Сдаем помещение в субаренду: как исключить ошибки
Договор субаренды, с одной стороны, может помочь арендатору минимизировать экономические потери от ведения бизнеса при плохо окупающейся аренде помещения. С другой стороны, субарендатор, заключая такой договор, может сэкономить определенную сумму на аренде. В статье мы рассмотрим, как правильно заключить такой договор.
Право на субаренду
Право арендатора на субаренду закреплено в ст. 586 ГК: арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.
Таким образом, договор субаренды арендатор вправе заключить только с согласия арендодателя.
Такое согласие может быть выражено в самом договоре аренды в виде условия примерно следующего содержания:
«Арендатор вправе сдать помещение в субаренду»
или
«Арендатор вправе сдать помещение в субаренду только с письменного согласия арендадателя».
Если в договоре аренды нет условий, регламентирующих право арендатора на субаренду, арендатору следует отдельно заручиться согласием арендодателя в письменной форме, которое можно оформить либо дополнительным соглашением к договору аренды, либо отдельным документом.
Документ:
Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).
Кто несет ответственность
В случае заключения договора субаренды лицом, ответственным перед арендодателем за субарендатора, остается арендатор (п. 2 ст. 586 ГК).
В связи с этим любые договоренности между арендатором и субарендатором по поводу прав и обязанностей в отношении арендуемого помещения рекомендуем оформлять в письменном виде. Только это поможет арендатору в случае возникновения спорной ситуации каким-то образом отстоять свои права.
Срок действия договора субаренды
Срок договора субаренды не может превышать срок основной аренды помещения. При этом условие об автоматическом продлении рекомендуем не включать в договор субаренды. Срок договора субаренды всегда зависит от срока аренды помещения. Если по окончании срока действия основного договора аренды хотя бы одна из подписавших его сторон пожелает не продлевать этот договор, ничего не подозревающий субарендатор может просто оказаться на улице. Поэтому при заключении договора субаренды следует изначально учитывать и прописывать все нюансы относительно срока.
Документ:
Налоговый кодекс Республики Беларусь (далее – НК).
Справочно:
арендатор, передающий в субаренду капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, не вправе применять УСН (часть первая подп. 5.1.2-3 п. 5 ст. 286 НК).
Образец договора субаренды
ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ № ___
г. _____________ «___»__________ __г.
_______________________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице директора (иная должность) ___________________ (Ф.И.О.), действующий на основании Устава (иного документа), с одной стороны, и _____________________________, именуемый в дальнейшем «Субарендатор», в лице директора (иная должность) _______________(Ф.И.О.) , действующий на основании Устава (иного документа), с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем.
1. Предмет договора
1.1. Арендатор с согласия Арендодателя предоставляет Субарендатору во временное пользование за плату следующее имущество:
_____________________________________________________________________________
(указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее
______________________________________________________________ (далее – Объект), целевым
передаче в субаренду)
назначением которого является __________________________________________.
1.2. Арендатор гарантирует, что проверил в отношении Объекта отсутствие залога, продажи, нахождения в споре или под арестом, передачи в субаренду, иных обременений.
1.3. На момент заключения настоящего Договора сдаваемый в субаренду Объект находится у Арендатора во временном пользовании по договору аренды № ____ от «___»__________ ____ г.
1.4. В силу п. 1 ст. 588 Гражданского кодекса Республики Беларусь переход права собственности на Объект к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего Договора.
2. Права и обязанности Арендатора
2.1. Арендатор обязуется:
2.1.1. Предоставить Субарендатору по Акту приема-передачи Объект в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями субаренды, предусмотренными в настоящем Договоре.
2.1.2. Не ограничивать каким-либо образом права Субарендатора по пользованию Объектом и не осуществлять действий, которые могут привести к такому ограничению, за исключением случаев, когда такое ограничение возникает в связи с предписаниями полномочных государственных органов или в связи с действующими или вступившими в силу в период действия настоящего Договора нормативными актами Республики Беларусь.
2.1.3. Принять от Субарендатора Объект по Акту приема-возврата в срок _____ дней по истечении срока субаренды.
2.2. Арендатор вправе:
2.2.1. Осуществлять проверку состояния Объекта не чаще _______________, а также в случае неотложной необходимости в присутствии Субарендатора.
2.2.2. Контролировать целевое использование Субарендатором переданного в субаренду Объекта.
2.2.3. Требовать расторжения настоящего Договора и возмещения убытков в случае, если Субарендатор использует Объект не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего Договора.
3. Права и обязанности Субарендатора
3.1. Субарендатор обязуется:
3.1.1. Использовать Объект в соответствии с его целевым назначением, указанном в настоящем Договоре.
