Исковая давность при расторжении договора аренды: есть ответы на вопросы

Почему при обнаружении нарушения со стороны арендатора нужно сразу составлять претензию? Какой срок на добровольное устранение нарушения лучше предоставить арендатору? Как доказать, что срок исковой давности не распространяется на требование арендатора? На эти вопросы мы ответим в статье.

Предупреждение с требованием об устранении нарушения (претензия)

Арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора аренды по своей инициативе (ст. 590 ГК). Это право возникает в случае, если арендатор:

– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает имущество;

– более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

– по иным основаниям, согласованным и закрепленным сторонами в договоре аренды.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Обратите внимание!

ГК устанавливает определенный порядок действий при возникновении таких ситуаций. Если будет иметь место факт нарушения договора, за который арендодатель может расторгнуть договор аренды, то сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора не получится (часть третья ст. 590 ГК). Сначала необходимо направить арендатору письменное предупреждение с требованием устранить нарушение и указанием срока на устранение нарушения. Срок такого уведомления должен быть разумным. Чаще всего стороны также согласовывают его в договоре.

В предупреждении рекомендуем специально указать на то, что, если нарушение не будет устранено, арендодатель будет вынужден обратиться в суд с требованием о расторжении договора. Если же в предупреждении вы укажете только на необходимость исполнения обязательства в установленный срок и не включите предложение о досрочном расторжении договора, то досудебный порядок урегулирования спора не будет считаться соблюденным и исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды будет оставлено без рассмотрения на основании абз. 5 части первой ст. 151 ХПК (п. 30 постановления Пленума ВС № 1).

Документ:

Хозяйственный процессуальный кодекс Республики Беларусь (далее – ХПК).

Документ:

постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление Пленума ВС № 1).

Срок на добровольное устранение нарушения

Однако на практике встречаются более сложные ситуации, когда, например, арендатор долго обещает устранить недостатки, арендодатель верит ему, и поэтому с момента обнаружения нарушения до момента направления ему претензии проходит достаточно длительное время, либо в процессе исполнения договорных обязательств меняется арендодатель. Такие ситуации могут повлиять на реализацию права арендодателя обратиться в суд с иском о расторжении договора, поскольку неясно, с какого момента нужно отсчитывать 3-летний срок исковой давности для такого иска.

Пример

Договор аренды офисного помещения заключен в январе 2011 г. В мае того же года арендатор произвел капитальный ремонт и перепланировку помещения. В ноябре 2014 г. сменился собственник помещения, т.е. арендодатель. В декабре 2014 г., проводя ревизию договорных отношений, новый арендодатель обнаружил неутвержденную перепланировку арендованного помещения и потребовал устранить нарушения. Арендатор в указанный срок не выполнил требования арендодателя, и арендодатель решил обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды.

Возник вопрос: есть ли еще у арендодателя время на обращение в суд, или срок исковой давности пропущен?

Однозначного ответа на этот вопрос национальная судебная практика не дает. Считаем, что будет полезным узнать позицию арбитражных судов Российской Федерации по аналогичным делам.

Арбитражный суд г. Москвы по аналогичному делу отказал новому арендодателю в иске о расторжении договора аренды. По мнению суда, прежний арендодатель в силу договора аренды имел право и возможность контролировать состояние принадлежащего ему имущества. Разумно и добросовестно осуществляя полномочия собственника и арендодателя, он должен был узнать о произведенном переоборудовании не позднее 2011 г., учитывая, что строительные работы (капитальный ремонт) велись с согласия старого собственника (арендодателя). Суд посчитал, что срок исковой давности истек в 2014 г., не мог возобновиться и перейти к новому собственнику.

Справочно:

п. 1 ст. 201 ГК:

«Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются законодательными актами».

Исчисление срока исковой давности

Существует несколько точек зрения о том, как правильно определять начало течения срока исковой давности. Рассмотрим их подробнее.

1. Срок исковой давности начинает исчисляться с момента, когда арендодатель узнал о нарушении договора аренды. Эта точка зрения согласуется с общим правилом, установленным п. 1 ст. 201 ГК.

Логично предположить, что срок исковой давности по требованию арендодателя к арендатору о досрочном расторжении договора в связи с вышеизложенными обстоятельствами начинает исчисляться с того момента, когда арендодатель узнал или должен был узнать об указанных фактах. Например, когда арендодатель провел инспекционную проверку объекта аренды и выявил факты существенного ухудшения имущества. Такой подход наиболее распространен в судебной практике.

2. Срок давности начинает исчисляться с момента окончания срока для добровольного устранения нарушения.

Названная точка зрения тоже имеет право на существование, так как по закону арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (ст. 590 ГК). Аргументом в пользу этой позиции служит общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 422 ГК: требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок.

Таким образом, иск в суд об одностороннем досрочном расторжении договора аренды арендодатель может подать лишь после того, как им будет соблюден досудебный претензионный порядок.

Согласно такой правовой позиции срок исковой давности по требованию об одностороннем расторжении договора аренды начинает исчисляться с момента, когда истечет срок для устранения нарушений, указанных в претензии, либо разумный срок со дня получения арендатором вышеуказанного требования (если такой срок не указан, то по истечении 30 дней со дня получения требования).

Справочно:

получатель претензии должен ответить на нее в срок, определенный в договоре, а при отсутствии такого срока – в месячный срок со дня ее получения. При отсутствии письменного ответа по истечении данного срока предъявитель претензии вправе обратиться в суд (п. 6 приложения 1 к ХПК).

3. Срок давности не распространяется на требование арендодателя об одностороннем расторжении договора.

Как известно, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 285 ГК). Исковая давность на требование собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, не распространяется (п. 4 ст. 209 ГК). В связи с этим возникает вопрос о правомерности отнесения требования об одностороннем расторжении договора аренды к неимущественным и негаторным.

Справочно:

негаторный иск – это иск, представляющий собой внедоговорное требование владеющего вещью собственника к третьим лицам об устранении препятствий, связанных с осуществлением правомочий по пользованию и распоряжению имуществом.

Заявляя в суде требование негаторного характера, нужно помнить следующее:

1) истец должен быть действующим собственником;

2) ответчик должен нарушить его право, которое по своей природе является неимущественным;

3) истец не должен быть лишен владения.

Проблемным в данной ситуации является вопрос: лишается ли арендодатель владения предметом аренды на период аренды? Ответа на данный вопрос в национальной судебной практике также нет. Примеры арбитражной практики Российской Федерации позволяют сделать вывод, что арендодатель имеет право предъявить негаторный иск к арендатору в любое время аренды. Негаторный иск не связан исковой давностью (постановление ФАС Московского округа от 31.01.2013 по делу № А40-31157/12-54-139).

Марина Карабо, юрист