Заключаем договор аренды нежилого помещения с физическим лицом

Юридическое лицо планирует сдать нежилое помещение в аренду физическому лицу. Правовым основанием такой сделки является ст. 579 ГК, которая ограничивает круг арендодателей не наличием у них права заниматься предпринимательской деятельностью, а наличием права собственности на помещение или полномочий действовать от имени собственника. Тем не менее субъекты хозяйствования с сомнением относятся к таким сделкам, поскольку на стороне арендатора выступает лицо, не являющееся предпринимателем.

В статье мы расскажем об особенностях заключения таких сделок и правильном их оформлении.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Правовое основание заключения договора аренды

В отношении нежилого помещения заключается договор аренды, регламентируемый нормами ст. 621–626 ГК, т.е. договор аренды капитального строения (здания, сооружения) или изолированного помещения. Указанные нормы не содержат ограничений по субъектам, выступающим на стороне арендодателя или арендатора.

Договоры аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом независимо от срока считаются заключенными со дня их подписания сторонами. Государственная регистрация таких договоров аренды законодательством не предусмотрена (подп. 1.2 п. 1 Декрета № 24).

Документ:

Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» (далее – Декрет № 24).

Арендатор – физическое лицо

Физическое лицо, арендующее нежилое помещение, может по своему усмотрению использовать его для предпринимательской деятельности либо не использовать. Это обстоятельство никаким образом не влияет на право юридического лица заключить договор со стороны арендодателя.

Физическое лицо в настоящее время вправе осуществлять некоторые виды хозяйственной деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (далее – ИП), в частности:

• ремесленную деятельность (подп. 1.1 п. 1 Указа № 364);

• виды деятельности, не относящиеся к предпринимательской в соответствии с частью четвертой п. 1 ст. 1 ГК и подп. 1.1 п. 1 Указа № 337.

Документ:

Указ Президента Республики Беларусь от 09.10.2017 № 364 «Об осуществлении физическими лицами ремесленной деятельности» (далее – Указ № 364).

Документ:

Указ Президента Республики Беларусь от 19.09.2017 № 337 «О регулировании деятельности физических лиц» (далее – Указ № 337).

Таким образом, если юридическое лицо – арендодатель все-таки опасается негативных последствий незаконной деятельности арендатора, оно может поставить обязательным условием заключения такого договора предъявление физическим лицом либо свидетельства о государственной регистрации в качестве ИП, либо платежного документа об уплате единого налога, если физическое лицо не является ИП.

Оформляем договор аренды

При заключении договора аренды недвижимого имущества важно согласовать и вписать в текст договора следующие условия.

1. Описание, схему и точные характеристики самого помещения. При отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, условие об объекте считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 578 ГК).

2. Назначение нежилого помещения. У любого изолированного помещения, в т.ч. и нежилого, есть такая характеристика, как назначение. Назначение определяется в порядке, установленном Инструкцией № 11, и указывается в техническом паспорте.

Арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 586 ГК). Назначение имущества, указанное в договоре, должно совпадать с назначением, указанным в правоустанавливающих и технических документах на объект недвижимости (помещения, не относящиеся к жилищному фонду, могут иметь производственное, административное, торговое, административно-торговое, складское, санитарно-бытовое назначение и т.д.).

Документ:

Инструкция об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденная постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11 (далее – Инструкция № 11).

3. Размер и сроки уплаты арендной платы (ст. 585 ГК). Размер арендной платы для нежилых помещений частной формы собственности определяется по соглашению сторон. Стороны сами решают, каким образом будет уплачиваться арендная плата:

– за все помещение в целом или за единицу площади;

– в белорусских рублях, базовых арендных величинах, в привязке к курсу иностранной валюты;

– включены ли в арендную плату коммунальные платежи, если нет, то каким образом будет осуществляться их оплата;

– что конкретно подразумевается под коммунальными платежами (оплата за потребление воды, уборка прилегающей территории и т.д.).

Главное – чтобы это условие обязательно в договоре присутствовало. При этом обратите внимание: размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год, если стороны не установили в договоре иной порядок изменения арендной платы (п. 3 ст. 585 ГК).

4. Срок аренды (ст. 581 ГК). Договоры аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений заключаются на срок не менее 3 лет. Заключение таких договоров на срок менее 3 лет допускается только с согласия арендаторов (подп. 1.1 п. 1 Декрета № 24).

