Продаем недвижимость нерезиденту: как действовать и что проверить?

Чем полезно:

• рассмотрен порядок проверки и оформления такой сделки;
• внимание уделено некоторым нюансам, которые могут «вылиться» в проблемы.

Принимаем решение о совершении крупной сделки

Сделка по отчуждению недвижимости может являться крупной. Продавец – резидент Беларуси должен обязательно выполнить законодательные требования по согласованию крупной сделки общества, если таковая подпадает под критерии ст. 58 Закона № 2020-XII.

Справочно:

критерии крупной сделки: приобретение, отчуждение или возможность отчуждения денежных средств и (или) иного имущества, стоимость которого составляет 20 % и более балансовой стоимости активов хозяйственного общества (часть первая ст. 58 Закона № 2020­XII).

Покупателю-нерезиденту мы рекомендуем запросить у продавца протокол решения органа управления общества, чтобы быть уверенным в судьбе сделки. Дело в том, что если крупная сделка совершена без соблюдения указанного порядка, то она является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску участников хозяйственного общества, самого хозяйственного общества, а также членов совета директоров (наблюдательного совета), коллегиального исполнительного органа (часть 10 ст. 58 Закона № 2020-XII).

Справочно:

эта норма не распространяется на представителей государства, назначаемых Президентом Республики Беларусь, а также Советом Министров Республики Беларусь из числа заместителей Премьер­министра Республики Беларусь.

Решение о крупной сделке принимается общим собранием его участников, если уставом принятие такого решения не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) этого общества или иное не установлено Президентом Республики Беларусь (часть третья ст. 58 Закона № 2020-XII).

Вопрос о том, к компетенции какого органа относится принятие решения по согласованию крупной сделки, разрешается изучением устава этого общества и его ведомственной принадлежности.

На что обратить внимание, если часть доли уставного фонда продавца принадлежит государству

1. Согласование позиции представителя государства в органах управления общества с государственным органом

Представитель государства обязан согласовывать письменно с органом, осуществляющим владельческий надзор, свою позицию по выносимым на рассмотрение совета директоров (наблюдательного совета) и общего собрания участников общества вопросам приобретения, отчуждения и залога имущества общества (п. 11 Положения № 694).

На практике это выглядит так: если в обществе, часть доли которого принадлежит, например, Государственному комитету по имуществу, есть представитель государства, то он должен согласовать с этим комитетом свою позицию. Порядок и сроки согласования устанавливаются в уставе общества.

2. Получение разрешения Совета Министров

Если более 50 % акций (долей) хозяйственного общества принадлежит Республике Беларусь, стоимость отчуждаемого им объекта недвижимости превышает 10 тыс. базовых величин и данный объект расположен в Бресте, Витебске, Гомеле, Гродно, Могилеве или Минске, то в отношении такой сделки необходимо получить решение Совета Министров Республики Беларусь (подп. 1.4 п. 1 Указа № 100). Обычно принимается постановление, например: постановление Совета Министров Республики Беларусь от 22.01.2020 № 38 «Об отчуждении имущества».

Что нужно сделать нерезиденту перед заключением договора

1. Убедиться, что продавец имеет право собственности на недвижимость

Несмотря на то что и госрегистратор, и нотариус будут перепроверять сведения из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, нерезидент, как и любое лицо, может получить сведения об актуальных правах на объект, обратившись в территориальный отдел по государственной регистрации и земельному кадастру по месту нахождения объекта недвижимости.

Справочно:

Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – регистр недвижимости).

Если продавец или покупатель не обладает соответствующим правом на продажу или покупку объекта недвижимости, то прав и обязанностей у сторон по сделке, заключенной неуполномоченным лицом, не возникнет, и тогда она может быть признана судом ничтожной.

2. Проверить объект недвижимости на предмет соответствия информации о нем данным регистра недвижимости

Если в договоре будет указана информация об объекте недвижимости, не соответствующая данным из регистра недвижимости, тогда можно говорить о несогласованности предмета сделки. Если информация в договоре и регистре отличается, то фактически продается другой объект недвижимости (с незарегистрированными изменениями). В таком случае договор может быть признан судом незаключенным.

Также в практике встречаются случаи, когда ответственность за внесенные предыдущим собственником изменения в объект налагалась на покупателя, который при заключении договора купли-продажи указал в документах, что предмет сделки «со­ответствует бумагам».

