Как оформить возмещение расходов между арендодателем, арендатором и товариществом собственников

Ситуация

Организация арендует нежилое помещение у собственника (индивидуального предпринимателя). Собственник состоит в товариществе собственников торгового центра, в котором находится помещение. Товарищество собственников заключило договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги и эксплуатационные услуги (техническое обслуживание сигнализации, вывоз мусора, услуги дератизации и т.д.).

Кто должен возмещать товариществу собственников расходы по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг: арендодатель или арендатор? Как урегулировать эти вопросы в договоре?

Закон возлагает на арендатора обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК). В связи с этим арендатор, как лицо, которое в действительности пользуется коммунальными и иными услугами, должен возмещать коммунальные платежи. Иначе, если коммунальные и эксплуатационные услуги будет оплачивать арендодатель, арендатор будет безвозмездно ими пользоваться.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Обычная схема возмещения указанных расходов следующая:

Как видим, схема весьма громоздкая, поэтому собственники предпочитают выстроить схему возмещения указанных затрат напрямую – от арендатора товариществу собственников. Урегулировать этот вопрос можно через договор.

Основной документ, регулирующий взаимоотношения арендатора и арендодателя – договор аренды, который в т.ч. определяет порядок, сроки и размеры оплаты расходов, включая коммунальные и эксплуатационные услуги.

В описанной ситуации можно действовать двумя способами:

Договор между арендатором и товариществом собственников

Собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности, пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество (ст. 11 Закона № 135-З). Соответственно арендатору в связи с арендой передаются права пользования такой недвижимостью и возлагаются обязанности нести соответствующие расходы.

Товарищество собственников вправе (ст. 23 Закона № 135-З):

– организовывать обслуживание нежилых помещений собственников, оказывать иные услуги собственникам;

– заключать договоры на предоставление коммунальных и других необходимых услуг.

Поскольку арендатору помещения переходит часть правомочий собственника, то товарищество собственников может заключить договор об организации эксплуатации и возмещении затрат на содержание помещения напрямую с арендатором.

Документ:

Закон Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон № 135-З).

В таком договоре следует предусмотреть условия о том, что все расчеты по возмещению арендатором стоимости коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг осуществляются напрямую на счета товарищества собственников, минуя арендодателя.

Условие можно сформулировать следующим образом:

«Расходы по содержанию и эксплуатации арендуемых площадей, затраты по отоплению, водоснабжению, техническому обслуживанию сигнализации… (перечислить услуги) оплачиваются Арендатором Товариществу собственников согласно счетам-фактурам на фактически произведенные расходы, выставляемым Товариществом собственников Арендатору, являющимся актом выполненных работ».

При этом в договоре аренды можно предусмотреть условие, содержащее отсылочную норму к указанному договору по вопросу возмещения коммунальных и эксплуатационных услуг.

Трехсторонний договор между арендодателем, арендатором и товариществом собственников

По основаниям, указанным выше, в 3-стороннем договоре также можно предусмотреть условия расчетов по возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов следующим образом:

«Арендодатель возлагает на Арендатора обязанность производить оплату по возмещению по содержанию и эксплуатации арендуемых площадей, затрат по отоплению, водоснабжению, техническому обслуживанию сигнализации,… (перечислить услуги) на банковский счет Товарищества собственников, указанный в настоящем Договоре.

Арендатор производит расчеты за коммунальные, эксплуатационные и прочие расходы непосредственно с Товариществом собственников на основании выставленных Товариществом собственников счетов-фактур, являющихся для Арендатора актом выполненных работ.».

Можно ли включить возмещение расходов в арендную плату?

Порядок распределения расходов по оплате коммунальных и иных платежей при аренде помещений, находящихся в государственной собственности, определяется п. 5 Положения № 150 следующим образом: расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.

Таким образом, если арендуемое помещение находится в государственной собственности, то арендодатель не может взять на себя оплату всех расходов, включая коммунальные и иные платежи, а должен в договоре аренды согласовать с арендатором порядок компенсации таких платежей, и в Положении № 150 ясно сказано, что не за счет арендной платы.

Документ:

Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее – Положение № 150).

Справочно:

более детально порядок распределения расходов при аренде помещений, находящихся в государственной собственности, определен в Рекомендациях по расчетам расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на коммунальные и другие услуги, разработанных Министерством жилищно-коммунального хозяйства (http://www.gki.gov.by/ru/activity_branches-estate-arenda-rek/).

Но Положение № 150 не является обязательным документом при аренде помещений, находящихся в частной собственности, хотя государственные органы и рекомендуют придерживаться его при определении размера арендной платы. ГК не устанавливает жестких правил отнесения тех или иных платежей к арендной плате, предоставляя сторонам договора аренды самим определить ее размер и состав (ст. 585, 625 ГК). Соответственно в отношении помещения, находящегося в частной собственности, арендодатель может включить суммы возмещения коммунальных и эксплуатационных расходов в арендную плату.

Маргарита Полевая, юрист