Арендодатель vs арендатор: примеры борьбы за деньги

Почему важно: чтобы избежать в арендных отношениях неожиданных финансовых издержек и ненужного судебного разбирательства, как арендодателям, так и арендаторам необходимо знать основы законодательства об аренде, а на примерах судебной практики учиться не допускать ошибок.

Значительную часть судебных споров, возникающих из отношений по аренде капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений (особенности аренды других видов имущества в данной статье не рассматриваются), составляют иски арендодателей к арендаторам о взыскании задолженности по договорам аренды, которые арендаторами не признаются полностью или считаются завышенными. Сами арендаторы обращаются в суды реже и в основном отстаивают свои имущественные права в качестве ответчиков.

Рассмотрим, что должны знать стороны, чтобы избежать необоснованно завышенных финансовых претензий друг к другу, и как возникающие ситуации разрешаются судами.

Существенными условиями договора аренды рассматриваемого нами имущества являются:

– данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 578 ГК);

– размер арендной платы (п. 1 ст. 625 ГК).

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

В договоре не указаны характеристики арендуемого имущества – суд признает договор незаключенным

Иногда стороны не обременяют себя указанием характеристик имущества, которые могли бы его точно определить, что приводит к необоснованным искам.

Пример 1 из судебной практики

Суд указал, что из договора аренды, который истец (арендодатель) представил в качестве основания иска, усматривается, что спорные нежилые помещения в нем имущественно не определены:

– отсутствует их четкое месторасположение в капитальном строении, в котором они находятся;

– отсутствуют планировка и состав этих помещений;

– ответчик (арендатор) арендованным помещением не пользовался, ключи от помещения не получал, фактически не имел доступа к помещению, арендную плату не оплачивал.

Суд пришел к выводу о том, что стороны не определили четко предмет аренды.

Суд признал договор аренды незаключенным и отказал арендодателю в иске о взыскании с арендатора суммы основного долга по арендной плате, пени и процентов (решение экономического суда Гомельской области от 27.01.2015 по делу № 316-10/2014).

Если заплатил повышенную арендную плату, значит, согласился с ее размером

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 585 ГК).

На недопустимость одностороннего изменения арендодателем арендной платы указывается в п. 21 постановления Пленума ВХС № 1. В нем говорится, что если действительная воля сторон при заключении договора аренды недвижимого имущества, не находящегося в государственной собственности, была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения с целью изменения размера арендной платы, то арендодатель не вправе изменять арендную плату без согласования с арендатором.

Однако отсутствие дополнительного соглашения (как подписанного документа) между сторонами о согласовании повышения арендной платы не является основанием для признания повышения неправомерным, если арендатор своими практическими действиями признал это повышение.

Документ:

постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление Пленума ВХС № 1).

Пример 2 из судебной практики

Если арендодатель предложил повысить арендную плату, а арендатор внес арендную плату в повышенном размере, т.е. своими действиями фактически согласился на такое увеличение, то новый размер арендной платы считается согласованным сторонами даже при отсутствии подписанного ими дополнительного соглашения (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 22.12.2014 по делу № 219-24/2014/818А/1224К).

Когда для изменения арендной платы соглашение сторон не нужно

Арендодатель имеет право требовать в одностороннем порядке изменения (повышения) арендной платы в случаях:

– когда это предусмотрено договором аренды;

– изменения законодательства, определяющего обязательный для сторон иной размер арендной платы.

Кроме того, п. 21 постановления Пленума ВХС № 1 предусматривает:

– если в договоре есть условие об изменении арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке посредством уведомления, то заключать дополнительное соглашение не надо. В этом случае направление уведомления об изменении размера арендной платы является обязанностью арендодателя;

– независимо от того, какие сроки и порядок изменения арендной платы предусмотрены договором, размер арендной платы должен быть пересмотрен по требованию одной из сторон при изменении законодательства. Если условия договора не приведены в соответствие с законодательством, устанавливающим обязательный для сторон иной размер арендной платы, нежели был определен при заключении договора, то с момента вступления в силу акта законодательства у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в размере, установленном законодательством. В случае неисполнения этой обязанности условие договора о размере арендной платы может быть изменено по указанному основанию решением суда по требованию заинтересованной стороны.

Справочно:

с 1 апреля 2019 г. размер базовой арендной платы составляет 16 руб. 90 коп. (см. новости на с. 4 журнала).

Пример 3 из судебной практики

Между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества. Поскольку произошли изменения в законодательстве о порядке установления нового размера базовой арендной величины, а в данном договоре не предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, то установление иного коэффициента при расчете арендной платы за все арендуемые площади в целом может происходить только по соглашению сторон. Суд удовлетворил требования арендодателя о понуждении внести изменения в договор в части установления нового размера арендной платы (решение хозяйственного суда Витебской области от 04.07.2013 по делу № 64-17/2013).

