Алгоритм заключения и регистрации купли-продажи недвижимости

Теги: торговый реестр Купля-продажа и поставка Нежилые помещения Жилые помещения Договорная деятельность Недвижимость

Купля-продажа недвижимости – одна из самых распространенных сделок, совершаемых организациями. Законодательство содержит ряд нюансов, сопровождающих такую сделку, которые необходимо знать и соблюдать. Например, государственной регистрации подлежит не только сама сделка, но и переход права собственности на недвижимость, поэтому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. То есть до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость покупатель не становится собственником этой недвижимости, даже если сторонами фактически исполнены все обязательства, вытекающие из договора купли-продажи.

В этой статье мы предлагаем алгоритм действий при совершении сделки купли-продажи недвижимости с учетом таких нюансов.

<...>

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (часть первая ст. 525 ГК).

<...>

В общем виде алгоритм заключения и регистрации сделки купли-продажи недвижимости следующий:

Шаг 1. Подписание договора купли-продажи недвижимости

Шаг 2. Удостоверение договора купли-продажи недвижимости

Шаг 3. Подготовка пакета документов для государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости

Шаг 4. Обращение за государственной регистрацией перехода права собственности

Шаг 1. Подписание договора купли-продажи недвижимости

<...>

Таблица 1

Орган	Правовое основание
Руководитель унитарного предприятия	Органом унитарного предприятия является руководитель, который назначается собственником имущества и ему подотчетен. Собственник имущества унитарного предприятия – физическое лицо, которое вправе непосредственно осуществлять функции руководителя (п. 4 ст. 113 ГК)
<...>	В обществе с ограниченной ответственностью создается исполнительный орган (коллегиальный и (или) единоличный), осуществляющий текущее руководство его деятельностью и подотчетный общему собранию его участников (абзац второй п. 1 ст. 90 ГК)
Лицо, возглавляющее коллегиальный исполнительный орган	<...>
Управляющий (индивидуальный предприниматель) либо лицо, возглавляющее управляющую организацию	Полномочия исполнительного органа хозяйственного общества по решению общего собрания участников хозяйственного общества могут быть переданы по договору другой коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему) (часть девятая ст. 53 Закона о хозяйственных обществах)
<...>	Главой фермерского хозяйства является один из его учредителей (членов), избранный на эту должность собранием учредителей фермерского хозяйства или общим собранием членов фермерского хозяйства и указанный в уставе фермерского хозяйства (ст. 21 Закона о фермерском хозяйстве)

<...>

2) иным уполномоченным лицом, например, на основании доверенности (ст. 186 ГК).

Шаг 2. Удостоверение договора купли-продажи недвижимости

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юридического лица, должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, и скреплены печатью этого юридического лица либо подписаны иным уполномоченным лицом в соответствии с законодательством Республики Беларусь (часть вторая ст. 67 Закона № 133-З).

Таким образом, законодательством не предусмотрено обязательное удостоверение купли-продажи недвижимости, совершаемой юридическими лицами, у нотариуса или регистратора. Обязательной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость.

Шаг 3. Подготовка пакета документов для государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости

Для государственной регистрации договора купли-продажи необходимо предоставить в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» следующие документы:

<...>

Документ:

<...>

Рекомендация

В целях упрощения процедуры подачи документов рекомендуем уполномочить одну из сторон по договору на подачу и подписание документов в регистрирующем органе пунктом следующего содержания:

«Стороны пришли к соглашению уполномочить Покупателя на подачу документов для государственной регистрации настоящего договора и основанных на нем прав в установленном порядке. Покупателю также предоставляется право подписания заявления о государственной регистрации настоящего договора и основанных на нем прав».

Важно!

<...>

Справочно:

образец договора залога недвижимости приведен в рубрике «Готовый документ» (с. ___).

Шаг 4. Обращение за государственной регистрацией перехода права собственности

Важным моментом в процессе сделок с недвижимостью является государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Именно с момента регистрации перехода прав на недвижимость она переходит в собственность покупателя.

Для перехода права собственности по договору необходимо предоставить следующие документы:

– заявление, содержащее идентификационные сведения;

– документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица;

– выписка из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированные не ранее одного года до дня подачи заявления о государственной регистрации, – в случае, если кандидатом в правообладатели является организация-нерезидент;

– иные документы, указанные в подп. 17.2 гл. 17 Единого перечня административных процедур.

Эвелина Дубовик, старший преподаватель

кафедры финансового права и правового регулирования
хозяйственной деятельности БГУ,

управляющий партнер ООО «Юридическая компания Соломон»

<...>