Справочно:

факультативным, но очень желательным, является шаг по проверке истории объекта недвижимости. Например, частая и недавняя смена собственника может свидетельствовать о том, что кто­то в «цепочке собственников» является банкротом или должником по крупному обязательству.

Во избежание таких рисков нужно договориться с продавцом, чтобы тот зарегистрировал внесенные им в объект недвижимости изменения.

3. Проверить, оплатил ли собственник расходы, вытекающие из владения недвижимостью

Необходимо узнать данные об оплате эксплуатационных расходов, чтобы при покупке недвижимости не возникла ситуация, когда вместе с недвижимостью приобретаются большие долги. По общему правилу обязанность по оплате таких долгов возлагается на текущего собственника. Однако мы рекомендуем прописать в договоре, что до момента перехода права собственности продавец обязуется погасить все задолженности по эксплуатационным расходам, а также представить покупателю справку об отсутствии такой задолженности. Иначе следует учитывать эти долги при ценообразовании.

4. Проверить земельный участок, на котором расположен объект недвижимости

Покупателю помимо самого объекта покупки передается во владение и земельный участок под строением. Чтобы участок не стал дополнительным источником проблем в будущем, необходимо также не только удостовериться в правильном оформлении документов на землю, но и уточнить некоторые нюансы, например предварительно узнать о коммуникациях, которые могут быть размещены в недрах.

5. Проверить полномочия лица, подписывающего договор купли-продажи недвижимости

Это действие полезно осуществить обеим сторонам. Если подписывает директор, то нужна выписка из протокола общего собрания о его назначении; если представитель – доверенность.

Государственная регистрация недвижимости

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 522 ГК). Порядок регистрации и необходимые документы указаны в гл. 17 Единого перечня № 156.

До государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость покупатель не становится собственником этой недвижимости, даже если сторонами фактически исполнены все обязательства, вытекающие из договора купли-продажи.

Является ли такая сделка внешнеторговой?

Сделка купли-продажи между юридическими лицами – резидентом и нерезидентом по общему правилу является внешнеторговой (абзац второй подп. 1.1 п. 1 Указа № 178). Исключение – сделки, заключаемые с физическими лицами – нерезидентами, когда целью такой сделки является приобретение имущества для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (абзац седьмой подп. 1.2.1 п. 1 Указа № 178).

Можно ли заключить сделку в иностранной валюте?

Нормы п. 24 Правил № 72 допускают использование иностранной валюты при проведении валютных операций между резидентом и нерезидентом в безналичной форме.

В таком договоре резидента с нерезидентом можно использовать для расчета иностранную валюту.

В данном случае разрешение Национального банка Республики Бела­русь на совершение такой операции получать не нужно.

Нужно ли платить налог на недвижимость?

Выбытие капитальных строений как объектов налогообложения может иметь место при их реализации. При выбытии в течение года объектов налогообложения организации прекращают исчислять и уплачивать налог на недвижимость с квартала, следующего за кварталом, в котором объект выбыл (п. 5 ст. 232 НК). Связанные с фактом выбытия капитальных строений изменения и дополнения в налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость организации должны внести не позднее 20-го числа третьего месяца квартала, следующего за кварталом, в котором капитальные строения выбыли (часть первая п. 2 ст. 233 НК).

Таким образом, важно учитывать все особенности и действовать предусмотрительно:

• запрашивать документы для проверки полномочий на совершение сделки;
• удостоверяться в проведении процедур, установленных законодательством;
• проверять приобретаемую недвижимость и права продавца.

Документы:

Закон Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-­XII «О хозяйст­венных обществах» (Закон № 2020­XII).

Положение о представителях государства в органах управления хозяйственных обществ, акции (доли в уставных фондах) которых принадлежат Республике Беларусь либо административно­территориальным единицам, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2008 № 694 (Положение № 694).

Указ Президента Республики Беларусь от 19.02.2008 № 100 «О некоторых вопросах владельческого надзора» (Указ № 100).

Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК).

Единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156  (Единый перечень № 156).

Указ Президента Республики Беларусь от 27.03.2008 № 178 «О порядке проведения и контроля внешне­торговых операций»
(Указ № 178).

Правила проведения валютных операций, утвержденные постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь
от 30.04.2004 № 72 (Правила № 72).

Налоговый кодекс Республики Беларусь (НК).