Алгоритм действий по получению земельного участка без аукциона

31 марта 2018 г. вступил в силу Указ № 463, который внес множество изменений в акты законодательства о земле. В частности, обновлен порядок получения земельного участка, установленный Положением № 667. В статье рассматривается последовательность действий субъекта хозяйствования по получению земельного участка с учетом указанных обновлений.

Документ:

Указ Президента Республики Беларусь от 26.12.2017 № 463 «О совершенствовании порядка изъятия и предоставления земельных участков» (далее – Указ № 463).

Документ:

Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее – Положение № 667 и Указ № 667 соответственно).

Получить землю без аукциона под строительство и обслуживание других объектов для производства товаров (выполнения работ, оказания услуг) можно в случаях и при соблюдении условий, установленных п. 7 Указа № 667.

Обратите внимание! Областной исполком вправе определить территорию, для которой аукцион обязателен!

Изъятие и предоставление земельных участков по общему правилу осуществляются:

• сельскими, поселковыми исполнительными комитетами;

• районными исполнительными комитетами;

• Минским городским исполнительным комитетом и городскими (городов областного, районного подчинения) исполнительными комитетами; 

• областными исполнительными комитетами;

• администрациями свободных экономических зон.

Предварительное согласование требуется в случаях, которые не подпадают под перечисленные ниже (подп. 11.1 п. 1 Положения № 667).

Без предварительного согласования земельные участки предоставляются:

1) любым субъектам хозяйствования:

• для строительства и обслуживания жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры в границах населенных пунктов при обязательном условии, что их размещение допускается планом населенного пункта, схемой землеустройства или иным документом, определяющим план застройки;

• участки, включенные в перечни свободных (незанятых) земельных участков, сформированные местными исполнительными комитетами;

• если субъект хозяйствования обращается за оформлением правоудостоверяющих документов на земельные участки, на которых расположены капитальные строения (здания, сооружения), квартиры в блокированных жилых домах, незавершенные законсервированные капитальные строения, в т.ч. разрушенные, принадлежащие ему на праве собственности или ином законном основании (имеется договор, судебное постановление, иной документ, подтверждающий право), а также собственникам имущества совместного домовладения, товариществам собственников, уполномоченным лицам по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения;

• для ведения лесного, сельского хозяйства, в т.ч. крестьянского (фермерского) хозяйства, а также подсобного сельского хозяйства, для обслуживания линейных сооружений (газопроводов, нефтепроводов, линий электропередачи, связи и других сооружений) в границах их охранных зон;

• для строительства и обслуживания объектов, месторасположение и размер которых определены решением Президента Республики Беларусь либо программой, утвержденной Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь;

• для строительства и обслуживания объектов Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень» (за исключением земель биологического заказника «Волмянский» и заказника местного значения «Маяк»);

2) резидентам свободных экономических зон, специальных туристско-рекреационных парков – для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества в границах этих зон, парков.

Справочно:

с 31 марта 2018 г. у производителей товаров появилась возможность получить землю без аукциона во всех населенных пунктах под строительство и обслуживание своих  фирменных магазинов.

Если цель получения земельного участка или иные обстоятельства не подпадают под перечисленные, субъект хозяйствования должен обратиться за предварительным согласованием по месту нахождения участка с заявлением о предоставлении земельного участка (п. 14 Положения № 667).

Исполком рассматривает заявление в течение 5 рабочих дней со дня поступления заявления и при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка передает его для подготовки земельно-кадастровой документации и дальнейшей работы комиссии по выбору места размещения земельного участка. Одновременно он сообщает заинтересованному лицу о результатах рассмотрения его заявления.

Срок подготовки земельно-кадастровой документации установлен в 25 рабочих дней со дня оплаты работ на подготовку такой документации по договору подряда с заинтересованным лицом (часть четвертая п. 17 Положения № 667).

Срок работы комиссии по выбору места размещения земельного участка составляет 5 рабочих дней со дня получения земельно-кадастровой документации (часть первая п. 19 Положения № 667).

Обратите внимание! Лицо, заинтересованное в предоставлении ему земельного участка, должно быть уведомлено о месте и времени заседания комиссии и может принять в нем участие.

В случае положительного решения акт выбора места размещения земельного участка утверждается председателем областного исполнительного комитета в течение 5 рабочих дней со дня его поступления (часть четвертая п. 19 Положения № 667).

Обращаться с заявлением следует в любом случае, даже если не требуется предварительное согласование. При необходимости предварительного согласования вся процедура удлиняется на период работы комиссии по выбору места размещения земельного участка (гл. 3 Положения № 667).

В заявлении следует указать:

• цель, для которой испрашивается земельный участок;

• вещное право на испрашиваемый земельный участок;

• характеристику объекта строительства, включающую его функциональное назначение и ориентировочные размеры;

• намечаемое место размещения земельного участка и его примерную площадь;

• объем планируемых инвестиций и источники финансирования строительства объекта.

К заявлению следует приложить обоснование инвестиций в случаях, когда его разработка предусмотрена законодательством.

