Заключаем договор аренды нежилого помещения с физическим лицом
Юридическое лицо планирует сдать нежилое помещение в аренду физическому лицу. Правовым основанием такой сделки является ст. 579 ГК, которая ограничивает круг арендодателей не наличием у них права заниматься предпринимательской деятельностью, а наличием права собственности на помещение или полномочий действовать от имени собственника. Тем не менее субъекты хозяйствования с сомнением относятся к таким сделкам, поскольку на стороне арендатора выступает лицо, не являющееся предпринимателем.
Документ:
Правовое основание заключения договора аренды
В отношении нежилого помещения заключается договор аренды, регламентируемый нормами ст. 621–626 ГК, т.е. договор аренды капитального строения (здания, сооружения) или изолированного помещения. Указанные нормы не содержат ограничений по субъектам, выступающим на стороне арендодателя или арендатора.
Договоры аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом независимо от срока считаются заключенными со дня их подписания сторонами. Государственная регистрация таких договоров аренды законодательством не предусмотрена (подп. 1.2 п. 1 Декрета № 24).
Арендатор – физическое лицо
Физическое лицо, арендующее нежилое помещение, может по своему усмотрению использовать его для предпринимательской деятельности либо не использовать. Это обстоятельство никаким образом не влияет на право юридического лица заключить договор со стороны арендодателя.
Физическое лицо в настоящее время вправе осуществлять некоторые виды хозяйственной деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (далее – ИП), в частности:
• ремесленную деятельность (подп. 1.1 п. 1 Указа № 364);
Документ:
Таким образом, если юридическое лицо – арендодатель все-таки опасается негативных последствий незаконной деятельности арендатора, оно может поставить обязательным условием заключения такого договора предъявление физическим лицом либо свидетельства о государственной регистрации в качестве ИП, либо платежного документа об уплате единого налога, если физическое лицо не является ИП.
Оформляем договор аренды
При заключении договора аренды недвижимого имущества важно согласовать и вписать в текст договора следующие условия.
1. Описание, схему и точные характеристики самого помещения. <...>
2. Назначение нежилого помещения. <...>
Арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 586 ГК). Назначение имущества, указанное в договоре, должно совпадать с назначением, указанным в правоустанавливающих и технических документах на объект недвижимости (помещения, не относящиеся к жилищному фонду, могут иметь производственное, административное, торговое, административно-торговое, складское, санитарно-бытовое назначение и т.д.).
Документ:
3. Размер и сроки уплаты арендной платы (ст. 585 ГК). Размер арендной платы для нежилых помещений частной формы собственности определяется по соглашению сторон. Стороны сами решают, каким образом будет уплачиваться арендная плата:
– за все помещение в целом или за единицу площади;
– в белорусских рублях, базовых арендных величинах, в привязке к курсу иностранной валюты;
Главное – чтобы это условие обязательно в договоре присутствовало. При этом обратите внимание: размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год, если стороны не установили в договоре иной порядок изменения арендной платы (п. 3 ст. 585 ГК).
4. Срок аренды (ст. 581 ГК). Договоры аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений заключаются на срок не менее 3 лет. Заключение таких договоров на срок менее 3 лет допускается только с согласия арендаторов (подп. 1.1 п. 1 Декрета № 24).
5. Распределение между сторонами обязанностей и расходов по капитальному и текущему ремонту. По общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения, а арендатор производит текущий ремонт (ст. 587 ГК), но стороны могут предусмотреть иной порядок распределения капитального и текущего ремонта между собой.
6. <...>
7. <...>
Образец договора аренды
Договор аренды нежилого изолированного помещения № ____
__ __________ 20__ г. г. Минск
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Павел Булойчик, юрист
