Защита имущественных интересов дольщиков в случае признания застройщика банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства

Важное в статье:

Считается, что если в отношении застройщика началась процедура банкротства, то дольщику уже не получить ни денег, ни помещения. Однако это не всегда так. В статье описана практика возврата дольщиком имущества.

Документ:

Закон Республики Беларусь от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 415-З).

Препятствия применению обычных способов защиты дольщиком своих прав

Проблема защиты прав дольщика заключается в том, что после открытия в отношении застройщика конкурсного производства у дольщика ограничена возможность предъявления иска в суд. Все имущественные требования он должен предъявлять сначала антикризисному управляющему, а в случае несогласия с его решением – обжаловать его действия в собрание (комитет) кредиторов, решение которого, в свою очередь, может быть обжаловано в экономический суд, который ведет дело об экономической несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика (ст. 25, 54 Закона № 415-З).

Против интересов дольщика срабатывают такие последствия открытия конкурсного производства, как:

– приостановление удовлетворения требований кредиторов по платежным обязательствам должника и предъявление требований к должнику только в порядке, установленном Законом № 415-З (абзацы 15 и 16 части первой ст. 86 Закона № 415-З);

– исковые заявления (заявления) по имущественным требованиям к должнику, производства по которым возбуждены общими или экономическими судами до момента открытия конкурсного производства, оставляются без рассмотрения. Материалы, прилагаемые к исковому заявлению (заявлению), возвращаются истцу (заявителю) с разъяснением его права на предъявление требований кредитора в порядке, установленном законодательством о банкротстве (часть вторая ст. 103 Закона № 415-З).

Закон № 415-З предоставляет дольщику не такой уж большой выбор способов защиты прав. Помимо жалобы на действия (бездействие) антикризисного управляющего дольщик в ряде случаев также может использовать механизм защиты требований, установленный ст. 92–96 Закона № 415-З.

Рассмотрим подробнее способы и эффективность их использования.

Оспаривание одностороннего отказа антикризисного управляющего от исполнения договора создания объектов долевого строительства

Зачастую антикризисные управляющие с целью увеличения имущества должника, за счет которого можно было бы удовлетворить требования кредиторов и выплатить себе вознаграждение, неправомерно направляют дольщикам уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров создания объектов долевого строительства, обо­сновывая его ссылкой на часть третью ст. 108 Закона № 415-З.

При оспаривании такого отказа дольщик может указать, что отказ должника от исполнения договора на основании указанной нормы возможен только при одновременном наличии определенных условий.

1. Односторонний отказ возможен только в отношении договоров, не выполненных сторонами полностью или частично. То есть, если до момента направления управляющим уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора дольщик оплатил хотя бы часть цены объекта долевого строительства, то односторонний отказ антикризисного управляющего недействителен.

Пример 1 из судебной практики

В рамках дела об экономической несостоятельности (банкротстве) № 1-16Б/2018, находящегося в производстве экономического суда Могилевской области, была удовлетворена жалоба дольщика на действия антикризисного управляющего: суд признал необоснованным и неправомерным отказ управляющего от исполнения должником-застройщиком обязательств по заключенному договору создания объекта долевого строительства, поскольку было подтверждено, что дольщик свои обязательства по оплате цены объекта долевого строительства исполнил в полном объеме, тогда как отказ от исполнения договоров должника на основании части третьей ст. 108 Закона № 415-З может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично. Данный вывод суда первой инстанции был поддержан судом апелляционной и кассационной инстанций (см. постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 23.01.2019 (дело № 1-16Б/2018/194А/29К)).

2. Управляющий может отказаться от исполнения договора должника, только если имеется одно из следующих обстоятельств:

– исполнение договора должника повлечет для должника убытки по сравнению с исполнением аналогичных договоров, заключаемых при сравнимых обстоятельствах;

– договор заключен на срок более 1 года или рассчитан на получение должником положительных результатов только по истечении 1 года со дня заключения договора либо в долгосрочной перспективе;

– исполнение договора должника повлечет дополнительные убытки;

– имеются иные обстоятельства, увеличивающие в процессе исполнения договора неплатежеспособность должника или препятствующие ее восстановлению.