Условие об изменении арендной платы должно быть сформулировано предельно четко, не допуская альтернативного варианта, который может привести к невозможности применения повышенных ставок арендной платы.

Пример 4 из судебной практики

Истец (арендодатель) обратился в суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы по новым увеличенным ставкам, основываясь на соответствующем пункте договора об изменении арендных платежей в случае изменения законодательства о налогах, ценах и т.п. с письменным уведомлением арендатора за 10 дней. В случае отказа арендатора от уплаты изменившихся арендных платежей договор аренды считается расторгнутым по истечении 10 дней с даты получения предупреждения.

По мнению апелляционной коллегии, толкование данного условия договора по правилам ст. 401 ГК позволяет сделать вывод, что договором предусмотрено изменение размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендатора. Однако при этом должно быть получено согласие арендатора. В противном случае арендодатель должен ставить вопрос об одностороннем расторжении договора и выселении из занимаемых помещений.

Учитывая данные фактические обстоятельства, апелляционная инстанция пришла к выводу, что истцом безосновательно начислены арендные платежи по новым увеличенным ставкам, поскольку ответчик отказался от уплаты изменившихся арендных платежей, а истец принял решение о расторжении договора аренды (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда Могилевской области от 10.01.2012 по делу № 158-6/2011/404А2011).

Аренда объектов госсобственности: тяжелое финансовое положение еще не основание увеличивать коэффициент

Порядок определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, установлен Положением.

При сдаче имущества, находящегося в госсобственности, ставка арендной платы определяется путем умножения базовой ставки на повышающие и понижающие коэффициенты, предусмотренные Положением.

Документ:

Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее – Положение; Указ № 150).

Поскольку базовая ставка и коэффициенты устанавливаются актами законодательства, они обязательны для применения в расчетах арендной платы без каких-либо корректировок.

Однако изменение коэффициента, устанавливаемого арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества, в пределах от 0,5 до 3 включительно (подп. 8.2 п. 8 Положения), осуществляется по соглашению сторон.

Пример 5 из судебной практики

Арендодатель (ОАО «Г») в связи с тяжелым финансовым положением принял решение при расчете ставки арендной платы увеличить коэффициент с 1,85 до 2,1. В связи с отказом арендатора (ООО «К») от заключения дополнительного соглашения арендодатель обратился с иском в суд об изменении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Суд указал, что согласно пп. 1, 2 ст. 421 ГК изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суд отметил, что, как видно из материалов дела и пояснений представителей сторон, в данном случае отсутствует наличие одновременно указанных в законе условий.

При таких обстоятельствах ссылки истца на решение наблюдательного совета общества и сложное финансовое положение предприятия нельзя признать состоятельными.

В удовлетворении иска арендодателю было отказано (решение хозяйственного суда Гродненской области от 20.08.2013 по делу № 131-8/2013).

Если негосударственные юрлица применяют Указ № 150, это должно быть указано в договоре

Негосударственные юридические лица, для которых применение норм Указа № 150 при заключении договора аренды не является обязательным, могут применять его нормы относительно расчета размеров арендной платы. Однако в этом случае в договоре аренды обязательно должны быть соответствующая ссылка на распространение действия положений Указа № 150 на данный договор.

Пример 6 из судебной практики

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь посчитала правомерным выводы суда о том, что Указ № 150 не распространяет свое действие на арендные правоотношения сторон, поскольку арендуемое помещение не находится в государственной собственности и в договоре при определении размера арендной платы отсутствует ссылка на применение положений Указа № 150 (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 01.12.2015 по делу № 89-13/2015/1158К).

Завышенные счета по коммунальным платежам можно оспорить

Кроме безосновательного увеличения собственно арендной платы со стороны арендодателей встречаются случаи, когда они предъявляют к оплате арендаторам необоснованно завышенные счета по коммунальным платежам и эксплуатационным услугам.

Пример 7 из судебной практики

Проверив обоснованность произведенных истцом (арендодателем) начислений по счетам, суд пришел к выводу о неправомерности включения истцом в счета платы за услуги, связанные с техническим обслуживанием лифтов, и услуги «электроэнергия (лифт)», расходов по «электроэнергии мест общего пользования», так как согласно представленным документам в рассматриваемом объекте места общего пользования отсутствуют. Правовых оснований для отнесения данных расходов на ответчика истцом суду не представлено (постановление кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 23.10.2012 по делу № 219-21/2011/357А/773К).

Григорий Батюлев, начальник службы экономической безопасности, правового и кадрового обеспечения ОАО «МИСОМ ОП»