3.1.2. Своевременно и в полном объеме выплачивать Арендатору плату за пользование Объектом.
3.1.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, нести расходы на его содержание.
3.1.4. Обеспечивать представителям Арендатора беспрепятственный доступ на Объект для его проверки и осмотра.
3.1.5. При окончании срока субаренды или прекращении настоящего Договора вернуть Арендатору Объект в пригодном к использованию состоянии по Акту приема-возврата.
3.2. Субарендатор вправе:
3.2.1. В соответствии с п. 4 ст. 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь требовать соответственного уменьшения платы за арендуемое помещение, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором субаренды, или состояние Объекта существенно ухудшились.
3.2.2. На заключение договора субаренды на новый срок в соответствии с п. 1 ст. 592 Гражданского кодекса Республики Беларусь в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по настоящему Договору.
3.2.3. В случае досрочного прекращения договора аренды Субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на Объект в пределах оставшегося срока субаренды на тех же условиях.
3.2.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного Объекта.
3.3. При изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации Стороны обязаны письменно в срок _____ дней сообщить друг другу о произошедших изменениях.
3. Плата за субаренду и порядок расчетов
3.1. Субрендная плата составляет _____ (__________) рублей в ___________________.
(месяц, квартал).
3.2. Сумма, указанная в п. 3.1 настоящего Договора, перечисляется Субарендатором на расчетный счет Арендатора, указанный в настоящем Договоре, не позднее ____ числа __________________________________________________________.
(каждого месяца, первого месяца в квартале и т.п.).
3.3. Субарендная плата включает в себя: ___________________________________________________________________________________________.
(указать, при необходимости, дополнительные платежи за пользование Объектом)
4. Ответственность Сторон
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную настоящим Договором и действующим законодательством Республики Беларусь.
4.2. Арендатор несет перед Субарендатором ответственность за недостатки сданного в субаренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего Договора он не знал об этих недостатках.
4.3. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего Договора или целевым назначением Субарендатор выплачивает Арендатору штраф (пени) в размере _______________ и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).
4.4. В случае нарушения Субарендатором п. 3.2 настоящего Договора Субарендатор выплачивает Арендатору штраф (пени) в размере _____% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
4.5. Выплата штрафов (пени) не освобождает Стороны от выполнения обязательств, взятых на себя по настоящему Договору.
5. Форс-мажор
5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
5.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 5.1 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему договору.
5.3. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 5.1 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
5.4. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 5.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.
6. Разрешение споров
6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Республики Беларусь.
7. Срок субаренды
7.1. Срок субаренды Объекта по настоящему Договору составляет ___________ с момента его принятия Субарендатором по Акту приема-передачи и не может быть более срока договора аренды.
7.2. Если Субарендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендатора не менее чем за _____ месяц(-ев) до окончания действия настоящего Договора.
7.3. При заключении договора субаренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению Сторон.
7.4. В случае если ни одна из Сторон после истечения срока действия настоящего Договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
8. Изменение и прекращение Договора
8.1. По соглашению Сторон настоящий Договор может быть изменен или расторгнут.
8.2. По требованию Арендатора настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Субарендатор:
8.2.1. грубо или неоднократно нарушает условия настоящего Договора либо использует арендуемый Объект не по целевому назначению;
8.2.2. существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта.
8.3. По требованию Субарендатора настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, если:
8.3.1. арендатор не предоставляет Объект в пользование Субарендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего Договора или назначением Объекта;
8.3.2. переданный Субарендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендатором при заключении настоящего Договора, не были заранее известны Субарендатору и не должны были быть обнаружены Субарендатором во время осмотра Объекта при заключении настоящего Договора;
8.3.3. объект в силу обстоятельств, не зависящих от Субарендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
9. Прочие условия
9.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
9.2. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, и один экземпляр хранится в _______________.
9.3. Настоящий Договор вступает в силу с _______________________________.
9.4. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Республики Беларусь.
10. Реквизиты и подписи Сторон
Арендатор Субарендатор
____________________________________ ___________________________________
Адрес: ___________________________ Адрес: ___________________________
УНП ______________________________ УНП ______________________________
Р/с _______________________________ Р/с _______________________________
в __________________________________ в __________________________________
код банка________________________ код банка _______________________
адрес банка_____________________ адрес банка_____________________
тел. _______________________________ тел. ______________________________
________________/__________________ __________________/_________________
(Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись)
М.П. М.П.
Считаем необходимым отметить, что арендную плату за помещение платит арендодателю арендатор, а не субарендатор. В противном случае в договор придется внести условия об уступке права требования.
Маргарита Полевая, юрист
