Какие условия следует включить, а от каких отказаться при заключении предварительного договора

Смысл заключения предварительного договора состоит в установлении правовой связи (предварительного обязательства) между сторонами будущего (основного) договора, когда невозможно его немедленное заключение. Между тем, как показывает судебная практика, стороны зачастую испытывают трудности при формулировании условий предварительного договора. В частности, они стремятся включить в условия денежные обязательства сторон, которые затем признаются недействительными судом. Чтобы избежать возможных ошибок, чреватых признанием соответствующих условий ничтожными, рассмотрим наиболее уязвимые условия предварительного договора.

Предварительный договор достаточно широко применяется на практике. Наиболее часто его заключают в отношениях аренды или купли-продажи. Основные условия и форма предварительного договора регламентированы в ст. 399 ГК.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Какую форму следует соблюдать для предварительного договора?

Предварительный договор заключается в письменной форме или в форме, установленной законодательством для основного договора. Если не соблюдать данное правило, то договор признается ничтожным.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Когда предварительный договор может содержать условие об оплате?

Цена или стоимость не являются обязательными условиями для большинства договоров, но при заключении некоторых договоров стоимость необходимо согласовать. Например, размер арендной платы и сроки ее уплаты являются существенными условиями договора аренды (п. 1 ст. 625 ГК, п. 14 Положения № 150). Поэтому размер арендной платы, который стороны намерены отразить непосредственно в договоре аренды, следует указать и в предварительном договоре. Таким образом, в предварительном договоре цену или стоимость необходимо указывать только в тех случаях, когда они являются существенным условием того вида договора, который будет заключаться в будущем.

Обратите внимание! Если вы укажете цену или стоимость в предварительном договоре, то вы не сможете в одностороннем порядке изменить ее при заключении основного договора.

Документ:

Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее – Положение № 150).

При этом, фиксируя цену в предварительном договоре, не нужно согласовывать порядок расчетов по договору или иные условия об оплате. Дело в том, что предметом предварительного договора является обязательство заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, прописанных в предварительном договоре. Соответственно в предварительном договоре не могут быть установлены какие-либо иные обязательства для сторон. Поэтому условие об оплате по основному договору, включенное сторонами в предварительный договор, признается недействительным.

Обязательства по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть на этапе действия предварительного договора по причине отсутствия в последнем собственно обязательства о передаче имущества.

Можно ли обеспечить задатком обязательства по предварительному договору?

При заключении предварительного договора (например, купли-продажи) покупатель часто передает продавцу денежную сумму в качестве гарантии того, что стороны намерены заключить в будущем в установленный договором срок основной договор. Однако в самом предварительном договоре данную сумму стороны могут называть по-разному: аванс или задаток.

Как известно, задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору (ст. 351 ГК). Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. Предварительный договор не содержит подобных обязательств. Следовательно, невозможно обеспечивать задатком исполнение обязательств по предварительному договору, а также применять к возникшим из него отношениям нормы о последствиях.

В рамках предварительного договора не может быть реализована функция задатка, так как это договор организационный. Во исполнение его не может производиться передача какого-либо имущества, в т.ч. и денег, одной стороной другой стороне. В связи с этим такое условие признается противоречащим правовой природе предварительного договора, а потому неправомерным.

Если стороны согласовали уплату аванса в предварительном договоре?

Прямого определения понятия «аванс» ГК не дает. Однако, исходя из смысла правовых норм, в которых данный термин употребляется, можно сделать следующий вывод: аванс – это частичная предварительная оплата по договору, передаваемая покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты цены. В случае если сделка и подписание основного договора не состоялись, сумма аванса подлежит возврату. Если же сделка и подписание основного договора состоялись, то аванс засчитывается как часть оплаты при окончательном расчете. Значит, аванс – это лишь предоплата. Только в таком смысле и следует рассматривать этот термин.

Если в предварительном договоре речь идет об авансе, то в случае незаключения основного договора продавец обязан вернуть покупателю сумму аванса. Однако это не лишает продавца права обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора, в то же время сумма аванса не возвращается, а засчитывается в счет оплаты стоимости по договору.

На практике довольно часто аванс именуют задатком.

Как обеспечить исполнение предварительного договора?

Стороны предварительного договора в качестве способа обеспечения исполнения обязательств могут использовать и такой инструмент, как обеспечительный (гарантийный) платеж.

Этот способ обеспечения возможен, хотя и не предусмотрен ГК, но не противоречит ему. Указанный подход допустим в силу принципа свободы договора (ст. 391 ГК) и прямого указания в п. 1 ст. 310 ГК о праве сторон использовать не поименованные в законе, но согласованные договором способы обеспечения исполнения обязательств.

Гарантией может выступать обеспечительная сумма, которую одна сторона перечисляет другой. В свою очередь сторона, получившая обеспечительную сумму, обязуется вернуть ее в установленный срок (например, не позднее 10 банковских дней с момента заключения основного договора).

К обеспечительной сумме не применимы правила, предусмотренные для задатка. Это значит, что, если продавец отказался от заключения договора, покупатель не может требовать возврата переданной ему суммы в двойном размере.

Анна Шинкевич, юрист