Считаем, что в случае договора создания объектов долевого строительства ни одно из указанных обстоятельств места не имеет. Напротив, полагаем, что исполнение должником-застройщиком данного договора является наиболее целесообразным с точки зрения таких главных целей конкурсного производства, как восстановление платежеспособности должника и максимальное удовлетворение требований кредиторов, поскольку в случае прекращения договора создания объектов долевого строительства:

– возвращаемые дольщику уплаченные в качестве цены объекта долевого строительства денежные средства в ряде случаев подлежат перерасчету в порядке, установленном законодательством или договором;

– денежные средства подлежат возврату дольщику во внеочередном порядке.

Таким образом, если дольщик получил от антикризисного управляющего односторонний отказ от исполнения договора со ссылкой на часть третью ст. 108 Закона № 415-З, он может оспорить такой отказ и использовать приведенную здесь аргументацию.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Предъявление дольщиком требования о передаче ему объекта долевого строительства

Дольщик вправе предъявить такое требование при следующих условиях:

– процент готовности объекта долевого строительства составляет порядка 100 %;

– до момента открытия конкурсного производства договор создания объекта долевого строительства не был прекращен и не был признан недействительным (не был установлен факт его ничтожности);

– к моменту предъявления данного требования дольщик исполнил в полном объеме обязательства по оплате цены объекта долевого строительства.

Большой проблемой для дольщика при предъявлении такого требования является тот факт, что юридически дольщик не является собственником строящегося объекта.

Иски об исключении объектов долевого строительства из состава имущества должника застройщика. Иногда дольщики обращаются в экономический суд с иском об исключении объектов долевого строительства из состава имущества должника-застройщика на основании ст. 106 Закона № 415-З, которая дает такое право собственнику имущества либо уполномоченному им лицу. Однако дольщик не является собственником объекта долевого строительства.

Пример 2 из судебной практики

В ряде дел экономический суд констатировал, что из содержания ст. 106 Закона № 415-З следует, что именно собственнику имущества либо уполномоченному собственником органу принадлежит право предъявления иска в суд с требованием об исключении имущества из состава имущества должника. Согласно же требованиям ст. 220 ГК право собственности на строящиеся капитальные строения (здания, сооружения) и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством. В случаях, когда вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством. Поскольку на момент рассмотрения иска объект долевого строительства в качестве недвижимого имущества не был зарегистрирован, он не считался созданным и, следовательно, не мог быть включен в состав имущества должника как объект недвижимости. Соответственно суды отказывали в таких исковых требованиях (см. ссылку на судебные дела на полях).

Справочно:

решение экономического суда Могилевской области от 29.11.2018 (дело № 123-8/2018); решение экономического суда Могилевской области от 29.11.2018 (дело № 134-8/2018);

решение экономического суда Могилевской области от 29.11.2018 (дело № 139-7/2018);

постановление апелляционной инстанции экономического суда Могилевской области от 04.01.2019 (дело № 123-8/2018/205А); постановление апелляционной инстанции экономического суда Могилевской области от 04.01.2019 (дело № 139-7/2018/208А);

постановление апелляционной инстанции экономического суда Могилевской области от 04.01.2019 (дело № 134-8/2018/204А).

Иски о признании права собственности. Для того чтобы предотвратить такой отказ, дольщики нередко еще до возбуждения в отношении застройщика конкурного производства обращаются в суды с иском о признании за ними права собственности на объекты долевого строительства. Если к моменту обращения с указанным иском уже произведена государственная регистрация создания объекта долевого строительства как объекта недвижимого имущества и дольщик исполнил свои обязательства по договору, то такие иски, как правило, удовлетворяются (см. ссылку на судебные дела на полях).

Вместе с тем полагаем, что после открытия в отношении застройщика конкурсного производства предъявление такого рода исков, имеющих имущественных характер, является невозможным в силу указанных ранее ограничений, установленных абзацем 16 части первой ст. 86 и частью второй ст. 103 Закона № 415-З.

