной договор заключается в течение 1 года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 399 ГК).

4. Стороны могут включить в предварительный договор условие об авансе или задатке. На практике такое условие распространено, но его реализация связана с определенными проблемами.

Напомним, что аванс отличается от задатка отсутствием обеспечительных функций. Если одна сторона передала другой денежную сумму в счет будущего платежа (т.е. аванс), то в случае, если стороны не заключили основной договор, эта сумма подлежит возврату, а в случае успешного подписания основного договора – засчитывается как часть оплаты стоимости договора. Таким образом, аванс вполне можно применять в предварительном договоре.

Другое дело – задаток. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 352 ГК). Из-за указанной обеспечительной функции стороны очень любят именовать обеспечительный платеж задатком. Однако в предварительном договоре эта функция не срабатывает. Дело в том, что задаток – это инструмент, который обеспечивает выполнение обязательств, имеющих денежную оценку, а предварительный договор не содержит никаких условий, которые имели бы денежный эквивалент, это только обязательство заключить в будущем основной договор.

Таким образом, гарантийную денежную сумму в предварительный договор включить можно, но задатком называть ее не стоит, потому что она сработает как предоплата (аванс), но не как задаток.

Ответственность

Если обе стороны не выполнили свою договоренность о заключении будущего договора, то последствий для них никаких не будет, так как они тем самым проявили согласованную волю не заключать договор. Их обязательства, вытекающие из предварительного договора, просто теряют силу.

Но если одна из сторон, заключивших предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в котором стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор прекращает действие, как только будет подписан основной договор.

Образец предварительного договора

Предварительный договор аренды нежилого помещения

г. Минск                                                                                 «_____» _________ 20___ г.

__________________________________________ (наименование), в лице ____________________________________ (должность, фамилия, имя, отчество), действующего на основании ___________________ (документ, подтверждающий полномочия), именуемое в дальнейшем Арендодатель, с одной стороны, и ____________________ (наименование), в лице _________________________________________ (должность, фамилия, имя, отчество), действующего на основании ___________________ (документ, подтверждающий полномочия), именуемое в дальнейшем Арендатор, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем.

Статья 1. Предмет договора

1.1. Стороны принимают на себя обязательство заключить договор аренды нежилого помещения (далее – Основной договор) в срок и на условиях, указанных в статье 2 настоящего Договора.

Статья 2. Условия заключения основного договора

2.1. Нежилое помещение представляет собой отдельно стоящее строение общей площадью _______ кв.м, расположенное по адресу: ______________________ (далее – Помещение). Назначение – административно-хозяйственное помещение. План Помещения и копия документа о праве собственности являются приложениями № 1 и № 2 к настоящему Договору.

2.2. Арендодатель подтверждает, что на период, в который планируется заключить договор аренды Помещения, никакие третьи лица прав на пользование Помещением не имеют.

2.3. Арендатор подтверждает, что все существенные характеристики Помещения, включая его месторасположение, размеры, состояние, инженерно-техническое оборудование, подъездные пути и установленный режим использования его удовлетворяют.

2.4. Арендная плата составляет _______________ рублей. Оплата предполагается ежемесячно. Размер арендной платы и порядок ее внесения может быть изменен Сторонами по взаимному согласованию в Основном договоре.

2.5. Срок заключения Основного договора устанавливается Сторонами до «___» ___________ 20__ г. включительно.

Статья 3. Обязанности Сторон

3.1. Арендодатель обязуется:

3.1.1. Оформить и подготовить для передачи Арендатору все документы на Помещение, необходимые для заключения Основного договора.

3.1.2. Не изменять технического состояния Помещения, подъездных путей и условий его использования.

3.1.3. Незамедлительно уведомить Арендатора о появлении каких-либо причин, которые могут повлиять на заключение Основного договора.

3.2. Арендатор обязуется:

3.2.1. Принять Помещение у Арендодателя в состоянии, указанном в приложении № 1 к настоящему Договору, в сроки, установленные Основным договором.

3.2.2. Незамедлительно уведомить Арендодателя о появлении каких-либо причин, которые могут повлиять на заключение Основного договора.

3.3. Стороны обязуются не изменять в одностороннем порядке сроки и условия Основного договора, не предпринимать действий, влекущих отказ от заключения сделки (поиск иного продавца или покупателя).

Статья 4. Ответственность Сторон

4.1. В случае уклонения Стороны от заключения Основного договора вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием принудительного заключения Основного договора на условиях, определенных настоящим Договором.

4.2. В случае принудительного заключения Основного договора Сторона, уклонявшаяся от его заключения, обязана возместить другой Стороне причиненные этим убытки.

4.3. В случае необоснованного отказа от заключения Основного договора отказавшаяся Сторона обязана уплатить другой стороне неустойку в размере _________________ рублей, а также возместить все убытки, причиненные таким отказом.

4.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Статья 5. Порядок действия Договора

5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания.

5.2. Настоящий Договор прекращается после заключения Сторонами Основного договора.

5.3. По взаимному соглашению Стороны могут внести в настоящий Договор необходимые дополнения либо изменения, которые будут иметь силу, если будут подписаны обеими Сторонами или их представителями.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах для каждой из Сторон, имеющих одинаковую юридическую силу.

6.2. По вопросам, не урегулированным настоящим Договором, Стороны руководствуются законодательством Республики Беларусь.

7. Реквизиты Сторон

     Арендодатель                                                                                           Арендатор

Наименование ____________________                                                   _______________________________

Адрес________________________________                                             _______________________________

Тел./факс: __________________________                                               _______________________________

E-mail: _______________________________                                            _______________________________

Банковские реквизиты___________                                                        _______________________________

УНП __________________________________                                           _______________________________

_________________________________________                                        _______________________________

         (должность подписавшего)                                                           (должность подписавшего)

_________________________________________                                        _______________________________

                    (подпись)                                                                                              (подпись) 

Павел Булойчик, юрист