Аренда: отделимые и неотделимые улучшения

Польза для практика: дает четкое понимание, за какие улучшения, сделанные арендатором, он вправе требовать компенсации, а за какие – нет.

Что считается улучшением в правоприменительной практике

В законодательстве содержится следующее определение термина «улучшения»: вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики (часть вторая п. 40 постановления Пленума ВХС № 1).

Улучшениями имущества считаются изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности или улучшающие условия пользования им и соответственно повышающие стоимость имущества.

Документ:

постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление Пленума ВХС № 1).

Улучшения отделимые и неотделимые

Отделимыми являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта.

Неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды, не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества, признаются собственностью арендодателя и переходят к последнему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды.

В судебной практике определение того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений (абзацы третий – пятый части второй п. 40 постановления Пленума ВХС № 1).

В связи с этим к предмету доказывания при рассмотрении судебного спора о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества относятся не только обстоятельства, подтверждающие факт прекращения договора аренды и согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, но и установление фактического наличия улучшений в объекте аренды, произведенных арендатором за счет его собственных средств, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость этих улучшений (часть вторая п. 41 постановления Пленума ВХС № 1).

Пример 1 из судебной практики

К отделимым улучшениям суды относят установку:

– оконных блоков (решение хозяйственного суда Могилевской области от 20.06.2011 (дело № 115-9/2011));

– стеклянных офисных перегородок (решение хозяйственного суда г. Минска от 03.11.2010 (дело № 705-19/2010м));

– роллетных ворот (решение хозяйственного суда г. Минска от 28.04.2010 (дело № 22-23/010));

– системы контроля доступа (домофона) (постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 17.09.2007 (дело № 227-17/07/868К));

– автоматизированной установки газового и аэрозольного пожаротушения (решение хозяйственного суда г. Минска от 14.07.2004 (дело № 297-15/04)) и др.

Справочно:

в случае признания договора аренды недействительным или незаключенным между сторонами не возникает обязательственных отношений по аренде, в связи с чем ст. 594 ГК, предусматривающая условия и порядок возмещения арендатору стоимости произведенных улучшений, к правоотношениям сторон не применяется. К указанным правоотношениям сторон подлежат применению нормы гл. 59 ГК.

Пример 2 из судебной практики

Приведем примеры неотделимых улучшений из судебной практики:

– реконструкция здания или сооружения (решение хозяйственного суда Гродненской области от 13.07.2011 (дело № 883-8/2010));

– замена оборудования; установка охранно-пожарной сигнализации (решение хозяйственного суда Брестской области от 03.06.2010 (дело № 286-10/2010));

– ремонтно-строительные работы по реконструкции арендованного помещения для размещения в нем ресторана (решение хозяйственного суда Могилевской области от 16.03.2008 (дело № 52-17/2008));

– работы по замене перегородок, прочно связанных со зданием, в результате которых увеличились площадь и вместимость арендуемых помещений;

– работы по тепловой модернизации здания;

– увеличение общей площади здания, например, путем надстройки дополнительного этажа, пристройки дополнительного помещения, выполнение работ по перекладке всех стен, полной замене кровли и др.

Исходя из вышеперечисленного неотделимые улучшения, в основном, связаны с проведением реконструкции нежилого помещения. При этом под реконструкцией объекта понимается совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, направленных на использование по новому назначению объекта и (или) связанных с изменением его основных технико-экономических показателей и параметров, в т.ч. с повышением потребительских качеств, определяемых техническими нормативными правовыми актами, изменением количества и площади помещений, строительного объема и (или) общей площади здания, изменением вместимости, пропускной способности, направления и (или) места расположения инженерных, транспортных коммуникаций (замена их участков) и сооружений на них (абзац 31 ст. 1 Закона № 300-З). Таким образом, если улучшения подпадают под любое из перечисленных действий, они с большой степенью вероятности будут признаны неотделимыми.

В любом случае вопрос о том, является ли улучшение отделимым без вреда для арендованного имущества, решает суд в каждом конкретном случае исходя из технических характеристик и назначения произведенных улучшений. Стороны вправе представлять доказательства того, что произведенные улучшения являются отделимыми без ущерба для арендованного имущества.

Документ:

Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З).