5. Распределение между сторонами обязанностей и расходов по капитальному и текущему ремонту. По общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения, а арендатор производит текущий ремонт (ст. 587 ГК), но стороны могут предусмотреть иной порядок распределения капитального и текущего ремонта между собой.

6. Ответственность за неуплату арендных платежей. Обычно такая ответственность устанавливается в виде процентов от суммы арендной платы за каждый день просрочки. Чтобы дополнительно мотивировать арендатора выполнять обязательство по арендным платежам, в договоре устанавливается право арендодателя после определенного количества (обычно после двух) неуплат расторгать договор.

7. Условия досрочного расторжения договора аренды можно оговорить как для арендодателя, так и для арендатора. В ст. 590 и 591 ГК указаны основания досрочного расторжения договора, но не нужно их все автоматически переносить в договор. Оцените их и выберите наиболее подходящие для вас.

Образец договора аренды

Договор аренды нежилого изолированного помещения № ____

__ __________ 20__ г.                                                                                                        г. Минск

Общество с ограниченной ответственностью _____________________________________________________________,

                                                                                                             (наименование юридического лица)

именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ___________________________________________________________,

                                                                                                                       (должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании ______________________________________________, с одной стороны, и гражданин

                                                           (документ, подтверждающий полномочия)

________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,

(фамилия, имя, отчество физического лица)

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору, а Арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование __________________________________________ (изолированное помещение), расположенное по адресу: ________________________________________________________________, со следующими характеристиками: ________________________________________________________________________________

(наименование, арендуемая площадь, количество комнат, номера комнат, другие характеристики, указанные технических документах на помещение, позволяющие определенно его установить) (далее – Имущество).

1.2. План (выкопировка из технического паспорта) имущества (при его наличии) либо акт обмера помещений, их частей прилагается к настоящему договору и является неотъемлемой его частью.

1.3. Имущество передается Арендатору для использования его для ____________________ (указывается назначение использования).

1.4. На дату передачи в аренду Имущество не имеет (имеет) обременения (ограничения)_________________________________________________________________.

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Арендная плата по настоящему договору составляет ___________________ белорусских рублей. Арендная плата уплачивается со дня передачи Арендатору имущества согласно передаточному акту до дня возврата имущества по передаточному акту по прекращенному (расторгнутому) договору аренды включительно.

2.2. Арендная плата уплачивается Арендатором ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, на текущий (расчетный) счет Арендодателя в белорусских рублях.

2.3. Арендная плата подлежит пересмотру в случае изменения базовой ставки арендной платы (иных единиц, от которых зависит расчет арендной платы), устанавливаемой законодательством.

2.4. Арендная плата может быть повышена по инициативе Арендодателя не чаще 1 раза в календарный год и не более чем на 10 % от суммы, указанной в п. 2.1 настоящего Договора. При повышении арендной платы Арендодатель обязан предупредить об этом Арендатора за 1 месяц до даты очередной уплаты арендной платы и предоставить обоснование ее повышения.

2.5. Расходы Арендодателя по содержанию, эксплуатации сданного в аренду недвижимого имущества, затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги не включаются в арендную плату и возмещаются арендатором отдельно.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

3.1. Арендодатель обязан:

3.1.1. передать имущество Арендатору и подписать передаточный акт в течение 3 рабочих дней после подписания Сторонами настоящего Договора;

3.1.2. производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного Арендатору;

3.1.3. обслуживать приборы, запорную и водоразборную арматуру сетей водопровода, канализации и другого сантехнического оборудования, кроме приборов учета воды, тепла, электрической энергии, учитывающих объемы их потребления Арендатором по сданному в аренду имуществу.

В случае отсутствия доступа к указанному в настоящем подпункте оборудованию по вине Арендатора Арендодатель не несет ответственности за ущерб, вызванный неисправностью приборов водопроводных сетей, канализации и отопления;

3.1.4. не вмешиваться в деятельность Арендатора;

3.1.5. по окончании срока аренды принять имущество от Арендатора по передаточному акту, подписываемому сторонами и заверенному печатями (при наличии), в том состоянии, в котором он его предоставил, с учетом нормального износа (в состоянии, обусловленном настоящим договором, если это состояние определено договором).

