Как правильно оформить права на здание

У организации есть на балансе здание. Оно не зарегистрировано как недвижимое имущество, но организация полностью его содержит и  уплачивает с него налог на недвижимость. Организация собирается часть здания использовать, а часть сдавать в аренду. Должна ли она регистрировать такое здание перед сдачей в аренду, если оно и так находится на балансе организации и налоги платятся своевременно? Обязательна ли вообще государственная регистрация здания в случаях, когда здание находится на балансе организации, организация несет расходы по его содержанию, уплачивает налоги? Такие вопросы постоянно возникают на практике, поэтому дадим на них подробные ответы.

Объект недвижимого имущества обязательно должен быть зарегистрирован в качестве такового

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации этого имущества или соответствующих прав на него, если иное не установлено законодательством (п. 2 ст. 7 ГК).

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Государственной регистрации подлежит недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами (п. 1 ст. 131 ГК). В отношении капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов законодательство как раз и содержит указания на необходимость государственной регистрации (п. 2 ст. 7 Закона о регистрации). Право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения (п. 3 ст. 8 Закона о регистрации).

Документ:

Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Таким образом, факт создания или приобретения организацией здания, которое находится на ее балансе, обязательно должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации объектов недвижимости, прав на них и сделок с ними, иначе у организации не возникает прав на это здание.

Важно!

Государственная регистрация недвижимого имущества и прав (ограничений, обременений прав) на него является юридическим актом признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, а также возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на него (ст. 7 и 8 Закона о регистрации). Таким образом, государственная регистрация осуществляется с целью признания и защиты государством зарегистрированных в соответствии с Законом о регистрации прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Организация обязана обратиться за государственной регистрацией объекта недвижимости

Законодательство не устанавливает сроки обращения за государственной регистрацией, а также не предусматривает ответственности за неосуществление государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него, за исключением случаев, установленных законом. Рассмотрим, какие это случаи.

Государственные организации, у которых капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения и изолированные помещения находятся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, в т.ч. в отношении которых в государственных организациях, осуществлявших до 8 мая 2003 г. регистрацию (учет) недвижимого имущества, отсутствует информация, необходимая для заведения регистрационного дела и внесения записей в регистрационную книгу, обязаны были до 1 января 2014 г. получить в установленном порядке соответствующие документы о государственной регистрации такого имущества, а также прав, ограничений (обременений) прав на него, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь (п. 1 постановления № 800).

Документ:

постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20.06.2009 № 800 «О мерах по государственной регистрации объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности» (далее – постановление № 800).

Что касается негосударственных юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан, то нормы Указа № 431 и их обязывают в 2-месячный срок со дня утверждения акта приемки в эксплуатацию объекта строительства или подписания акта о консервации обратиться в организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией в отношении возведенного капитального строения (здания, сооружения), нежилого изолированного помещения или незавершенного законсервированного капитального строения (подп. 1.5 п. 1 Указа № 431).

Таким образом, любая организация, которая за счет собственных средств создала (построила) здание, обязана зарегистрировать такое здание в установленном законодательством порядке.

Документ:

Указ Президента Республики Беларусь от 23.09.2011 № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков» (далее – Указ № 431).

В отношении земельных участков сроки обращения за государственной регистрацией установлены Указом № 667. Так, гражданин, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо в течение 2 месяцев со дня принятия решения о предоставлении им земельных участков или о переходе к созданным в результате реорганизации юридическим лицам прав на земельные участки, находящиеся в постоянном или временном пользовании, на которых отсутствуют зарегистрированные капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, а также со дня подписания документов, выражающих содержание сделок с недвижимым имуществом, или реорганизации юридического лица, влекущих переход к ним права на земельные участки для обслуживания этого имущества, обязаны в установленном порядке обратиться за государственной регистрацией этих земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них (п. 7 Указа № 667).

Земельный участок (права на него), переданный гражданину, индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу в аренду, также подлежит государственной регистрации. Указанные лица обязаны в течение 2 месяцев со дня подписания договора аренды земельного участка (но не позднее 3 месяцев со дня принятия решения о предоставлении им земельных участков в аренду или о переходе к ним прав на земельные участки, предоставленные в аренду) обратиться за государственной регистрацией этих земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них. Исключение составляют случаи изъятия и предоставления земельных участков во временное пользование или аренду сроком до 1 года, а также продления срока временного пользования такими земельными участками или их аренды не более чем на 1 год (часть двенадцатая п. 7 Указа № 667).

Документ:

Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее – Указ № 667).

Ответственность в случае отсутствия государственной регистрации объекта недвижимости

Неисполнение обязанности по обращению за государственной регистрацией в отношении возведенного капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или незавершенного законсервированного капитального строения в установленный законодательными актами срок влечет наложение штрафа в размере от 5 до 10 базовых величин, на индивидуального предпринимателя – от 10 до 20 базовых величин, а на юридическое лицо – от 50 до 100 базовых величин (ч. 2 ст. 23.77 КоАП).

При невыполнении требований об обращении за государственной регистрацией земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него в течение указанного срока решение о предоставлении земельного участка считается утратившим силу, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь (п. 8 Указа № 667).

Документ:

Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее – КоАП).

В аренду можно сдать только такой объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 579 ГК). Арендодателем может быть также лицо, управомоченное законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

В п. 11 постановления Пленума ВХС № 1 разъяснено следующее:

– если на момент заключения договора аренды право собственности арендодателя на недвижимое имущество (в т.ч. вновь созданное, измененное, приобретенное по договору об отчуждении), сдаваемое в аренду, не зарегистрировано в установленном порядке, то отсутствует право распоряжаться таким имуществом путем сдачи его в аренду;

• если право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано за арендодателем в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, то такой договор аренды является ничтожным в силу ст. 169 ГК, как несоответствующий требованиям ст. 579 ГК.

Таким образом, в случае возникновения спора, связанного с правами на недвижимое имущество, защита государством прав на недвижимое имущество возможна только в отношении зарегистрированных прав.

Документ:

Налоговый кодекс Республики Беларусь (далее – НК).

Важно!

Налоговое законодательство не отменяет необходимость государственной регистрации объектов недвижимости, а лишь признает их объектами обложения налогом на недвижимость (абз. 6 части первой ст. 185 НК). Подтверждением данному выводу является норма НК, согласно которой подтверждением прав на недвижимое имущество физических лиц является государственная регистрация права собственности.

Таким образом, арендодателями могут быть собственники имущества или лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду, а права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, в т.ч. право собственности, возникают (переходят) с момента государственной регистрации их возникновения (перехода). В связи с этим до заключения договора аренды недвижимое имущество, в т.ч. и здание, должно быть зарегистрировано в установленном порядке во избежание негативных ситуаций, связанных с правами на такое имущество (в т.ч. возможного установления факта ничтожности договора аренды в силу ст. 169 ГК, как не соответствующего требованиям ст. 579 ГК).

Наталия Медведева, юрист