Государственная организация сдает площади в аренду: разбираем ситуацию
В статье рассматривается возникшая в процессе хозяйственной деятельности проблемная ситуация: государственная организация решила сдать территорию возле здания в аренду, но потребовалось переоборудование территории.
Автор рассматривает правомерность предпринятых действий и решений.
Ситуация
За государственной организацией закреплено здание и примыкающая к нему территория. Организация хочет переоборудовать часть этой территории под стоянку для автомобилей и сдавать места в аренду частным лицам, в основном жителям стоящих рядом домов.
Может ли госорганизация осуществить все это? Если да, то какие согласования и разрешения нужно получить?
На каком праве должно быть имущество, чтобы можно было его сдавать в аренду?
Как оборудовать стоянку для автомобилей
Автомобильной стоянкой считается место стоянки транспортных средств, представляющее собой специально оборудованное одно- или многоуровневое инженерное сооружение (паркинг) для хранения транспортных средств и организованное по Правилам дорожного движения и требованиям законодательства (подп. 1.1 п. 1 Указа № 589).
Документ:
Указ Президента Республики Беларусь от 03.10.2006 № 589 «Об упорядочении работы автомобильных стоянок и автомобильных парковок» (далее – Указ № 589).
Документ:
Правила дорожного движения, утвержденные Указом Президента Республики Беларусь от 28.11.2005 № 551 (далее – Правила дорожного движения).
Автомобильная стоянка строится при условии:
– наличия земельного участка, предоставленного в порядке отвода, и документа, удостоверяющего государственную регистрацию права пользования этим участком;
– получения разрешительной документации на строительство (п. 5 Правил № 9).
Обратите внимание! Строительство стоянки может быть:
– самостоятельным объектом;
– частью реконструкции уже существующего объекта (если на территории уже имеются зарегистрированные в установленном порядке здания, сооружения и (или) их составные части (принадлежности)).
Документ:
Правила организации (строительства), эксплуатации автомобильных стоянок и автомобильных парковок и пользования ими, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.01.2007 № 9 (далее – Правила № 9).
Так ли просто сдать в аренду стоянку для автомобилей
Сдача организацией в аренду мест на территории, примыкающей к зданию, в отсутствие на ней сооружения стоянки для автомобилей или иных сооружений может быть расценено как передача в аренду части земельного участка. Это влечет ничтожность такого договора аренды, поскольку договоры аренды земельных участков, находящихся в постоянном или временном пользовании либо аренде (на таких правах земельные участки находятся у государственных организаций), недействительны (ст. 48 КоЗ).
Документ:
Кодекс Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ).
После ввода в эксплуатацию в отношении стоянки для автомобилей по заявлению государственной организации осуществляется государственная регистрация создания, возникновения:
– права собственности Республики Беларусь (или административно-территориальной единицы);
– права хозяйственного ведения (оперативного управления) государственной организации.
Если стоянка для автомобилей появилась в результате реконструкции существующего объекта недвижимости, то государственной регистрации подлежит не создание, а изменение капитального строения. Перечень документов, представляемых в территориальную организацию по государственной регистрации для совершения указанных регистрационных действий, определен гл. 17 единого перечня административных процедур.
Документ:
единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее – единый перечень административных процедур).
Важно!
Юридические лица в 2-месячный срок со дня утверждения акта приемки в эксплуатацию объекта строительства или подписания акта о консервации обязаны обратиться в организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией в отношении возведенного капитального строения (здания, сооружения), нежилого изолированного помещения или незавершенного законсервированного капитального строения (подп. 1.5 п. 1 Указа № 431).
Неисполнение обязанности по обращению за государственной регистрацией в отношении возведенного капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или незавершенного законсервированного капитального строения в установленный законодательными актами срок влечет наложение штрафа на юридическое лицо в размере от 50 до 100 базовых величин (ч. 2 ст. 23.77 КоАП).
Документ:
Указ Президента Республики Беларусь от 23.09.2011 № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков» (далее – Указ № 431).
Документ:
Кодекc Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее – КоАП).
Какие государственные организации вправе сдавать имущество в аренду?
Перечень арендодателей недвижимого имущества обширный:
– республиканские органы государственного управления, их территориальные органы и иные государственные организации, подчиненные Правительству Республики Беларусь;
– Национальный банк;
– Администрация Президента Республики Беларусь;
– Управление делами Президента Республики Беларусь;
– Следственный комитет;
– Государственный комитет судебных экспертиз;
– Национальная академия наук Беларуси;
– другие государственные органы и иные государственные организации, подчиненные Президенту Республики Беларусь, их территориальные органы;
– Генеральная прокуратура;
– территориальные и специализированные прокуратуры;
– органы Комитета государственного контроля;
– республиканские унитарные предприятия и учреждения;
– администрации свободных экономических зон;
– другие организации, за которыми недвижимое имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
– акционерные общества, созданные в процессе преобразования республиканских унитарных предприятий;
– республиканские государственно-общественные объединения, которым передано указанное имущество в безвозмездное пользование.
