Аренда или безвозмездное пользование? Какие ошибки не следует допускать в договорных отношениях

О чем статья: решается вопрос, обязаны ли государственные юридические лица передавать недвижимое имущество только в безвозмездное пользование или допустимо заключение договора аренды.

Суть проблемы

Недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, предоставляется в безвозмездное пользование юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям согласно приложению к Указу № 150 (часть первая подп. 2.12 п. 2 Указа № 150).

Проблема заключается в следующем: является ли указанная норма императивной, предполагающей предоставление недвижимого имущества только в безвозмездное пользование, или же предоставление такого имущества в безвозмездное пользование следует считать только правом, а не обязанностью указанных лиц? Мнения субъектов хозяйствования, контролирующих органов и суда по данному вопросу не совпадают.

Документ:

Указ Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее – Указ № 150).

Ситуация

Государственное учреждение (далее – ГУ) заключило с коммунальным унитарным предприятием (далее – КУП) договор аренды гаража. Арендодателем выступал КУП, а арендатором – ГУ. В результате проверки, проведенной главным управлением Министерства финансов по области, было вынесено требование (предписание) об устранении выявленных нарушений, в соответствии с которым ГУ было предписано восстановить в доход бюджета незаконно полученные на оплату аренды гаража бюджетные средства, а также рассчитать и перечислить проценты на сумму незаконно полученных бюджетных средств в размере 1/360 ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на дату их полного возмещения за каждый день с даты их получения по дату возмещения (взыскания).

К моменту проведения проверки договор исполнялся сторонами почти 5 лет.

Обоснование взыскания

В обоснование контролирующий орган указал, что в соответствии с подп. 2.12 п. 2 Указа № 150 и п. 2 Перечня бюджетным организациям, у которых доля средств, получаемых ими от приносящей доходы деятельности, составляет менее 50 % бюджетного финансирования, поступившего на их счета в предшествующем году, недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, предоставляется в безвозмездное пользование. Поскольку ГУ, финансируемое из бюджета, не осуществляет деятельность, приносящую доходы, гараж должен быть передан ГУ в безвозмездное пользование, а получение бюджетных средств на аренду гаража являлось незаконным.

Незаконное получение средств из бюджета влечет приостановление или ограничение финансирования расходов за счет бюджетных средств либо взыскание в бесспорном порядке в доход соответствующего бюджета полученных бюджетных средств с начислением процентов в размере 1/360 ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на дату взыскания за каждый день с даты их получения по дату возмещения (взыскания) (п. 2 ст. 136 Бюджетного кодекса Республики Беларусь).

Документ:

Перечень юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которым недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, предоставляется в безвозмездное пользование, являющийся приложением к Указу № 150 (далее – Перечень).

Судебный спор

На основании акта проверки ГУ предъявило к КУП иск об установлении факта ничтожности договора аренды гаража и применении последствий недействительности этого договора: взыскании уплаченной по договору арендной платы, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму уплаченной арендной платы.

В обоснование заявленных требований ГУ, в частности, указало, что поскольку оно является организацией, финансируемой из бюджета, и не осуществляет деятельность, приносящую доходы, то гараж, находящийся в коммунальной собственности, должен был передаваться истцу в безвозмездное пользование, а не по возмездному договору аренды. ГУ полагало, что договор аренды является ничтожным в силу ст. 169 ГК как не соответствующий законодательству, а внесенная арендная плата подлежит возврату как полученная по недействительной сделке (п. 2 ст. 168 ГК). При этом, по мнению ГУ, перечисленная арендная плата не является платой за фактическое пользование имуществом, поскольку гараж в соответствии с законодательством подлежал передаче в безвозмездное пользование. На основании п. 1 ст. 972 ГК правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, в связи с чем ГУ просило взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму арендной платы в соответствии с п. 1 ст. 366 ГК.

КУП с такими требованиями не согласилось. Позиция КУП заключалась следующем: в соответствии с уставом КУП главным предметом и целью его деятельности является коммерческая, хозяйственная деятельность, направленная на получение прибыли. По мнению КУП, истец не реализовал свое право на получение объекта, находящегося в государственной собственности, в безвозмездное пользование, поскольку не информировал арендодателя об отнесении ГУ к организациям, которым в соответствии с Перечнем предусмотрена возможность предоставления объекта, находящегося в государственной собственности, в безвозмездное пользование. Таким образом, ГУ само допустило нарушение законодательства, в результате которого договор аренды признается недействительным.

В результате судебного разбирательства суд отказал ГУ в иске.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Разъяснение Госкомимущества

Решение суда было основано в т.ч. на разъяснениях Госком­имущества.

По запросу суда Госкомимущество представило мнение, согласно которому если ГУ соответствует предусмотренным п. 2 Перечня условиям бюджетной организации, то недвижимое имущество предоставляется ему в безвозмездное пользование, а если не соответствует – то в аренду. Для получения недвижимого имущества в безвозмездное пользование ГУ должно было представить КУП до заключения договора соответствующую справку о финансировании его деятельности в качестве документального подтверждения правомерности заключаемого договора.

В процессе судебного разбирательства было установлено, что ГУ хоть и обратилось в адрес КУП с письмом о предоставлении в пользование гаража для хранения автомобиля, но условия такого предо­ставления – аренда либо безвозмездное пользование – не оговорило. При заключении договора аренды ГУ не представило КУП какие-либо документы, подтверждающие, что ГУ относится к бюджетным организациям, предусмотренным п. 2 Перечня. Последующие действия ГУ по направлению писем о продлении срока действия договора аренды, подписанию дополнительных соглашений о продлении срока и исполнению условий договора аренды также свидетельствуют о выражении его волеизъявления на заключение договора аренды.

Особенность позиции суда

В результате суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае в рамках реализации принципа свободы договора стороны достигли соглашения по условиям договора аренды недвижимого имущества. Договор аренды недвижимого имущества соответствует требованиям законодательства, в т.ч. нормам подп. 2.12 п. 2 Указа № 150 и п. 2 Перечня, поскольку недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, может, а не должно предоставляться в безвозмездное пользование. Исходя из изложенного заявленные истцом требования об установлении факта ничтожности договора аренды являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Комментарий автора

Как видим, и Госкомимущество, и суд посчитали, что в случае применения нормы подп. 2.12 п. 2 Указа № 150 допустимо заключение рассматриваемыми лицами и договора аренды, а не только договора безвозмездного пользования. Как следует из описанного выше судебного дела и представленных Госкомимуществом разъяснений, недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, может, а не должно быть предоставлено в безвозмездное пользование организациям по Перечню в случае представления соответствующих документов ссудодателю.

Мнение Госкомимущества по данному вопросу представляется автору спорным. В силу части второй п. 1 ст. 391 ГК понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством. В соответствии с подп. 2.12 п. 2 Указа № 150 недвижимое имущество предоставляется (а не может быть предоставлено) лицам по Перечню. Таким образом, из указанной нормы следует безусловная обязанность сторон заключить договор безвозмездного пользования, а не договор аренды, при условии представления потенциальным ссудополучателем соответствующих документов ссудодателю.

Наталья Колезнева, юрист