Как определить в договоре отделимые улучшения

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества по общему правилу являются его собственностью. Однако закон допускает, что данное правило может быть изменено по соглашению сторон (п. 1 ст. 594 ГК). В связи с этим стороны должны в договоре четко определить свою позицию по отделимым улучшениям.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Пример формулировки договора

«Произведенные Арендатором в течение срока аренды отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью Арендатора».

или

«Произведенные Арендатором в течение срока аренды отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью Арендодателя».

Стороны договора аренды также могут предусмотреть, что любые отделимые улучшения могут производиться только после получения согласия арендодателя. При заключении договора аренды стороны могут разработать форму письменного согласия и включить ее в договор в качестве приложения, а также согласовать срок, в течение которого ожидается получение письменного согласия от арендодателя.

При установке или извлечении отделимых улучшений (например, стеклянных перегородок, оконных блоков) возможны механические повреждения арендуемого имущества. Лучше заранее предусмотреть обязанность арендатора, производящего отделимые улучшения арендованного имущества, устранить все механические повреждения, возникающие в случае демонтажа таких улучшений. Данное положение в договоре аренды целесообразно, если произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью.

На арендатора возложена обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК).

На практике встречаются случаи, когда арендатор, по его мнению, произвел отделимые улучшения и намерен после прекращения договора аренды демонтировать такие улучшения, а арендодатель считает, что улучшения произведены в рамках работ, выполняемых при текущем ремонте. В таком случае следует обратиться к ТКП 45-1.04-206-2010, где приведен перечень основных видов работ, выполняемых при текущем ремонте зданий и сооружений.

Документ:

Изменение № 2 ТКП 45-1.04-206-2010 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию» (далее – ТКП 45-1.04-206-2010).

Как определить в договоре неотделимые улучшения

По общему правилу арендатор, осуществивший неотделимые улучшения арендованного имущества, имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 594 ГК). Данная норма является диспозитивной. В договоре стороны вправе установить, что после прекращения договора такие улучшения не подлежат возмещению арендатору либо их стоимость подлежит частичному возмещению.

Справочно:

общий срок исковой давности устанавливается в 3 года (ст. 197 ГК).

Пример формулировки договора

«Улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, произведенные за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, не подлежат возмещению арендатору».

или

«Улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, произведенные за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, подлежат возмещению в размере ____ процентов от стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных Арендатором».

В договоре можно установить, что арендатор имеет право на зачет стоимости улучшений в счет арендных платежей. При этом подлежит применению норма ГК о том, что арендная плата может устанавливаться в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подп. 5 п. 2 ст. 585 ГК), либо общие нормы о зачете (п. 1 ст. 381 ГК). Это может быть зачет стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в счет уплаты арендных платежей или предоставление арендатором сниженной ставки арендной платы на определенный период.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 594 ГК). Это императивная норма, предусматривающая негативные последствия для арендатора в случае проведения улучшений арендованного имущества без согласия арендодателя, которая не может быть изменена по соглашению сторон. Отступление от указанной нормы возможно только на основании законодательства.

Если арендатор все-таки произвел неотделимые улучшения, то при прекращении договора аренды он не вправе будет требовать от арендодателя возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений. Арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при прекращении договора аренды вместе с неотделимыми улучшениями (см. постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 13.03.2012 (дело № 908-21/2010/140К)).

Тем не менее стороны вправе предусмотреть в договоре, что даже после получения согласия арендодателя стоимость неотделимых улучшений арендателю не возмещается. Форма такого согласия может быть разработана сторонами при заключении договора аренды.

Пример формулировки договора

«По истечении срока действия договора, а также при досрочном его прекращении Арендатор обязуется передать Арендодателю безвозмездно все пристройки, перепланировки и иные неотделимые улучшения арендуемого помещения».

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Исковая давность

При перезаключении договора аренды следует учитывать, что исковая давность по вопросам возмещения стоимости неотделимых улучшений начинает течь с момента окончания действия договора аренды. Таким образом, арендатор по новому договору аренды получает имущество уже с учетом ранее произведенных неотделимых улучшений. Срок исковой давности в данном случае отсчитывается с момента окончания действия первого договора аренды.

Ирина Кугейко, юрист