Справочно:

при наличии оснований для отказа в предоставлении земельного участка местный исполнительный комитет в течение 10 рабочих дней со дня поступления заявления принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка с указанием соответствующих причин и в течение 3 рабочих дней со дня принятия такого решения направляет его копию (выписку из решения) заинтересованному лицу. Решение об отказе в предоставлении земельного участка может быть обжаловано в вышестоящий исполнительный комитет и (или) в суд.

Проект отвода земельного участка разрабатывает организация по землеустройству на основании договора подряда, заключаемого с заинтересованным лицом в течение 3 рабочих дней со дня получения организацией по землеустройству заявления лица, заинтересованного в разработке проекта отвода земельного участка.

Срок разработки проекта отвода земельного участка – до 1 месяца со дня оплаты этих работ заинтересованным лицом,  а в случае выполнения большого объема работ – до 2 месяцев.

Для разработки проекта отвода земельного участка заинтересованное лицо представляет в организацию по землеустройству (п. 27 Положения № 667):

• материалы предварительного согласования;

• копии согласованных в установленном порядке строительных планов,  а при предоставлении земельного участка для строительства линейных сооружений дополнительно представляется график его занятия;

• документы, подтверждающие источники финансирования или инвестиций;

• копию документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя.

После согласования проекта отвода земельного участка организация по землеустройству устанавливает границу этого участка на местности. Затем согласованный проект отвода с документами передается в соответствующую землеустроительную службу.

Землеустроительная служба в течение 5 рабочих дней со дня получения материалов вносит проект отвода в местный исполнительный комитет для принятия необходимого решения.

Местный исполнительный комитет в течение 5 рабочих дней со дня поступления рассматривает заявление заинтересованного лица.

Основания отказа в предоставлении земельного участка закреплены в п. 11¹ Положения № 667.

Копия решения (выписка из решения) направляется заинтересованному лицу в течение 3 рабочих дней со дня принятия этого решения (часть пятая п. 31 Положения № 667).

Земельные участки передаются из государственной собственности в частную собственность субъектов хозяйствования в указанном порядке, т.е. без аукциона, по кадастровой стоимости этих участков, действующей на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка (п. 12¹ Указа № 667).

Для сравнения: при предоставлении земельных участков путем проведения аукциона их стоимость определяется по результатам аукциона и не может быть ниже кадастровой стоимости.

Обратите внимание! При предоставлении земельных участков для строительства и обслуживания капитальных строений местные исполнительные комитеты по заявлению лица, которому предоставляется земельный участок, принимают решение о предоставлении рассрочки внесения платы за земельные участки (ст. 31² КоЗ).

Рассрочка может быть предоставлена на срок, не превышающий 5 лет со дня приемки в эксплуатацию в установленном порядке законченного строительством объекта, очереди, пускового комплекса или со дня приобретения недвижимого имущества, находившегося в государственной собственности.

Порядок внесения платежа и условия предоставления рассрочки устанавливаются нормативным правовым актом местного исполкома (см., например, Инструкцию о порядке внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков или платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность, в случае предоставления рассрочки, утвержденную решением Минского райисполкома от 06.04.2012 № 2119).

Документ:

Кодекс Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ).

Право на земельный участок возникает, переходит или прекращается с момента государственной регистрации (ст. 20 КоЗ).

Организация по землеустройству подает копию решения (выписки из решения) исполкома и проект отвода земельного участка с материалами в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для государственной регистрации прав на выделенный земельный участок в срок до 5 рабочих дней.

Государственная регистрация осуществляется в порядке административной процедуры в течение 7 рабочих дней с даты подачи необходимых документов, указанных в п. 17.1 Единого перечня административных процедур. Размер платы составляет 2,5 базовой величины отдельно за регистрацию создания земельного участка и возникновения прав на него)

Документ:

Единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее – Единый перечень административных процедур).

Ответственность за невыполнение условий относительно земельного участка

Субъект хозяйствования, получивший земельный участок для строительства капитального строения (здания, сооружения), обязан в течение 6 месяцев со дня государственной регистрации и возникновения права на него приступить к занятию данного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления (начать строительство, иное освоение) (часть четвертая ст. 70 КоЗ).

При невыполнении хотя бы одного из условий отвода земельного участка в установленные сроки местный исполнительный комитет не позднее 1 месяца со дня истечения соответствующего срока направляет юридическому лицу предписание о необходимости выполнения условия отвода земельного участка (начала строительства, иного освоения, перечисления платежей и др.) (часть вторая ст. 68 КоЗ).

Если по истечении срока, указанного в предписании, условия отвода земельного участка не будут выполнены, местный исполнительный комитет не позднее 10 дней по истечении названного срока вправе (часть третья ст. 68 КоЗ):

• принять решение о прекращении вещного права на участок или об изъятии земельного участка;

• подать в суд заявление о прекращении права частной собственности на земельный участок.

Таким образом, субъект хозяйствования, получивший земельный участок без аукциона, обязан тщательно соблюдать все сроки и условия его предоставления, а также использовать его в соответствии с целевым назначением.

Эвелина Дубовик, старший
преподаватель кафедры финансового права
и правового регулирования хозяйственной деятельности БГУ,
управляющий партнер ООО «Юридическая компания Соломон»