Алгоритм заключения и регистрации купли-продажи недвижимости
Купля-продажа недвижимости – одна из самых распространенных сделок, совершаемых организациями. Законодательство содержит ряд нюансов, сопровождающих такую сделку, которые необходимо знать и соблюдать. Например, государственной регистрации подлежит не только сама сделка, но и переход права собственности на недвижимость, поэтому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. То есть до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость покупатель не становится собственником этой недвижимости, даже если сторонами фактически исполнены все обязательства, вытекающие из договора купли-продажи.
В этой статье мы предлагаем алгоритм действий при совершении сделки купли-продажи недвижимости с учетом таких нюансов.
по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 520 ГК).
Документ:
Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (часть первая ст. 525 ГК).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости (часть первая п. 1 ст. 526 ГК).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (как правило, это акт приема-передачи имущества) (часть первая п. 1 ст. 527 ГК).
В общем виде алгоритм заключения и регистрации сделки купли-продажи недвижимости следующий:
|
Шаг 1. Подписание договора купли-продажи недвижимости |
|
Шаг 2. Удостоверение договора купли-продажи недвижимости |
|
Шаг 3. Подготовка пакета документов для государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости |
|
Шаг 4. Обращение за государственной регистрацией перехода права собственности |
Шаг 1. Подписание договора купли-продажи недвижимости
По общему правилу, вытекающему из смысла п. 2 ст. 67 Закона № 133-З, документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юридического лица, могут быть подписаны:
1) руководителем юридического лица (в табл. 1 указано, кто является руководителем для разных организационно-правовых форм юридических лиц).
Таблица 1
|
Орган |
Правовое основание |
|
Руководитель унитарного предприятия |
Органом унитарного предприятия является руководитель, который назначается собственником имущества и ему подотчетен. Собственник имущества унитарного предприятия – физическое лицо, которое вправе непосредственно осуществлять функции руководителя (п. 4 ст. 113 ГК) |
|
Единоличный исполнительный орган (директор, генеральный директор)
|
В обществе с ограниченной ответственностью создается исполнительный орган (коллегиальный и (или) единоличный), осуществляющий текущее руководство его деятельностью и подотчетный общему собранию его участников (абзац второй п. 1 ст. 90 ГК) |
|
Лицо, возглавляющее коллегиальный исполнительный орган |
Исполнительный орган хозяйственного общества – коллегиальный исполнительный орган (правление или дирекция) и (или) единоличный исполнительный орган (директор или генеральный директор) (абзац третий части третьей ст. 33 Закона о хозяйственных обществах) |
|
Управляющий (индивидуальный предприниматель) либо лицо, возглавляющее управляющую организацию |
Полномочия исполнительного органа хозяйственного общества по решению общего собрания участников хозяйственного общества могут быть переданы по договору другой коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему) (часть девятая ст. 53 Закона о хозяйственных обществах) |
|
Глава крестьянского фермерского хозяйства |
Главой фермерского хозяйства является один из его учредителей (членов), избранный на эту должность собранием учредителей фермерского хозяйства или общим собранием членов фермерского хозяйства и указанный в уставе фермерского хозяйства (ст. 21 Закона о фермерском хозяйстве) |
Документ:
Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З).
Документ:
Закон Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах» (далее – Закон об обществах).
Документ:
Закон Республики Беларусь от 18.02.1991 № 611-XII «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон о фермерском хозяйстве).
2) иным уполномоченным лицом, например, на основании доверенности (ст. 186 ГК).
Шаг 2. Удостоверение договора купли-продажи недвижимости
Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юридического лица, должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, и скреплены печатью этого юридического лица либо подписаны иным уполномоченным лицом в соответствии с законодательством Республики Беларусь (часть вторая ст. 67 Закона № 133-З).
Таким образом, законодательством не предусмотрено обязательное удостоверение купли-продажи недвижимости, совершаемой юридическими лицами, у нотариуса или регистратора. Обязательной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость.
Шаг 3. Подготовка пакета документов для государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости
Для государственной регистрации договора купли-продажи необходимо предоставить в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» следующие документы:
– заявление, содержащее идентификационные сведения, а при государственной регистрации договора или соглашения о его изменении или расторжении либо соглашения об отступном – также сведения о наличии полномочий на подписание договора в случае, если указанные сведения отсутствуют в договоре, или соглашения и решения полномочного органа юридического лица об отчуждении объекта недвижимого имущества, а при государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременений) прав на капитальное строение, незавершенное законсервированное капитальное строение либо изолированное помещение, машино-место – сведения о наличии полномочий на подписание передаточного акта или иного документа о передаче объекта недвижимого имущества;
– документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя;
– выписка из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированная не ранее одного года до дня подачи заявления о государственной регистрации, – в случае, если кандидатом в правообладатели является организация-нерезидент;
– документы, подтверждающие полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ, решение, договор простого товарищества, комиссии, иной документ);
– соответствующий договор или протокол о результатах торгов, имеющий силу договора, или соглашение о его изменении или расторжении, или соглашение об отступном, или соглашение между залогодателем и залогодержателем о приобретении заложенного капитального строения, незавершенного законсервированного капитального строения либо изолированного помещения, машино-места – в случае государственной регистрации договора или соглашения о его изменении или расторжении либо соглашения об отступном, или соглашения между залогодателем и залогодержателем о приобретении заложенного капитального строения, незавершенного законсервированного капитального строения либо изолированного помещения, машино-места;
– иные документы, указанные в подп. 17.50 гл. 17 Единого перечня административных процедур.
Документ:
Единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее – Единый перечень административных процедур).
Рекомендация
В целях упрощения процедуры подачи документов рекомендуем уполномочить одну из сторон по договору на подачу и подписание документов в регистрирующем органе пунктом следующего содержания:
«Стороны пришли к соглашению уполномочить Покупателя на подачу документов для государственной регистрации настоящего договора и основанных на нем прав в установленном порядке. Покупателю также предоставляется право подписания заявления о государственной регистрации настоящего договора и основанных на нем прав».
Важно!
Если недвижимость будет передаваться в залог, то в таком случае государственной регистрации подлежит и договор залога.
Справочно:
образец договора залога недвижимости приведен в рубрике «Готовый документ» (с. ___).
Шаг 4. Обращение за государственной регистрацией перехода права собственности
Важным моментом в процессе сделок с недвижимостью является государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Именно с момента регистрации перехода прав на недвижимость она переходит в собственность покупателя.
Для перехода права собственности по договору необходимо предоставить следующие документы:
– заявление, содержащее идентификационные сведения;
– документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица;
– выписка из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированные не ранее одного года до дня подачи заявления о государственной регистрации, – в случае, если кандидатом в правообладатели является организация-нерезидент;
– иные документы, указанные в подп. 17.2 гл. 17 Единого перечня административных процедур.
Эвелина Дубовик, старший преподаватель
кафедры финансового права и правового регулирования
хозяйственной деятельности БГУ,
управляющий партнер ООО «Юридическая компания Соломон»
