Как разрешить спор по оплате коммунальных и иных платежей?

Товарищество собственников нежилых помещений совместного домовладения в нежилом здании (далее – товарищество собственников) вправе заключать договоры на предоставление коммунальных и других необходимых услуг (ст. 23 Закона о совместном домовладении). На практике возникают ситуации, когда собственники нежилых помещений совместного домовладения полагают, что эта норма означает отсутствие взаимной обязанности заключать соответствующие договоры и при отсутствии такого договора собственник не обязан вносить платежи товариществу собственников. Проанализируем, так ли это.

Документ:

Закон Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее - Закон о совместном домовладении).

Ситуация

Между организацией «А» – собственником помещения, расположенного в нежилом здании, и товариществом собственников, управляющим общим имуществом этого здания, возник спор по оплате расходов (в т.ч. по обоснованности счетов по коммунальным и другим платежам). Организация «А» заявила, что не пользуется и еще несколько месяцев не будет пользоваться своим помещением, поэтому и не должна заключать договор с товариществом собственников и возмещать коммунальные и другие платежи. Товарищество собственников настаивает на том, что даже в отсутствие договорных отношений и «вступления» в товарищество собственник обязан нести такие расходы, и угрожает судебным разбирательством.

Как возникает обязанность несения расходов у собственника нежилого помещения?

Членство в товариществе собственников возникает не только на основании учредительства товарищества собственников, но и из факта приобретения в собственность недвижимого имущества совместного домовладения (со дня государственной регистрации возникновения (перехода) права собственности) (ст. 25 Закона о совместном домовладении). Следовательно, собственники нежилых помещений – это члены товарищества собственников в силу закона и вступления в товарищество собственников по заявительному принципу либо на основании договора не требуется.

Права и обязанности членов товарищества собственников определяются уставом товарищества и законодательством Республики Беларусь. Устав утверждает общее собрание учредителей - собственников недвижимого имущества совместного домовладения (ст. 21 и 25 Закона о совместном домовладении).

Что касается участия собственников нежилых помещений в расходах по содержанию имущества совместного домовладения и необходимости законодательного закрепления обязанности товарищества собственников заключать договоры на предоставление коммунальных и иных необходимых услуг, то эти вопросы детально регламентированы законодательством. В обязанности собственника недвижимого имущества входит:

• оплата водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, горячего водоснабжения, канализации и иных предоставленных ему коммунальных услуг в соответствии с законодательством Республики Беларусь;

• участие в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности;

• несение расходов по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально доле собственника в праве общей собственности на это имущество (ст. 11 Закона о совместном домовладении).

Таким образом, обязанности по оплате коммунальных и иных платежей закон возлагает на собственников в силу права собственности на помещение, а не иных юридических фактов.

Справочно:

при приобретении в собственность нежилых помещений и иного недвижимого имущества совместного домовладения новый собственник становится членом товарищества с момента возникновения права собственности (часть третья ст. 25 Закона о совместном домовладении).

Если собственник не пользуется помещением, обязан ли он платить?

Неиспользование собственником принадлежащих ему нежилых помещений либо отказ от пользования общим имуществом – это не основание для освобождения полностью или частично от участия в расходах по содержанию и ремонту недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности (часть пятая ст. 11 Закона о совместном домовладении). Эта обязанность подтверждается и нормой ст. 23 Закона о совместном домовладении: товарищество собственников вправе требовать от собственников компенсацию за неуплату обязательных платежей и полного возмещения причиненных товариществу собственников убытков в результате невыполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь.

Таким образом, расходы, названные в ст. 11 Закона о совместном домовладении, включающие коммунальные и иные платежи, – это обязательные платежи в силу законодательства. Порядок распределения и уплаты таких обязательных платежей устанавливают органы управления товарищества собственников в соответствии с уставом. Такие решения органов управления, принятые в установленном порядке, обязательны для членов товарищества собственников.

Резюме

Из вышеизложенного сделаем вывод: отсутствие договора на оказание коммунальных услуг и оплату иных платежей, названных в ст. 11 Закона о совместном домовладении, не освобождает собственников нежилых помещений от платы за фактически оказанные коммунальные услуги и возмещения расходов по содержанию и ремонту общего имущества.

Для собственника, отказывающегося нести указанные расходы, наступают следующие негативные последствия.

1. Не уплаченные собственником нежилого помещения платежи расцениваются как неосновательное обогащение по ст. 366 ГК, предусматривающей взыскание процентов на сумму таких платежей по ставке рефинансирования Нацбанка Республики Беларусь на день уплаты либо на день вынесения судебного решения при взыскании долга в судебном порядке.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

2. У товарищества собственников есть право судебного взыскания как сумм неуплаченных обязательных платежей, предусмотренных ст. 11 Закона о совместном домовладении, так и полного возмещения причиненных товариществу собственников убытков в результате невыполнения собственником обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов (часть шестая ст. 11 Закона о совместном домовладении).

3. Товарищество собственников при необходимости вправе обратиться в суд с требованием о понуждении собственника к заключению договора. Основание такого требования – норма п. 4 ст. 415 ГК: если сторона, для которой в соответствии с актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, не рекомендуем в описанной выше или аналогичной ситуации уклоняться от правомерных требований товарищества собственников по уплате коммунальных и иных платежей, поскольку в суде товарищество может потребовать значительно бóльшие суммы, чем размеры этих платежей.

Наталия Колезнева, юрист