3.2. Арендодатель имеет право:

3.2.1. в случае нарушения условий настоящего договора со стороны Арендатора требовать устранения этих нарушений;

3.2.2. осуществлять проверку соблюдения условий настоящего договора и использования имущества Арендатором.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендатор обязан:

4.1.1. принять имущество и подписать передаточный акт в течение 3 рабочих дней после подписания настоящего Договора;

4.1.2. вносить арендную плату в сроки, определенные в пункте 2.2 настоящего Договора;

4.1.3. использовать имущество исключительно по назначению, указанному в пункте 1.3 настоящего Договора, и соблюдать требования законодательства, регулирующего порядок и условия осуществления соответствующей деятельности;

4.1.4. содержать и эксплуатировать имущество в соответствии с техническими условиями, санитарными нормами, нормами и правилами пожарной безопасности, иными нормами и правилами, установленными для эксплуатации имущества, производить за свой счет его текущий ремонт;

4.1.5. в случае необходимости обеспечить Арендодателю (его работникам) доступ к сетям водопровода, канализации и другому сантехническому оборудованию по его требованию (в том числе устному);

4.1.6. не производить перепланировку, переоборудование имущества, инженерных сетей и иные неотделимые улучшения имущества без письменного разрешения Арендодателя;

4.1.7. согласовывать с Арендодателем размещение рекламы, вывесок, прочих средств на внешних фасадах здания в письменной форме;

4.1.8. возвратить Арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа не позднее 3 рабочих дней после подписания передаточного акта.

В случае осуществления Арендатором самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид имущества, эти изменения должны быть устранены Арендатором, а имущество приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя;

4.1.9. не позднее чем за 1 месяц до окончания действия договора аренды письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок;

4.2. Арендатор имеет право:

4.2.1. пользоваться имуществом в соответствии с условиями настоящего договора;

4.2.2. сдавать имущество в установленном порядке в субаренду с письменного согласия Арендодателя.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае нарушения Арендатором сроков уплаты арендной платы, указанных в п. 2.2 настоящего Договора, и возмещения расходов на содержание Имущества, Арендатор уплачивает:

5.1.1. пеню в размере _____ процентов от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки;

5.1.2. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ___ ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь, действовавшей в соответствующие периоды просрочки, от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки.

5.2. В случае использования имущества не в соответствии с условиями настоящего Договора или передачи его Арендатором в субаренду без письменного согласия Арендодателя Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере _________ белорусских рублей.

5.3. В случае создания Арендодателем препятствий для осуществления Арендатором прав по пользованию Имуществом Арендодатель возмещает убытки, причиненные Арендатору такими действиями.

5.4. Уплата штрафа, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами не освобождает Стороны от выполнения ими обязательств или устранения нарушений, а также возмещения причиненных убытков.

6. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его заключения и действует по __ _________ 20__ г.

6.2. Изменение условий настоящего Договора и его досрочное расторжение допускаются по письменному соглашению сторон.

6.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя в случаях:

6.3.1. использования Имущества Арендатором с существенным нарушением условий договора или назначения имущества;

6.3.2. существенного ухудшения имущества Арендатором;

6.3.3. невнесения Арендатором более 2 раз подряд арендной платы в установленные настоящим Договором сроки;

6.3.4. сдачи Арендатором в субаренду полученного по настоящему договору имущества без письменного согласия Арендодателя.

6.4. По истечении срока действия настоящего Договора Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Для продления Договора на новый срок Арендатор уведомляет Арендодателя за 1 месяц до истечения срока действия Договора.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, которые хранятся у сторон.

7.2. Все дополнительные соглашения Сторон, оформленные в письменном виде как приложения к настоящему Договору, являются его неотъемлемой частью.

7.3. Обязательными приложениями к договору являются:

7.3.1. приложение № 1 «Расчет арендной платы»;

7.3.2. приложение № 2 «План имущества (выкопировка из технического паспорта)»;

7.3.3. приложение № 3 «Акт приема-передачи имущества»;

7.3.4. приложение № 4 «Акт передачи (возврата) имущества».

7.3. Во всем, что не урегулировано настоящим Договором, стороны руководствуются законодательством Республики Беларусь.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель                                                                                                              Арендатор

Наименование ____________________                                                                          _________________________________

Адрес____________________________                                                                          _________________________________

Банковские реквизиты______________                                                                        _________________________________

УНП ____________________________                                                                            _________________________________

Подписи сторон

Павел Булойчик, юрист