Арендодателем недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении Управления делами Президента Республики Беларусь, является это Управление делами или государственное учреждение «Главное хозяйственное управление» Управления делами Президента Республики Беларусь либо иная уполномоченная Президентом Республики Беларусь организация, подчиненная Управлению делами Президента Республики Беларусь (п. 1 Положения № 150).
Документ:
Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее – Положение № 150).
Обратите внимание! Для государственного учреждения имеется условие: являясь некоммерческой организацией, оно вправе сдавать имущество в аренду, если уставом учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность (часть четвертая п. 3 ст. 46, п. 2 ст. 279 ГК).
Документ:
Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).
Важно!
Особенности сдачи в аренду недвижимого имущества госорганизациями следующие:
– получение до заключения договора аренды в установленном законодательством порядке согласия собственника на сдачу в аренду;
– обязательное опубликование сведений о недвижимом имуществе, предлагаемом к сдаче в аренду, в Интернете;
– установленный порядок определения размера арендной платы.
В отдельных случаях недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, сдается в аренду путем проведения аукциона. Однако на случаи сдачи в аренду физическим лицам мест для стоянки автомобилей для личного пользования эта норма не распространяется.
Согласие собственника
Юридические лица не вправе сдавать в аренду принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника (п. 3 ст. 276 ГК). Учреждение не вправе без согласия собственника отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет выделенных ему средств, если иное не установлено ГК или иными законодательными актами (ст. 279 ГК). Отсюда следует, что для передачи имущества в аренду государственным организациям необходимо согласие собственника.
Рассмотрим, кто от имени собственника дает согласие государственным организациям на сдачу имущества в аренду.
Решение о сдаче в аренду недвижимого имущества принимается в порядке, установленном законодательными актами о распоряжении имуществом, находящимся в республиканской собственности (п. 3 Положения № 150). Такими актами являются ГК и Указ № 294.
По общему правилу республиканские юридические лица согласовывают сдачу в аренду закрепленного за ними недвижимого имущества с органами и организациями, в подчинении (составе) которых они находятся (п. 3 Указа № 294).
Недвижимое имущество, закрепленное на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, а также переданное в соответствии с законодательными актами в безвозмездное пользование негосударственным юридическим лицам, республиканским государственно-общественным объединениям, сдается в аренду по непосредственному решению:
– Национального банка;
– Администрации Президента Республики Беларусь;
– Управления делами Президента Республики Беларусь;
– Национальной академии наук Беларуси;
– других государственных органов и иных государственных организаций, подчиненных Президенту Республики Беларусь;
– Генеральной прокуратуры;
– Следственного комитета;
– Государственного комитета судебных экспертиз;
– Комитета государственного контроля;
– территориальных органов Комитета государственного контроля и финансовых расследований;
– судов;
– республиканских органов государственного управления и иных государственных организаций, подчиненных Правительству Республики Беларусь;
– Аппарата Совета Министров Республики Беларусь;
– администраций свободных экономических зон.
Документ:
Указ Президента Республики Беларусь от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» (далее – Указ № 294).
Обратите внимание! Информация об объектах недвижимого имущества, предлагаемых к сдаче в аренду представляется юридическими лицами – арендодателями в 10-дневный срок после получения согласования с государственными органами и иными организациями в облисполкомы и Минский горисполком для включения в единую информационную базу данных неиспользуемого имущества, предназначенного для продажи и сдачи в аренду, размещенную в Интернете (часть вторая п. 3 Положения № 150).
Местные Советы депутатов определили:
– порядок распоряжения имуществом, находящимся в собственности соответствующих административно-территориальных единиц, аналогичный порядку, установленному Указом № 294 (п. 16 Указа № 294);
– порядок сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в коммунальной собственности;
– порядок перечисления в местные бюджеты платы за право заключения договоров аренды и средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества, аналогичный определенному в Положении № 150 (п. 6 Положения № 150).
Таким образом, можно сделать вывод, что все вышеперечисленные правила касаются и коммунальных юридических лиц (за исключением, разумеется, согласования сдачи в аренду с республиканскими органами и организациями, определенными в п. 3 Положения № 150).
Наталия Колезнева, юрист