Требование передачи документов для государственной регистрации права собственности. В качестве еще одного способа защиты дольщики предъявляют требование о передаче документов, необходимых для государственной регистрации за ними права собственности на объекты долевого строительства, которое также удовлетворяется экономическими судами. Считаем, что такое требование может быть предъявлено к застройщику, в отношении которого открыто конкурсное производство, как путем предъявления искового заявления в суд, так и путем заявления соответствующего требования антикризисному управляющему с последующим обжалованием его отказа в порядке, предусмотренном ст. 25, 54 Закона № 415-З.

Требование об исполнении обязанности в натуре. Полагаем, что наиболее эффективным является использование дольщиком такого предусмотренного ст. 11 ГК способа защиты гражданских прав, как присуждение к исполнению обязанности в натуре, т.е. предъявление антикризисному управляющему требования о передаче объекта долевого строительства. Возможность предъявления такого требования в рамках дела об экономической несостоятельности (банкротстве) подтверждена и судебной практикой (см. постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 23.01.2019 (дело № 1-16Б/2018/194А/29К)).

Предъявление застройщику требования о возврате уплаченных дольщиком денежных средств

В ряде случаев предъявление дольщиком требований о передаче ему объекта долевого строительства невозможно (например, процент готовности объекта долевого строительства составляет менее 100 % или до момента открытия конкурсного производства договор создания объектов долевого строительства был прекращен и признан недействительным (был установлен факт его ничтожности)) или нецелесообразно.

Пример 3 из судебной практики

В одном из дел экономический суд отказал в удовлетворении требования о понуждении застройщика к исполнению договоров долевого строительства, поскольку посчитал, что достройка квартир на условиях дольщиков приведет к значительным убыткам нового застройщика (см. постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 18.02.2016 (дело № 16-2/2015/295А/92К)).

В подобных случаях дольщик вправе предъявить антикризисному управляющему требование о возврате уплаченных денежных средств. При этом необходимо обратить внимание на следующее.

Обычно антикризисные управляющие включают такие требования дольщиков в Реестр требований кредиторов в пятую очередь. Вместе с тем полагаем, что если до момента открытия в отношении застройщика конкурсного производства договор создания объекта долевого строительства не был прекращен или признан недействительным (не был установлен факт его ничтожности), то такие требования дольщиков в силу части первой ст. 141 Закона № 415-З подлежат удовлетворению во внеочередном порядке, поскольку возникли после открытия конкурсного производства (см., например, постановление кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 21.08.2012 (дело № 106-3Б/2011/589К)). В данном случае в качестве правового основания требования возврата денежных средств может служить п. 1 ст. 386 ГК (прекращение обязательства невозможностью исполнения вследствие обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает) (см., например, постановление кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 21.08.2012 (дело № 106-3Б/2011/589К)).

Кроме того, при расчете подлежащая возврату дольщику сумма, фактически уплаченная им застройщику, в ряде случаев подлежит перерасчету. В настоящее время порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательств или расторжения договора создания объекта долевого строительства до истечения установленного договором срока его исполнения (отказа одной из сторон от его исполнения) регулируется Положением № 6, которое предусматривает корректировку оплаченной дольщиком суммы с учетом изменения ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь, действующей (действующих) с даты внесения денежных средств дольщиком.

Документ:

Положение о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6 (далее – Положение № 6).

Резюме

Рекомендуем дольщикам своевременно обращаться для защиты своих прав и законных интересов в суды (особенно это касается требований о присуждении к исполнению обязанности в натуре), поскольку наличие положительного решения суда значительно облегчит защиту их прав в случае возбуждения в отношении застройщика дела об экономической несостоятельности (банкротстве). Так, например, в одном из своих постановлений судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь справедливо отметила, что отказ управляющего от исполнения договора при наличии вступившего в силу судебного постановления по данному вопросу являлся фактически отказом от исполнения решения суда, что противоречит принципу обязательности судебных постановлений (см. постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 23.01.2019 (дело № 1-16Б/2018/194А/29К)).

Надежда Газдюк, заместитель директора ОДО «Центр юридических услуг»